文
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巴曙松、杨现领
当前，中国房地产业正处于变革的历史转折点。房屋供需总体趋于平衡，供给短缺的时代已经过去，中国住宅市场正从增量开发向存量流通过渡。
2016
年全国已经有十几个城市的二手房交易额超过新房，其中北京、上海和深圳二手交易额分别是新房交易额的
2
～
3
倍，意味着一线城市已经进入二手房主导的阶段。杭州、南京、苏州等二线城市的二手房成交比重也在迅速提升。随着城市化率和换手率的提高，未来将有更多的城市进入存量房时代。
在这个时代，中介行业作为存量房流通市场的重要组成部分，它的规范与发展对于促进房屋的高效流通发挥着重要作用。从理论上讲，流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给，也直接影响着住房需求的升级，最终影响到房屋资源的有效配置。流通的本质即在于供给与需求之间的匹配，匹配的效率根本上决定了供求双方的效用。原则上，如果市场足够有效，每一次房屋流通都代表着房屋消费的帕累托改进。从这些角度看，中介的作用不言而喻。近年来，中介在二手房交易和流通中的渗透率不断提高，北京和上海已接近
90%
。未来，随着行业的不断规范以及服务能力提升，中介在二手房流通中的地位和作用将愈发突出。
更为重要的是，今天中介的含义已经发生了根本性的变化：第一，二手房中介与新房代理之间的界限不断模糊，一、二手联动效应日益突出。第二，中介与金融之间的链接日益紧密，流通性金融的发展让房屋资产与现金流之间建立更有效的链接，让房屋的所有权实现更顺畅的流通。第三，中介成为房地产调控政策的一个重要传导渠道。第四，中介行业的参与者日益多元化，开发商、代理公司、互联网公司、金融机构加入经纪行业的阵营，这种复杂和多元的行业格局在全球范围内都未曾出现过。从这个意义上说，中介行业的规范与健康发展不仅关乎房屋买卖双方的利益，也直接关乎房地产市场的健康发展。
然而，中介行业的混乱也可以说是所有服务业中最明显的细分行业之一。中介有长期的过去，但却只有短暂的历史。很多年以前，中介就已经在人们的房屋交易中发挥一定的作用，但时至今日，房地产中介行业作为一个整体仍然没有形成相对成熟的自身的基本规范和基本规则，需要建立科学的理论体系，也缺少基本的行业底层规则。从经纪人的角度看，从业年限短、流失率高，缺乏归属感和安全感，是普遍存在的问题。
因此，无论从房地产业转型发展还是中介行业自身健康发展的角度，“新中介”的崛起是未来
5
至
10
年的一个行业使命。
“新中介”的崛起至少有五个标志：第一，二手房流通率的上升，能够达到发达国家的可比水平；第二，一大批职业化经纪人的形成，经纪人收入随年限积累而增加，形成一套经纪人的行为规范、销售语言、道德底线和从业伦理，经纪人的归属性和幸福感增强，经纪人学习教材不断完善；第三，出现一批在存量房领域经营的综合类或垂直类上市公司；第四，学界的广泛关注，行业的底层法律和法规逐步到位，行业的理论体系逐步形成；第五，用户体验得到显著的改进，对中介服务的满意度显著提升。
当然，“新中介”的崛起并不能自我实现，通过研究对比美国、日本、英国、澳大利亚以及中国香港、中国台湾地区经纪行业的发展历程，总结不同国家或地区的成功经验与不足，并结合中国的行业发展现状，提出规范健康经纪行业的六大关键支柱：
一是信息的生产、分发与匹配支柱，推行书面委托，认可和鼓励独家委托，对传播虚假信息实施“黑名单”制度和严格的惩罚，这是行业走向规范的起点。
二是交易制度支柱，强制实施产权核验和资金监管，保障交易安全和消费者权益，这是实现交易安全的核心。
三是流通性金融支柱，对于平滑交易的短期资金周转类金融创新应给予明确的区分和支持，这是解决客户交易环节资金痛点的关键。
四是移动互联网支柱，重塑房屋交易的流程，打破传统经纪行业的成本结构，实现规模效应与网络效应的统一，这是未来房地产经纪行业最重要的基础设施。
五是行业监管体系支柱，实行政府管理与行业自律并行的管理机制，更好地发挥行业协会的作用，这是经纪行业规范与发展的底层支撑。
六是职业化的经纪人队伍支柱，引入经纪人准入机制，建立经纪人行为规范和从业伦理等执业规则，促进经纪人专业化、职业化发展，这是经纪行业规范的核心支柱。
面对行业发展的历史机遇，审视经纪行业的现状和未来，打造规范健康的经纪行业是所有行业参与者需要承担的使命。作为研究人员，我和杨现领博士能够观察和见证这个行业的发展与成熟，并尽可能地把这个过程进行系统的梳理和总结，并在某种程度上进行理论上的尝试性探讨，未来也期望学界有更多的学者参与到这个行业的研究中来，从而引发更多的思考、带来更多的变化，逐步把行业导向更健康的未来。
巴曙松
2016
年
10
月
1
日
精选汇编：
六大支柱
第一支柱——信息的生产、分发与匹配
第二支柱——交易制度
第三支柱——流通性金融
第四支柱——移动互联网
第五支柱——行业监管体系
第六支柱——职业化经纪人
政策清单
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2017
年
1
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