前两天，成都住宅用地供应又增加了5块，一共181亩。
优质的当然也有，比如高新区起拍价最高的大源，或者崔槐、双桥子、驸马等几个老面孔。
也有不少争议很大，容易踩坑的区域，为后续买房增加了很多不确定性，比如悦湖科技城、廖家湾之类。
可以确定的是，各个区未来1-2年，资金投入最多，配套引进最好，发展潜力最大的区域，已经初现端倪。
而全年一共有64宗地供应，阿土这边已经整理成表格，关注公众号后后台回复
“土拍”
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成都土拍最核心的看点，我认为并不在所谓“地王”，而是通过各个区域供地侧重点，能够梳理出未来1-2年，各区发展方向，以及投入力度，一窥地方zf对区域发展的一个脉络。
毕竟对于当下的新房市场而言，买错位置比买错产品，要付出更大的代价，更现实的意义在于，同价位下，究竟哪些区域优先级更高？又有哪些潜在的利好与风险？
在新旧产品交替的当下，浑水摸鱼的项目与真正的优质楼盘并列其中，往往还带有欺骗性。
首先我们要清楚，没有土地可供开发的区域，是地缘性的，意味着没有后续新的购房者导入，也很难再有大把的真金白银，通过城市基础设施与配套注入。
这些区域或许地段并不差，或许配套已经多到溢出，但它走在一个平稳或下行空间，对于有保值要求、预算有限
（但也花了几十上百万~）
的购房者而言不算好的选择。
每一个新区域的开发，即便有潜在的兑现周期风险，有规划是否保质保量落地的隐忧，但起码还有能“板一板”的可能，
毕竟风浪越大，鱼越贵。
成华区：
今年总供应13宗共601.89亩，目前已经招拍挂
（已成交1宗）
6宗，一半以上土地在崔槐两个区域，总面积和项目数量最多，其次是东客站和二八。
只有一宗约28亩土地出自双桥子二环内，绝大部分土储都来自于金色中环三个重要节点，即二八-崔槐-东客站，崔槐总出让面积占大头，有136亩。
可能大家认为，136亩在天府新区，也就一个项目的体量，不算多，但放到主城，这比今年武侯区一年的供应量还大
（武侯区今年拟出让142.72亩）
。
目前成华区三驾马车中，二八进入中后期开发，中环线沿线核心区土地告急，今年这205亩全部在铁路线方向外围
；
而东客站
属于成熟板块，出三环即是龙泉，后续缺乏扩张的腹地
，
土
储也
低，进入城市开发的平稳期。
比较特殊的是双桥子这块地，只有约28亩，双桥子是典型的下行区域，周围全部是老小区且难以腾换，不会再有大的动作，更不会掀起太大风浪。
看到最后，就一个结论：崔槐才是未来成华区的钱袋子。
锦江区：
我个人认为，锦江区的未来，会比青羊走得更好，有天然的位置优势，同样有一梯队的教育资源，大的规划上，东进南拓都占便宜，去化率也是五城区第一
（而且是在500万以上这个段位~）
。
锦江2025年一共有330亩土地出让，
招拍挂目前只有驸马板块约56.67亩，位置在锦江上院旁边，周围全是做合院、叠拼的低密项目，最低也是800万起步，不乏2000万级的叠拼产品落地。
全年供地分布，林家坝、驸马、金三占大头，三个板块占了全年供应80%以上，二环内只有东大街有零散的小地块出让，不会有太大市场影响力。
与2024年不同，锦江区今年在金三拿出了97亩土地，大幅扩容，位置和去年贝壳拿的23.7亩邻近，全成都现阶段最优质，最有看点，也最贵的项目，大概率出自这两块。
未来锦江区的发展格局，
毫无意外金三排首位
，驸马和林家坝是差位竞争；金三在未来5-10年，一定会押上锦江区所有家底，给最大力度的财政支持、政策支持，以及配套支持。
驸马板块有不少类墅产品，主打低容低密，林家坝主要聚焦配套，大平层产品是主力，流动性和购入成本上分析，林家坝买入难度相对更低，但后续竞争会很激烈；驸马板块依托的是现有三圣乡板块成熟配套，更适合买稀缺产品，长周期持有和自住终改。
两个板块总价段有差异，面向的客群也有差异，但金三对千万级客户而言，不是必买，想必也是必看的板块。
青羊区：
前段时间刚写过青羊区的非遗和蔡桥，土供视角来看，还要加上外金沙，青羊区2025年拟出让208.42亩，但只有6块地，蔡桥和外金沙占据主力，只有一宗市中心太升南路小地块。
结合去年的土拍数据，未来青羊区发展重心，会放在外金沙、蔡桥、非遗三个板块，并且形成一定价格梯度。
今年外金沙供地大约86亩，蔡桥109.28亩，再加上外金沙待开的500余亩，构成了青羊区目前第一梯队，最重要的发展区域。
第二梯队，由非遗板块支撑，今年土地供应暂缓，目前尚有两块20余亩土地待建，但靠近温江一侧储备量有上千亩，是青羊收尾地块，再往外就是温江。
短期来看，青羊区的重心还是在于蔡桥和外金沙，土地供应量最大，已有的配套设施最为完善，还有更好的环线位置，关键市场接受度高得多。
非遗板块的等待周期不会短，潜在的风险点，各位可以翻一下前面的文章，不再赘述，楼盘选择上需要更谨慎，对价格比较敏感。
金牛区：
五城区的供应大户，13宗711.94亩土地将在今年陆续拍卖，国宾区域和廖家湾占大头，这两个区域也是近两年金牛区供应主力。
但金牛区整体供应比较分散，除了国宾，包括安靖、华侨城板块、成外板块，都有不小的供应量。
有两个潜在的风险点，其一是金牛区天量供应下，未来的二手房存量竞争绝对是五城第一，甚至远超二八。
其二是要发展的区域太分散，像国宾区域和廖家湾、城北商贸、北部新城是割裂开的，配套不集中，资源分散，很难集中连片。
而其它各个区大方向还是依托老城区在进行外拓，金牛只有国宾是依托茶店子、花照壁等二环内成熟板块在扩张，往北也能承接郫都方向客群。
廖家湾、北部新城，都是孤岛式的发展，这个也不是规划的问题，而是金牛区先天的地缘位置问题，中间大丰是一个突出部，阻碍了北面集中连片开发，还有历史遗留的火车北站改造，也是一个顽疾。
基于此，我认为金牛区虽然是双线发展，但国宾起来的可能性大得多，主要的卖点其实是相对温和的价格，并不落后的产品，以及较好的环线位置，发展潜力远不及其它区同地段板块。
武侯区：
连续两年供应最低，2025年仅出让142.7亩，除了红牌楼两块不足20亩的土地，大部分集中在悦湖科技城板块。
所有地块均为2.0容积，小地块为主，武侯区未来1-2年，不管是项目数量，还是可选房源都会急剧下滑。
武侯区目前仅有双流方向悦湖科技城外侧，以及金花板块，整体土储不算低，但优质板块已经开发完毕，精华部分，包括武侯新城南北区域，都进入尾声。
当下只有悦湖科技城，依托产城规划，还能吸引开发商拿地，未来1-2年，市场会有一个重要的风向转变，武侯可能取代青羊，成为供地最紧张行政区。
目前武侯区大部分开发，都在围绕悦湖科技城产业、住宅进行，但实际落地周期难预料，很多规划还停留在PPT上面，汽配城先搬了，白佛桥/金花附近道路先修好，可能才会给大家足够信心。
高新区：
今年成都土拍最有看点的，还是得高新南区老大哥。
拟供应8块地，总共358亩左右，大源西就有五宗，大约219亩，占了高新南今年出让土地的6成还多。
但前几年供应大户新川，今年和去年一样，都只有2块地，只占总供应量的40%不到，新川缩量，有调节房价，避免出现去年某新盘坍塌式降价的意味。
大源西这五块地当中，天府五街南侧这三块地段位置更优越，靠近目前在售的远达天宸名邸，更靠近大源西未来商业中心。
而更远，靠近骑龙地铁站这两宗，地块面积大，更有潜力做类墅低密产品，又验证了我之前提到的，核心区高容，外围低容规律。
从当下的市场环境判断，我认为未来很长时间，新川可能不会再有大动作，可导入的居住相关配套资源已经在减少了，后续重心将放在产业上。
大源西的底子相当不错，有来自大源塔楼/老小区置换的需求，有大源完善的配套基础，也有后发产品上的优势，可能是高配版“驸马板块”，二者在区域定位上很相似。
高新未来1-2年，资源将重点放在大源西板块，新川目前可以预见，后续会和锦江生态带板块一样进入后半程缓开发、平稳阶段。
上面整理的土地供应较大，作为各区未来发展重心与版本答案，也是各位应该首要关注的板块，但后续还有哪些相关配套导入？核心价值点在哪儿？有什么新动作？
我分开来讲
。
成华区：
崔家店-槐树店板块；
今年计划入市的商业包含约85亩的商业用地，外加待开发的
东方希望商业
项目及
成华和悦广场，
填补这个区域综合商业体缺失，也有隆鑫九熙、优品尚东、鲁能城等底商已建成使用。
公共服务配套主要是体育运动学校附近，大约21亩的
成都市田径网球运动训练中心
。
教育方面，中国五冶职工大学、东升幼儿园拆除后，
有两宗地为小学及幼儿园
，大约有23亩，30个班的规模，不过还没定具体是哪个教育集团。
交通方面则有地铁4/7号线两条线路，共三个站点在这个板块，2.5环线的位置，与东客站和万象城距离都不算远。
锦江区
：金三板块，林家坝板块；
金三目前处在开发初期，很多规划还在纸面上，就目前的信息来看：
包含
四大金融产业集群
：资本市场大厦、现代支付产业园、西部财富管理中心、新金融中心。
将涵盖“资本市场、财富管理、结算中心、创投融资、新型金融”等五大功能，
定位为
成都或中国西
部金融中心
产业
载体
。
林家坝和驸马板块之间，虽然均处于开发初期，但
林家坝
有关教育、商业配套的导入更为全面，我个人认为继续提升的空间要大于驸马板块；
驸马板块主要依托三圣乡已成熟配套，侧重点在低密居住与生态资源，动作不会很大。
青羊区
：外金沙板块，蔡桥板块
青羊区两个土地供应最大的区域，都是依托已成熟的内金沙/中坝，再向外延伸，现成的地铁、商业，乃至青羊新城产业，都已经相对成熟了，对这些生活性配套迫切性不如林家坝、二八、崔槐这些高。
后续动作中，最重要的是青羊新城产业
，这个产城包含“青羊总部产业功能区”、“国际智慧产业功能区”、“西部国际商旅功能区”三大千亿产业集群。
目前已经入驻企业近4000家，其中“六类500强”及央企分支机构、国家高新技术企业及省级专精特新企业近80家，且拥有国家高端航空装备技术创新中心、611·青羊飞行器设计创新协同中心等高能级平台。
另一个价值支撑点在于教育资源，这也是两个板块最核心的部分。
首先是蔡桥板块，配套无尿点，商业依托中坝商圈，西侧毗邻环城生态带，地铁4/9/13号线穿区域而过，大部分已经落地呈现。教育方面泡桐树、草堂、树德、石室，全部是豪华班底，名校全家桶集齐。
外金沙板块对比蔡桥，个人认为不管是已有的还是后续导入，
生活配套都明显弱了一档
，地铁也只有4号线，商业最近也要到青羊万达。
但教育资源同样豪华，这也是我在纠结把这个板块是否纳入值得关注，有潜力板块后，还是把它放进来的原因。
高新区
：大源西板块
大源西在规划上属于骑龙创新园和民乐TOD两个重大项目范围内。
骑龙创新园核心是文创产业
，包含了市民公园、国际社区、创意商业、TOD站点、数智孵育新云台等项目，典型的产学研一体规划。
交通方面除了已有的5号线，地铁五期中16/22号线也穿区域；
医疗方面有
四川大学华西高新医院（成都高新区人民医院）一期项目，今年预计投
入使用；生态方面，占地约12.8万平方米的骑龙中水湿地公园已对外开放。
教育方面，除已经确定的
教科院附属学校
，天府四街南侧小学完工。
唯一比较欠缺，需要后续补足的是大型商业
，目前只有远达天宸名邸住兼商，有部分底商确定。
金牛区
：国宾板块
整个金牛区规划，我个人直观感受是比较散，包括国宾的住宅规划，目前也没有限定在严格意义的国宾板块内，目前都是在提泛国宾这个概念。
配套方面国宾主要是生态+文创的结合，去年年底爆料的天府文创公园三大坊之文创坊在今年进入先期启动。
去年年底开放的蓉园，同样是
依托天府艺术公园规划的三园之一
。
整个国宾动作，还是围绕天府艺术公园展开，包括三园三湖三坊均属此列，周围还包括兴盛TOD、青杠TOD、金周路TOD等配套待完善，比较分散。
图据网络
我认为泛国宾区域，商业和TOD可能有点过于饱和了，三步一个TOD，两步一个综合体，有点缺乏重心。
下面是尚有土地供应且新开发楼盘较多，但目前有争议，或者存在一些潜在风险点尚待观察的板块，也提到了三个：
武侯区
：悦湖科技城
金牛区
：廖家湾板块
青羊区
：非遗板块
三个板块不再逐一分析，简单评点一下。悦湖科技城位置在武侯区西三环外侧区域，规划上虽然也是产业优先，但铁路分割，航线干扰，刚需为主，整个城市界面、路网建设、不利因素迁出等，都还待观察，不少宗地还有过回锅的经历。
各位感兴趣可以近期在这个地方做个实地考察
廖家湾板块，首先是偏离城市主要发展方向，已经越过了大丰和北部新城，相信不会是市场关注点所在，整体更偏向于地缘性客群自住，价格看起来低，实际和大面二手房一个水平。
至于非遗，上周刚刚踩过盘，底子还可以，也有一些项目值得推荐，但考虑到2.4万/㎡往上的价格水平，呈现周期会是一个潜在风险，之前文章已经阐明过观点，感兴趣的可以自行查阅-
踩盘笔记|400-500万，青羊潜藏的“危”与“机”
而整个区域虽然地段绝佳，却处于下行期，地价/房价双高，且已经完全成熟，后续很难再有新的动作，只适合自住需求和地缘性客群的：
成华区
：双桥子板块
锦江区
：东大街板块
金牛区
：蓉北商圈、茶花板块
这四位被单独拿出来，是因为太成熟了，都属于三环甚至二环线内的老板块，比如锦江东大街这块
（茶厂地块）
，都到春熙路了，后面价格懂的都懂。
板块内该有的配套全部都有，甚至哪条老巷子，哪家老馆子比较有特色，阿土都能给你说个一二三出来，反过来说，这些成熟的配套、主城的情怀、优质的学区，全部都会被折算到后面开盘价格中。
未来这些板块内，大拆大建，再引入更多产、学、商等各项配套的机会很小，整个片区因为房龄老化，是一个下行市场或稳定市场，
更适合本地置换改善居住的人群，或者对主城有情怀的购房者，但不适合多数人。
上面提到的，金三、大源西、林家坝、驸马、崔槐、蔡桥，其实都没有等待的必要，非要说等，那实际上已经错过了去年最佳买入期，这些板块价格肯定是上涨的，有几个原因：
①市场情绪高涨，地缘性很弱，适合大多数购房者，在同价段，基本是你能在成都找到的最优解。
②这些板块都处在开发初期，整个市场是向上的，又都是各个区最优质的地块，还有不少新规产品，未来的确定性大于风险性。
③规划得当，供应克制，没有出现大规模出让土地，且容积低，可售房源有限，
区域性的供小于求，特别是去年
土地
缩量以后。
④
政策见底，楼市趋于平稳，外部环境没有驱使房价继续下跌的动力，未来即便短暂下行，也有足够的资源、卖点来支撑。
以上观点继续细分，400万到800万这部分二改高改客群，覆盖了
林家坝、驸马、崔槐、蔡桥几个板块，比较挑项目，如果能接受价格2000-3000元左右单价上浮，来换取一个更优质的产品，可以等一手，毕竟这部分产品供应还算充足。
800-1000万所有深改客群难点在于，越往上走，选择面越窄，买房难度越高，金三、大源西、驸马板块
（其中的类墅产品）
均在此列，不需要纠结等待，具备一定稀缺性，。
而国宾、非遗、悦湖科技城，目前价格要低两个身位，现阶段入手，等同于用更长的等待周期、更高的风险，换了一个相对低的价格。如果继续等这些区域配套落地，完全成熟，代价可能是总价段上浮，这个我认为可以接受，产品上的选择需要更谨慎。
而市区内零星出让的这些项目，比较挑人，做好长持的准备，长周期下，这些项目还是很具备稀缺性，特别是一些有学区加持的产品，值得一等。
