房产投资中资金的套利机会

二小姐做的投资房产团购

都有一个与众不同的特征

珠海团购

亮点在于 “接力贷”

老人可做20年以上长周期低利率贷款

请戳：《 面包卖出面粉价？2015杭州与2019珠海的异曲同工 》

桂林团购

亮点在于 “贷款并发”

你如果是首贷资格，可同时并发两套首付2成的贷款；你如果是二套资格，可同时并发两套首付3成的贷款；

请戳：《 万万没想到，这么冲动的事终于发生在我身上了 》

桂林团购，大家一针见血指出： 这个利率上浮真厉害呀！

首套首付两成，利率上浮20%

二套首付三成，利率上浮30%

这个利率对我们一线城市居民来说，的确比较厉害。

恭喜你，发现了中国资金行业的潜规则

二小姐今天就来写一写

为什么房价越贵的地方，资金成本越低

房价越便宜的地方，资金成本反而越高

房地产相关贷款业务，是银行最喜欢的业务，规模动辄以“几十万亿”来计算 。

据Wind数据统计，截止2018年末，26家上市银行的涉房贷款合计超27.7万亿元，较年初的23.85万亿元增长了3.92万亿元，增长幅度达16%。

银行的盈利从哪里来？

当然是从“资金的低吸储，高放贷”中来。

什么是好的资产？

当然是风险低、价格高、易变现的资产

可惜呀

银行能够轻易找到的高收益低风险的资产越来越少，甚至没有。借给小企业经常形成坏账，久而久之银行就不愿意借给企业。但是不能不借呀！资产荒会导致银行的大量资金难以有效使用出去，不能为银行带来更高的利润。

在银行面临资产荒的情况下

房贷仍然是银行相对优质资产

尤其是一线城市的房产

如果从楼市2006-2016这经典十年的经验判断， 中国的楼市就是吸干所有二线三线城市的血， 血饲一线城市的历史。

这十年间

一线城市大涨

其它城市的涨幅远输大盘

所以一线城市的住宅是优质抵押资产，银行愿意用较低的利率完成业务指标，稳固自己的主线业务，再从其它业务面上挣点钱。

用大白话说就是

房贷业务跑量

信用卡/消费贷等业务挣利润

哪怕挣利润的业务线出了幺蛾子（部分逾期、坏账），还有个跑量业务线是定海神针。

一线城市多见房贷打折

从当年想都不敢想的首套7折利率，到后来二套85折利率，再到今天的9折利率，大家都给我记住了，这些业务，银行基本不挣钱。

他基本不挣钱

他只是跑个量

小城市的房产，稳定性不够好。大部分是2016年以后这一波去库存行情涨起来的，房产价格波动性大，不能作为稳固放款业务。所以银行不愿意以一种“我不挣钱，我就跑个量”的姿态介入。

他得挣上钱

他才愿意做这笔业务

以上，是为什么“ 房价越贵的地方，资金成本越低； 房价越便宜的地方，资金成本反而越高 ”的解答。

所以

上海首套贷款可以打9折

而桂林首套贷款上浮20%

但历史并不会简单重复

人如果仅懂得从过去走势去预测未来走势，就是拾人牙慧，就是人云亦云，一点也不稀奇。

背ABCD答案是没用的

真正的聪明人懂得高屋建瓴

懂得知其然并知其所以然

我在2016年果断从上海换筹码到杭州，就是因为不相信“京沪永远涨”。

没错

京沪的确连涨十年了

这十年间，吸干所有二线三线城市的血， 血饲一线城市。

职场有天花板

制造业工厂的成本有天花板

楼价也有天花板

任何东西都有个总价约束效应，有个天花板效应。

当时的一线城市，肚皮里喝的血透透亮的，都喝不下了，提出“赶人政策”；

当时所有的政策、迹象，都显示二三线城市要反攻了； 此时你还迷信“京沪永远涨”，就是拾人牙慧了

所以二小姐带着来自上海的“便宜资金”，去二线城市找机会了。二线城市的资金很贵，贷款利率偏高，怎么破呢？

用大白话说

我把一线城市极低利率抵押出来的便宜资金，挪用到二线城市全款买买买！ 就是寻找到了中国房地产投资领域资金的套利机会。

我不必每套房子全是杠杆

那样负债太高

包租婆二小姐出了名的谨慎。我在低利率地区高杠杆，高利率地区低杠杆。

我在上海使用抵押经营贷

在杭州+珠海使用接力贷

在桂林使用全款买房

尽量把全部负债都维持在5%以下的低利率空间，这样即使房地产寒冬来临，我也能安全穿越完整牛熊周期。