决定房子价值的，是买你房子的人

今天不说楼市，只说最近发生在我身边的几个小故事。

有一位很好的朋友，来厦近30年

两年前咨询过我几套房子的配置问题，成功逃顶。最近，他的内心又不淡定了——手里现金数千万，银行黑卡贷款充裕，其本人不知何以解忧，唯有买房。

原本他是坚定的思明区拥护者 ——记得2001年的时候，他住松柏，当时他跟我说：莲花过了铁路就是乡下，治安不好。买菜千万别去莲花菜市场，江头「那些地方」比较便宜。

2009年，他觉得枋湖水晶森林户型不错，但在办公室跟我纠缠了一整天：诶，你说枋湖那么远，这个户型这么好，可是……旁边工厂味道那么大，搬过去住太不方便了。但是内部价好便宜，好心动……

2018年，他开始关注岛外了——

你帮我找一套别墅吧，花园一定要大！岛外也可以，岛外现在做的也很好了……整整一年的低迷行情，他只出门看了一套房子，绝大多数时候都在「云看房」的观望中度过……

2019年，他又开始看房子了，而且是每周都在看，每周都去岛外看……

正港厦门人换房

我一位同事，正港厦门本地人，行政岗，几乎从不关心房地产。最近突然跑来跟我说：我妈最近想换房子，原来的小区停车完全看人品，没电梯也不方便。

他现住本岛几何中心的位置，140多平大三房。估算着卖完房子手里有六百来万现金，不想有太多贷款。房子不用太大，一百二三十的3房就好。

这样的需求，内参用户中也有不少， 坐标岛内，总价六七百万，受够了老房子，要求置换岛内新房 。 这个周末，他和他母亲去岛外看了两个好项目，没想到的是，几乎不到岛外转悠的老人家， 居然对岛外的环境开始动了心。

在厦门的泉州小夫妻

另一位同事，泉州人，原本在滨北有小公寓一套，上车盘，最近孩子出生后打算置换一套两房到三房，要求有学区，手握首套房票，首付250万，只能承受每月12000左右的按揭， 预计总价500万以内，对学区有硬性需求 。 恰巧中介也是我们的会员，负责任地推荐岛外一手大牌学区房，而她在另一批中介的房源推介下反复问我中介推给她的思明30年房龄的学区老破小好不好？中介说这些房源都很好……

这三个故事，都不是个例，在内参常年的购房咨询中出现的比例较高。从大量的用户咨询数据样本中，我们不难看出厦门各个主流改善需求的总价区间：

学区改善需求——500-800万

注意，这里说的学区改善需求不是学区刚需。学区刚需一般仅能成熟300-350万的总价区间，首付大约在150万上下的房子。这就是为什么老破小学区房如松柏莲花等有天花板的原因所在——面积小的往往单价能贵一点，但是细究总价，也就是在300-350万之间浮动。不排除未来能有400万总价的机会，但400万总价，在深圳也能买到很好的学区老两房了！

言归正传，说说学区改善：这类群体通常已有一套岛内小户型，学区中等，出于对学区升级或面积、房间数升级的需求换房。另一种人早年买了岛外的80-100的两房，手头的未偿贷款大约在100万左右，出于对岛内学区的向往考虑置换。他们通常首付卡在200万-300万之间，月供大约在2万左右，目前岛内可供选择的优质房源已经不多。而海沧的部分优质学区新盘凭借着学区资源和海沧相对成熟的城市界面，也让这部分人青睐于此。