▲ 江苏无锡梁溪区京杭大运河。（视觉中国 / 图）
文｜南方周末记者 卫琳聪
责任编辑｜冯叶
商品房“以旧换新”又有了新方式。
2024年10月16日，江苏省无锡市梁溪区发布公告称，扩大以旧换新范围，增加对上海、南京等长三角城市范围内存量二手商品住宅的收购。也就是以说，上海、南京等地的二手房可以直接置换无锡的新房。
梁溪区位于无锡市中北部，属于无锡市中心，2024年上半年GDP在无锡下辖7个区市中排名第四。
梁溪区官方微信“梁溪发布”显示，2024年8月当地就开始尝试异地商品房以旧换新，当时二手房收购范围由无锡扩展至相邻的苏州、常州两市。
据央视《新闻直播间》报道，8月30日，一单用苏州二手房置换无锡新房的交易签约，成为全国首单异地商品房“以旧换新”案例。
南方周末记者以购房者名义咨询无锡多个参与以旧换新的楼盘，多名置业顾问介绍，二手房由第三方评估公司按照市场价评估，最高可抵扣新房总价的60%。
例如，总价500万元的新房，用二手房最高可抵扣300万元，剩余40%可按无锡现行政策贷款。若二手房总价超过300万元，可根据房屋价格同时置换多套新房。
不过，并非所有二手房都可置换。多家楼盘均表示，一般房龄超过20年、没有电梯、位于顶楼或底楼、位置偏远的二手房不被接受，并且房贷要结清。
梁溪区住建局工作人员告诉南方周末记者，商品房以旧换新是由无锡市梁溪城市发展集团有限公司(下称城发集团）主导，住建局参与不多。企查查显示，该公司由梁溪区国有资产监督管理办公室全资持股。
“梁溪发布”公布的置换方案称，二手房收购主体为城发集团指定主体。最新参与置换的楼盘有9个，均位于梁溪区。安居客和企查查显示，9个楼盘背后开发商只有一家是民企，其余均为梁溪区国企，都由城发集团参股。
“国企单位对国企项目。”其中一个楼盘的置业顾问向南方周末记者解释，以旧换新相当于把二手房卖给城发集团，再购买城发集团参与开发的新房。
安居客显示，参与置换的新房楼盘主要是改善性住房，其中不乏洋房、叠墅，但基本都是期房。
在这个过程中，城发集团并不需要再支付收购二手房的款项，这笔钱直接抵扣新房购房款。
出售给城发集团的二手房如何处置，一名置业顾问表示，可能被用作保障性住房或出租出售。
异地房源可否用作保障房？南方周末记者多次拨打城发集团电话，始终无人接听。
不只无锡，在消化库存、提振楼市的大背景下，各地从2023年开始纷纷推出商品房以旧换新政策。
最初是由扬州、济南等地开发商自主发起，之后淄博、南京等地行业协会组织开发商、中介机构“卖旧换新”。2023年江苏太仓出台和无锡类似的政策，市民可以将符合条件的二手房出售给国企，再置换国企开发的新房。
太仓市曾在官方微信上解释以旧换新的政策意图，一方面是支持改善性购房需求，另一方面是为了丰富人才公寓和保障房供给种类。
以旧换新范围不断扩大。中指研究院数据显示，截至2024年9月已有约130个城市开展商品房以旧换新。
除了梁溪区，无锡下辖的惠山区、滨湖区、高新区、江阴市、宜兴市都在2024年推出商品房以旧换新政策，二手房收购方和新房开发商都是各自区县的地方国企。
梁溪区的特殊之处在于，是无锡乃至全国唯一推出异地置换政策的地方。
梁溪发布显示，当地自2024年4月首次推出以旧换新后，半年内4次升级政策。二手房收购范围从梁溪区扩大至无锡市区，再扩大至苏州、常州、南京、上海等地；收购房源从商品住宅扩大至公寓、商铺；置换从一套旧房换一套新房放宽至允许一套旧房换多套新房。
异地置换可能与无锡的地理位置有一定关系。无锡西邻常州，东接苏州，距南京、上海都只有一百多公里。近年来，当地不断推进苏锡常一体化、长三角一体化发展规划。
不过，无锡的房价相比异地置换的目标城市较低。安居客显示，无锡二手房10月挂牌均价12154元/平方米，新房9月成交均价16899元/平方米。仅高于同期常州房价，比苏州、南京都要低，上海房价则是无锡的5-7倍。
一名参与以旧换新的楼盘置业顾问向南方周末记者坦言，上海、苏州等地的城市能级相对无锡更高，产业发展也比无锡更成熟，参与置换的客户并不多。从8月至今，无锡签约以旧换新三百多单，异地置换仅两单，分别来自苏州和常州。
