今天赶个晚集，来简单聊一聊恒隆的财报。
恒隆历来是发财报最早也是最细致的港资，2024年的财报其实也是非常具有研究价值。
整体来说，去年恒隆的大盘子微跌，主要原因是上海两个项目的三个业态都是微跌，外地的项目涨涨跌跌整体打平。
不过，从单位租金来看，上海的项目其实是站在2023年一个非常高的点，略微回落也实在正常。
营销号经常说上海恒隆的销售额暴跌，但实际上海恒隆跌完后，依然是世界上坪效最高的商业，5万多的面积贡献了100多亿的销售额，平均租金也达到了84块，天文数字。
但是恒隆外地的项目，就是另一个光景了。
恒隆过去10几年投资大几百亿的项目，仅跑出了无锡恒隆广场，其他的平均租金都是惨不忍睹，
平均租金都是在2-5块，
以恒隆的高品质建筑成本来说，也谈不上回报率，净租金应该比不上上海核心区的仓库。
为什么说恒隆的大考要来了，主要两点。
1）上海大本营项目未来迎来剧烈竞争。
楼典之前整理了，
芮欧大丸接连关店，上海顶级商业新一轮洗牌
。
作为绝对的收入主力，恒隆的应对方案是：
斥巨资奢华打造的上海恒隆广场三期解读与猜想
从整个上海市场来看，目前在建或是在提档的顶奢项目共有6个，
分别是：
1个项目提升：兴业太古汇
2个项目在建：徐家汇中心ITC与西岸中環
3个项目扩建：前滩太古里二期、恒隆广场三期、上海张园二期。
其中，新建及扩建的四个项目徐家汇中心ITC、西岸中環、前滩太古里一期+二期、兴业太古汇+上海张园均是巨无霸项目，四个项目全建成后的商业体量均是20万平方米级，远远超过目前的第一能级项目上海国金中心与上海恒隆广场，可以容纳更多品牌旗舰店。
从小区域市场来看，港汇的商业碰到了ITC与
西岸中環，南西碰到了兴业太古汇提纲。
楼典不认为兴业太古汇短期内会对恒隆高净值客户带来影响，但会分流一部分入门级消费；但26-27年张园建成之后，整个南京西路上盖商圈会崛起，极大影响恒隆的表现。
考虑到市场容量不会有爆发式扩张，恒隆在上海高端商业接近垄断的地位肯定会有明显改变。
而办公部分面临的问题也很大。
楼典整理了一下南西和港汇办公部分从开业到现在的租金，已经进入到了下降通道。
备注：单位（百万元），2015年之前的数字为当年港元汇率折算。
考虑到市场传言南西恒隆有众多大租户面临退租或者缩面，加上未来南京西路的优质办公供应充足而且南西恒隆本身距离地铁远，未来的出租率和租金价格均堪忧。
港汇办公情况会好些，整体面积不大+与徐家汇中心的产品有错位，未来大租户可能会面临到徐家汇中心和徐汇滨江新项目的冲击。
2）外地项目依然很难
恒隆在上海的成功之后，疯狂布局二三线城市。
但二三线城市，恒隆的竞争力其实相当薄弱。
沈阳的两个恒隆和天津恒隆被华润的万象城彻底击败。
武汉SKP开业之后，武汉恒隆广场的销售额也快速滑落。
楼典算了下，武汉恒隆广场去年下半年租金同比掉了接近34%，远远比年报显示的全年数字惨烈。
无锡是上海之外的一个亮点，未来会持续稳步增长；而昆明市场也同样没有竞争，但受困于昆明本身市场容量不大，天花板有限。
楼典去过外地大部分的恒隆广场，无论是重奢还是非重奢，整体感觉普通，尤其是在非重奢业态的招商、美陈的布置，显示出恒隆外地项目的运营能力还是有很大问题，与上海不在同一水平线上。
另外，恒隆在二线城市还有住宅业务。
武汉和昆明的恒隆府去年各卖了几套，武汉、昆明、沈阳的住宅市场几乎停滞，可以说是深套，无锡恒隆府的情况会比前三者好一些。
从中国最重要的13座城市布局来看，重奢商场的头牌是太古，置地、SKP、新鸿基第二梯队，华润、九龙仓、恒隆在第三梯队。
城市的布局对外来奢侈品的开店决策影响也会较大，恒隆在这方面不占优势。
最后聊一下杭州，杭州今年的科技爆发让整个中国惊艳。
其实，杭州去年的重奢市场表现非常好，相比于大部分城市10%+的跌幅，杭州市场基本没有明显的下滑，而在杭州市场，恒隆有自身的优势与发挥机会，但也面临了较高
成本
和较大市场竞争的考验。
整体而言恒隆需要守住上海、无锡和未来的杭州，三个华东城市，能保证大盘稳住。
整体而言，2023年是恒隆的业绩的历史高点，然后恒隆的二代退休交棒给三代。
恒隆家族连续中了上海和小米两张巨型彩票，都是千亿级的财富，其实短周期内的跌跌涨涨也无关痛痒。
在最难的周期交棒，也是二代对三代的考验。
