来源：财经三分钟 作者杨瑞
原标题：楼市巨变！刚刚，上海打响第一枪：只租，不售
图源：视觉中国
该来的，终究还是来了！
刚刚，从上海传来一个大消息：要拿地，只准租，不准卖！
是的，你没有看错，在土地拍卖的道路上，又有地方政府玩出了新高度。
要知道，在以往的所有土拍中，最出格的也就属佛山，但那也是开发商竞争抢地，自愿抢成了包租公。
敢于如此赤裸，直言我的地就是只能用来租，上海算是打响了中国第一枪！
面对这么流氓的地方政府，开发商哭了：“忆往昔峥嵘岁月，一买，一建，一卖，赚快钱的好日子还历历在目，如今高富帅也可能要开始搬砖了。”
上海，一个国际化最前沿的大都市，突然变天，一场房地产业的新时代彻底拉开序幕。
上海打响这一枪预示着什么？楼市风向会如何变化？对深圳又有什么影响？深圳刚刚发布的2017年度住房计划有何深意？
深圳淘房志创始人顾洪波在其小密圈【房产炼金术粉丝圈】里进行了独家预判！（文末有彩蛋！）
最近，中国楼市出现了一个值得高度关注的全新动向：
1）6月6日，万科以25.3亿元在佛山南海拿下了一块自持面积100%、自持70年的地块，也就是说，该地块上建成的住宅70年内不得对外出售；
2）7月4日，上海公布了两幅土地出让公告，土地使用性质明确规定为：租赁住房；
3）今天，上海推出了十三五住房规划，计划推出170万套各类住房。其中商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。租赁住房远远超过商品住房。
个人分析如下：
1）上述案例，尤其是上海十三五住房规划，也许反映了决策层的新思路：一线城市将从保居民的住宅所有权，转为保居民的居住权；
2）预计深圳也将很快出现纯粹的租赁住宅地块；
3）预计深圳政府可能将加大以收购商品住宅、工业厂房、农民房、小产权房等方式，大幅增加人才公寓等租赁式住宅供应量；
4）政府将鼓励企业持有房产并进行租赁，预计会适当推出优惠政策，并有可能真正放行房地产信托基金；
5）在上述政策的影响下，预计深圳小面积住宅、单身公寓、长租公寓、房中房中长线租金将受到压制，长租公寓等行业将继续洗牌；
6）该政策将逐步减少民众对高房价的抱怨，但客观上仍减少了商品住宅的长期供应量，一线城市商品住宅将真正成为少数人的游戏；
7）该政策长远来看，将加剧阶层固化。
刚刚，上海不鸣则已，一鸣惊人！
本来是再正常不过的土地挂牌出让，却愣是让整个房地产业风声鹤唳。
如图，这个令整个房地产业风声鹤唳的原因，就出在 “上海规划和国土资源管理局”官网上挂出的两块土地。
这次挂牌不同以往，上海市政府完全颠覆了以往土地出让的玩法，首开了一大先河。
针对浦东新区和嘉定区的这两块土地，上海国土局给出了霸气十足的条款。
浦东新区张江南区A3-06地块——必须只准租，不准卖；禁止改变使用用途；对外租约原则不超过6年。
嘉定区嘉定新城E17-1地块——必须只准租，不准卖；禁止改变使用用途；对外租约原则不超过3年。
不仅如此，在今天的上海“十三五”土地供应计划中，上海可谓让人大跌眼镜。
总共计划的5500公顷土地出让，其中商品住房才2000公顷，但租赁住房却占比1700公顷，保障性住房1800公顷。
其中，租赁住房供应套数占新增住房总套数竟然高达60%。
要拿地，只准租，不准卖，还不能变更用途，租赁住房占比超60%，上海这是要干嘛？
这分明就是响应中央的号召，大力扶持租赁市场嘛。
在一线房价更加高不可攀的当下及未来，买房已经变成了权贵们的游戏，租赁需求必然迎来爆发式增长。
如何让更多人有房可租，租得便宜，已经成为一线城市的当务之急。
今天上海的第一枪，以及土地供应的明显转向，预示着中国房地产业正式进入租赁时代。
中央发话+房产税+城市圈：
一线城市租赁市场迎来爆发式增长
要知道，对上海政府来说，将这些本来就稀缺的土地资源，改变用途，卖地收入必然会折价。
那为什么上海市政府还是会坚持这么做呢？
一方面，响应中央号召：在去年5月份的时候，国务院李克强就提出过：要大力发展住房租赁市场。
而为了让更多的机构尽快的步入角色，随后在住建部课题《国（境）外住房租赁制度体系》的资助下，还专门让他们赴美进行了实地学习。
站在中国的国情下，必然是中央指哪就打哪，上海作为排头兵，自然也不例外。
图源：视觉中国
另一方面，从实际出发：中央为什么大力发展租赁市场呢？或许从美国的房地产租赁发展趋势中，我们可以得到启发。
据美国住房和城市开发部估算得出：美国住房自有率每降低1%，大概就有120万人进入租房市场。
也就是说，当房价收入比跨越一个临界值，当普通工薪族再怎么努力也很难买得起房的时候，租赁市场将会以前所未有的速度爆发式增长。
而未来，在上海会有两件举足轻重的事情同时发生。
第一件：目前已经在试行的房产税。
随着房产税的继续推进，房价依旧高歌猛进，但交出去的都是真金白银，务必会让一些家底不太殷实的人放弃买房，住房自住率会下降。
第二件：围绕以上海为核心的城市圈建设将风风火火的展开，房价易上难下。
6月28日五部委的联合发文就已经说明一切。
“至2020年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市。
未来市域（郊）铁路骨干线路务必基本形成，构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈。”
了解政策的就知道，这是一次城镇化建设的历史转向，未来随着长三角城市圈的展开，上海的房价只会更加高不可攀，自住率会进一步下降。
所以，只要上海还想继续发展，想要继续吸收全国的人才，租赁市场就成为了当地政府必须解决的城市基础建设。
但同时，市场上也有很多不同的声音，很多人认为中国的租赁市场不可能成功。
投资回报率不足2%；
投出去的钱可能70年都回不了本；
世界上怎么会有企业做这种傻事？
更比如国内响应政府号召，大力发展租赁住房的万科副总裁谭华杰就抱怨过：“假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。”
2.4%，这不要说比万科借钱的成本低了一大截，甚至比银行理财还低。
不仅钱难赚，要知道，房屋租赁市场是一个极度高杠杆，重资产，规模化的行业。
拿美国房屋租赁最成功的公司EQR来说，在抢占市场之初，需要不断的收购物业，不断的资产证券化，继续收购物业，形成规模化，提升运营效率。
如果赚的钱本身还没有去借钱的收益率高，这个行业就不可能爆发性增长。
但如果你也是这种想法就太out了。
既然如此的亏本，既然万科嘴上如此的抱怨，为什么还做得风生水起呢？
一句话：政府大力扶持的事情，咱们竟然还在怀疑它到底怎么赚钱，多可笑。
租赁市场对接的是弱势群体，未来不说减税，甚至是补贴，只要政府需要发展，开发商肯定是只赚不亏的。
让我们张开双臂，迎接一个房地产租赁大时代吧！
主题：
周期轮动与奇点城市
主讲人：
顾洪波
深圳淘房志创始人、著名房产投资专家
时间：
7月22日下午14:00
地点：
暂定南山区
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