老去的江川路，靠学区撑起半边天

去过江川路好几次，但从没有去过它的江边。 不知道大家是不是跟我一样？

写这篇文章之前，我又去了一次江川路，第一站即 闵行滨江公园 。

虽然对岸是奉贤西渡，看不见林立的高楼，只是低矮杂乱的厂房，但相比喧嚣的市区，更容易让人心静。

闵行滨江实拍图

耳边是江水奔腾的声音，夹杂着空旷的歌声，眼前是小狗在草地上欢快地奔跑，大爷们放飞着风筝……

古老的渡口依然在运转，骑着电瓶车的人们匆匆忙乘船跨过江。而江这边，老闵行江川路也在静静述说着时光里的变迁。

闵行滨江实拍图

在闵行一众板块里，曾因工业化而辉煌的江川路，今昔 一二手房价仅高于身在浦东的浦江。

如今再手握“大零号湾”剧本，可惜过了为规划买单的时代。 靠学区征服了一部分人， 但学区≠宜居，江川路本身略显尴尬。

虽有滨江，但崛起之路还显漫长；虽有产业、学区，但生活品质尚需妥协。

抛开缥缈未来不谈，只论眼前，江川路在上海新房单价5万级板块中又有几分胜算？

01

曾经的1号路，见证荣光的激情岁月

关于闵行之名的变迁、 上海县与原闵行区“撤二建一”的历史，这里就不多讲了。

大家只要知道， 江川路板块 就是约定俗成的 老闵行 即可。

成也工业，失也工业， 它的崛起早在上个世纪。

20世纪50年代， 上海近代工业文明的“四大金刚”—— 上海电机厂、上海汽轮机厂、上海锅炉厂和上海重型机器厂 在此诞生；

上海电机厂和上海汽轮机厂

如今的“四大金刚”

接连而立的工业建筑鳞次栉比，激情燃烧的岁月，老一辈人用汗水造就工业化的黄金时代。

而今当你漫步在江川路上，会看到 绵延数里的高大香樟树 ，郁郁葱葱，如伞如盖。

江川路实拍图

然而，你或许并不知道，这条路和这些香樟树都曾经在全国引起过轰动。

1958年，闵行一号路工程建成，与之配套的还有 1959 年 3 月上海市建委提出的 “闵 行一号路成街成坊建筑” 的规划方案。

其 沿街的11幢大楼，从1959年7月开工，到同年9月交付使用，仅用了78天，因此也被称为 “78 天建成一条街的奇迹” 。

建设中的闵行一号路，图源今日闵行

1959 年国庆前夕的《解放日报》曾发表专题文章，将闵行一号路誉为 闵行的 “淮海路” …

说不尽的往事，道不完的荣光，皆属于老闵行。

伴随着时间推移，工业化时代的落寞、现代化城市的进程，当时时髦的工人住宅、动迁房， 如今已变得衰老而斑驳，铺就江川路板块 略显沧桑的城市底色 。

华江小区实景图

从板块二手住宅分布图来看，整个江川路，建于2011年后的 次新房较少 ，主要集中了大量建设较早的 早中期商品房、老公房 ，进一步印证板块的“衰老”模样。

而今行走在板块内部，衰老的感觉亦是扑面而来。

沿街店铺外面，老爷爷们闲适地打着扑克；经营着小房产中介的大姐，养着七八只流浪猫；街边坐着，找工作的大爷大叔们…… 这里与繁华的上海市区截然不同，更像是你记忆中熟悉的 家乡老县城 。

江川路与兰坪路交叉口街角实拍图

商业分布也较为零散，在 寰乐里、滨江生活广场、寰悦广场 等老牌商场之外，剑川路地铁站旁的 龙湖闵行天街 （2019年开业） ，能级更高、设施品牌也更全。

寰乐里实拍图

龙湖闵行天街实拍图

区域内最好的医院是一所三乙医院- 上海市第五人民医院 ，此外还有建于1991年的综合性医院- 上海沪闵医院 ，占地不大，被一众老破小裹挟。

沪闵医院实拍图

比较拿得出手的资源，或是轨交和学区。

5号线 在江川路设剑川路、东川路、江川路、金平路、华宁路、文井路和闵行开发区站，基本上贯穿了整个板块。

江川路地铁站实拍图

在建中的 23号线 ，也将链接徐汇滨江-华泾-吴泾紫竹高新，再串联老闵行的东川路-金平路-华宁路-文井路-闵行开发区站。

线路走向示意图

相比备受诟病的5号线，23号线能级更高，也将让江川路更快串联到核心区域。

第二部分我们重点来聊聊学区，其貌不扬的老闵行，教育资源属实令人意外。

02

老去的江川路，靠学区撑起半边天

此前，我一直以为江川路的二手房成交火热，是因为大零号湾产业。 然而，深入了解之后， 我发现 学区资源 和 房价便宜 才是它成交活跃的主要原因。

江川路板块东北角即 上海交大闵行校区 ，再往东就是华师大闵行校区。

背靠交大，板块内坐拥 交大实小、交大二附中 等交大系教育资源。此外，这里还有 江川路小学、闵行区中心小学、闵行中学、民办文绮中学、闵行三中、闵行五中 等诸多学校……学府氛围相当浓厚。

闵行中学实拍图

交大实小实拍图

当然最令人瞩目的还是， 交大二附中 。

其于1994年建校 ，在 2017年3月由交大附中闵行分校全面接管。

交大二附中实拍图

自此，无论是学校管理、课程规划，还是师资力量，交大二附中都获得了交大附中及其闵行分校的鼎力扶持。

近年来，交大二附中的中考佳绩频传：

2022年 ，有101名学生考入市重点及以上学校，其中32人被四校及四校分校录取。

2023年 ， 四校及分校录取人数达到40人，占比12%；市重点录取人数更是高达118人，录取率高达35%；区重点以上录取率也达到了59%，普高以上录取率则高达93%。

图源网络

2024年 ，交大二附中的中考成绩更是突飞猛进 。

339个毕业生中， 四校及分校录取69人，占比达到了20%，与去年相比增加了8个百分点；市重点录取142人，占比也攀升到近42%，与去年相比增加了7个百分点。

图源网络

对于鸡娃的家长而言，这样的交大二附中怎能没有吸引力？

更何况交大二附中的入学门槛相对较低，只需 户籍对口 ，且目前并 无入户年限的限制 ，入学门槛也大大降低。

另一方面， 其对口小区总体房价较低 ，二百多万可以买两房，四五百万左右可买到 次新商品房 三房 。

低总价、强学区，为板块二手房附加了 “光环” 。

近年来江川路的 二手房成交量 始终居高不下，在情理之中。2024年至今，江川路二手成交量 与金虹桥、七宝板块不相上下， 超越颛桥、马桥、吴泾，是闵行南部区域的第一名。

今年以来，江川路 二手住宅成交量TOP10 的小区，套均总价基本都在一二百万，对口交大二附中的小区，房价相对更贵一点，今年成交均价在4万+/平。

但若以成交均价TOP10排名来看，前十大多都是 对口交大二附中 的板块标杆小区，如当代万国府，为建于2017年的近期商品房，今年共成交了39套房源，套均面积80多平，成交均价约6.47万/㎡。

可以说， 教育资源 是江川路板块的核心竞争力。

但可惜城市界面略差，同时地理位置较偏 ，距离市中心有一定的距离，这也限制了一些家庭的选择。 但倘若一切完美，自然也不是这个价格了。

若不看隔江的浦江，江川路板块的新房价格，也是浦西闵行所有板块中最便宜的， 今年新增供应均价仅5万+/㎡ 。

目前板块内在售新盘，仅 华润置地映江润府 。

华润出品，品质是OK的，最让购房者打退堂鼓的是周边的城市界面。

倘若不在闵行或者沪西南工作生活，它并不是 最好的选项 。与其他五万级板块对比，如嘉定新城、青浦赵巷、宝山顾村等，整体配套、城市界面并不如它们。

说起来有点残酷，它最大的稀缺性，是 闵行滨江 。但当下的闵行滨江，还籍籍无名，并带不来更多的能量。

一切，还需要时间来蜕变、重生。

03

靠什么，留下更多年轻人

写多了板块的崛起史，发现 许多板块的发展轨迹似乎冥冥之中已被注定。

往昔的发展脉络，如同为今日奠定了 不可磨灭的底 色，任何发展都只能在此基础上进行 修补与拓展 。

但好在，江川路地处滨江地段，背靠交大和华师大，本就拥有令人艳羡的先天禀赋。