房地产是中国的支柱产业，这句话想必没有人会反对，甚至舆论还会补上一句「绑架了中国经济」——总有人拿美国房价和楼市来说明中国楼市的不正常。
其实很久以前，美国房地产行业，和今天的中国也差不多。战后几十年，美国经济蒸蒸日上，房地产业跟着节奏往上冲，大家就是贷款买房！买房！买房！但是开发的房地产商还是房贷的银行，利润实现的周期长，想这些利润能够快点套现就好了。
而另一边，还有很多人等着贷款买房，或者把房产抵押贷款，资金的需求很旺盛。这是房地产业的通病。
▲ 战后，美国掀起了一波买房热潮
这时候，出来一个聪明人甲。他说，我把这些贷款债权从银行那里接手过来，作为回报，我要多赚一点。
但金额很大啊，他怎么能有这么多钱呢？没关系，一笔贷款数额是很大，但是把这样的 10笔、100 笔贷款组合起来，再平均切成 1000 份、1 万份，单份数额就小了啊。房贷的利率不低，房价一直涨，又稳定，我到公开市场交易所像股票一样去卖给各种投资人，很多人就愿意把钱交给我。
这个新金融产品，就叫 REITs（房地产信托凭证，Real Estate Investment Trusts），从此美国房地产就脱离了蛮荒时代。60 年到 70 年代初，REITs 规模从 10 亿美元扩张到 210 亿美元，几年时间涨了 20 多倍。但是贷款有个很大的问题，得保证还款能力，万一还不上，房价又降了，就惨了。
不幸言中了！1973 年石油危机，整个西方世界经济都瞬时陷入滞胀，不良率一下子上来了，于是甲完蛋了。
▲ 上世纪 70 年代，西方经济陷入了一片混乱
导致许多人流离失所
过了几年，又有聪明人乙出来了，改进了甲的办法。按照美帝组织上原来的规定，REITs 的钱能做的事情很少，只能去支持一点抵押贷款什么的。其实房地产整个产业链上，需要钱、能赚钱的地方多了，他要做的事情，是 REITs 的业务。
第一步呢，是要去游说国会和政府，让他们放松对 REITs 的管制，放松哪里呢？
买地、造房子这种事情就算了，周期又长，成本又高，又要专业性，一大把钱进去，不知道什么时候才能赚回来。我就帮帮忙，从他们手里把造好的不动产所有权的一部分买过来，就像公司出售股权，这样他们套现就快了，肯定乐意。我呢，好处就是可以直接介入到房子造好之后赚钱的事情上。
房子造好后，可以租、可以卖。要是出租，后期的物业管理，比如通个有线电视、通个天然气、经营个游泳池、提供个维修服务啊什么的，都可以归我管。反正啊，一个公寓、写字楼或商铺出租之后，后面要收钱的事还多着呢，我都包了，这种一鱼多吃的事情，才叫赚钱。
在乙的一通游说下，国会同意了，行了，你去干吧。
▲ 聪明人再次说动了国会，逐渐完善 REITs 的制度
后来，又有聪明人丙出来说，乙的办法很好，但还是不完善。REITs 怎么赚钱的事情，你倒是想得很好。可是你要有钱吧，你得去募资啊。
现在我们国家有钱人越来越多，投资理财的欲望简直像生理欲望一样成了刚需。但是，投资的品种有很多啊，股票、债券、黄金、石油等等都行，凭什么把钱交给你啊，你得有优势。还是让我来帮你吧。我还是去国会游说，多好一个创新模式啊，有助于多造房子支持民生，选票大大地有，你们该给多一点支持嘛。
支持到哪里呢？咱美国人投资赚的钱，总要交掉一部分税费，这部分其实影响很大，如果国会立法给咱们 REITs 的收益免税，那至少咱们年这笔生意的收益率就能提高几个百分点，就好了。
作为交换，我们作为资金管理人把每年至少 90% 的利润直接分红，肯定就不存在什么拥金自重的可能性了。投资人、管理人、开发商、买房和租房的个人与企业、需要选票的议员，多赢，简直完美！
▲ 将房屋像股票、债券一样，作为投资理财的对象
就这样，到 90 年代初期，美国房地产投资的高端玩法已经相当成熟了。这也就是为什么美国没有像中国那么大型的房地产企业，偌大一个国家也诞生不了万科、万达这样世界 500 强级别房地产企业的原因，因为人家的行业本身效率很高，可以直接从市场融资，然后给投资人以不错的回报，根本就不需要大型的开发商来作为市场卖方的主力！
今天，你在美国如果还打算自己花钱买地、盖楼、买房子、搞物业，要么你真的有金刚钻去揽这个瓷器活，要么你是真傻！
对于投资人而言，REITs 的存在，在股票、债券、现金等大类资产之外，提供了第四个大类选择。从 91 年开始，几十年的时间里，它的行业规模复合年增长达到 20%-25%，每 3-4 年翻一番的水平，速度简直吓人！
如今，美国 REITs 总市值是 1.8 万亿美元，是上市开放商企业市值总和的 9-10 倍，其中前五大上市 REITs 总市值则是前五大开发商的 5 倍。
▲ REITs 开创了一种新的投资理财方式
目前国内投资者投资海外不动产有四种基本途径：
1.直接到国外买房；
2.买国外房地产公司的股票；
3.在境外股票市场上投资 REITs；
4.投资国内发行的专注于 REITs 投资的房地产 QDII 基金。
很多人直接将在国内买房的模式应用到海外，其实这种投资模式效率非常低，更好的方式是 3 或是 4，通过 REITs 来投资国外的不动产。这是因为它在资产配置中具有不可比拟的优势：
第一，REITs 是一种门槛低、资产质量很好、流动性很高的资产证券。它是从资本市公开场融资和交易，通过资金的「集合」，由专业化团队将募集的资金用于房地产投资组合，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会。
它的流动性很好，资金也不成问题，所以能买到好地段的优质不动产，新的旧的、民用的商用的，什么吃香买什么，尤其是各种地标性建筑，是最爱。
▲ REITs 的门槛低、流动性高，用户的选择性高
第二，REITs 的投资回报率很好，分红比例高，并且很稳定。资产质量很好，又享受税收优惠，回报怎么可能差。美国不动产，尤其商业不动产的空置率一直维持在较低的程度，出租就是 REITs 资产的首选，一笔细水长流的永续生意。美国 REITs 近三十多年的年复合收益率达到 13%-14%。
更重要的是，它的收益模式和股票、债券等其他资产不同。比如股票，如果我们去分析标普 500 的历史收益，会发现大约 2/3 的收益来自股价， 1/3 来自于股息。换言之，由于股价波动性，收益并不稳定。而 REITs 则相反，它的收益主要来自于租金扣除运营成本费用之后的分红，即便是 08 年大危机之年，其租金收益率也能维持在不错的水平。
第三，REITs 在资产配置上与股市、债市的相关性低，具有非常好的风险分散作用。
八九十年代之后，资产多元化配置日渐流行，REITs 受到了机构和个人投资者的欢迎。对于中国投资人而言，更是如此，美国 REITs 和标普 500 指数的关联系数是 0.38，和上证指数的关联系数为 -0.015，基本上意味着没有关联，是一种分散风险的绝好选择。
第四，REITs 很透明，丑闻少。公开募资，信息非常透明，90% 应纳税收入又被强制分红，所以 REITs 治理结构堪称 Very Good，这么多年来，也绝少内幕和贪腐的丑闻。
▲ 相较股票的波动性，REITs 收益稳定，风险低
如果我们做对比中美房地产投资之间的区别，分析其中的大势和机会，基本上可以这样认为：它是在美国房地产长期繁荣、资产证券化模式日益成熟、利率水平很低、投资者队伍又不断扩大的前提下出现的，时代在呼唤一种收益好、稳定、长期可靠的投资方式。
它响应了时代的大召唤之术出现在世上，又通过了自身的探索、改进、变革和迭代，打磨出了一种成熟、合理经营模式，从而可以近乎完美生活下来，并且持续、快速地增长和盈利。
今天，中国的人均 GDP 是 7000 美元。美国历史上，人均 GDP 首次达到 7000 美元，是在 1974-1975 年，也就是 REITs 模式 1.0 版本到抵押式 REITs 开始自我反思的时刻。
同理，今天中国房地产行业的债务问题日益严重，房价高企、中国投资人队伍不断扩充寻找投资渠道、资产证券化正在不断探索和成熟过程中，有点像那个时候吧？市场的无形之手，又在拨动冥冥中的大召唤术，试图诱导出一个答案。
▲ 现在美国房地产所拥有的繁荣
都是前人不断探索得来的结果
美国人从那个时候的人均 GDP7000 美元，到现在超过 5 万美元，他们都做了哪些事，这其中哪些事我们能够学，哪些可以提前准备干起来，这些未雨绸缪，领先别人 5-10 年的问题，应该被你考虑到了！
我建议你，到美国去，了解 REITs 这种美国房地产的高端玩法，给自己的资产新增一种可靠的选择。
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作者｜孙振曦 主编｜寿佳茵
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