【小蜜】租金、位置、大小......创业者找办公场地难题，本文将为你一一解答

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小蜜说：想找到一间适合公司发展现状的办公室确实是个大难题，房租，地理位置，大小，都是每个创业者要考虑的。本文是Initialized Capital的运营合作伙伴Kim-Mai和房地产中间商HelloOffice和42Floors的创始人兼CEO， Justin对美国2017年办公楼地产市场的发展情况探讨。对您也许有一定的借鉴意义。

（编译：蔡怡然）

我非常喜欢关注湾区（Bay Area）的房地产及技术发展信息——无论是住宅楼还是商用楼。Justin Bedecarre已经在商业地产领域工作了将近十年时间，他同时也是商业地产中间商HelloOffiice的创始人。在此我们一同对2017年办公楼地产市场的发展情况进行了探讨。

Kim-Mai：先谈谈你们公司？

Justin：我们公司的目标就是用更便捷的方式帮助客户寻找办公场所。我们已经用新的平台替换了原有的所有PDF、电子表格以及其他的文书工作，这个平台不仅能够整合客户的所有信息，而且可以管理整个交易过程。要知道，我们不仅是房地产中介，而且也是一家创企，我们会设身处地为顾客着想。

Kim-Mai：可以举个例子吗？

Justin：比如说你是一家在B轮融资中获得了2000万美元的创企，需要将办公地的空间从5000平方英尺扩大到2万。无论能不能招到这么多员工，这个办公场所最好能够容纳200人，然后你可以考虑在18-24月后将这个地方转租。

按现在的市场行情来看，如果你想要签订一份5年的租房契约，那么至少每年要花费150万美元的房租。假如碰巧你的公司在盈利方面存在问题，需要继续融资来缴纳租金，那么你还需要支付高达100万的保证金。这样算下来，你几乎一半的B轮融资资金都用来支付房租了。

Kim-Mai：既然对于“短命”的科技创企来说，5年时间似乎太长了，那么为什么市场上还会有5年期租约的存在呢？

Justin：这对于创企来说的确是没有什么好处的，他们大都不会进行这样的交易。所以就现阶段来看，除非出现一个新机遇，不然这种长期租约是没有什么实际意义的。不过，我们总得从长远的角度考虑问题。

对于房东来说，租户变更的成本和房屋的空档期都会造成利益损失——这种损失在遇到房屋修缮、改造等问题时就会更大，比如加州新颁布的能效法规Title 24就会增加房屋的建设成本，平均每平方英尺要额外支付25美元。

而对于房屋经理人来说，长期性就更为重要。况且，在考虑到高昂租金的情况下，5年似乎也不是那么长。纽约的租约一般都是以10年签的。

这些商品楼的购买和销售都是以长期租约为主要目的，而且目前租金已经到达了市场价格的顶峰，正常情况下是不会再涨的。

Kim-Mai：你怎么知道我们目前的价格已达到市场顶峰了呢？创始人们应该怎么根据这一情形做出规划？

Justin：在2016年的大部分时间里，租金都保持在一个比较平稳的水平。最高纪录出现在2015年的第三季度，当时这里的租金约为每平方英尺72美元。不过我认为，这个数据还要根据所租办公地的具体位置、环境等区别对待。另外值得注意的是，2016年转租行为非常普遍。

Kim-Mai：假设市场租金达到峰值，但是之后下降的话我们该怎么办？就像之前的互联网泡沫那样，我们该如何应对呢？

Justin：我们也会经常讨论这个问题，但我认为情况会有所不同。我们公司的很多用户虽然难以盈利，但他们总会想到解决问题的方法，而且房东们也不会像2000年那样看待自己的财产了。所以说，即使楼市走低，结局也会有所不同。

Kim-Mai：大约有3万名职员需要办公场地，但明年我们将只提供3200处可租场地，而到2018年又会降至2500处。新项目的申请数量也达到了四年来的最低水平，这是因为开发商希望对客户的支付能力以及租用需求有清晰的了解。

但据可靠的调查研究表明，这种做法成本很高，所以从财政方面来看不具有可行性。土地所有者不会以那样的价格水平将土地卖给开发商，而开发商也不愿意分摊额外的成本。这种做法会让金融监事会陷入两难的境地。

如果他们将原有25%的可购性门槛调低，这将在政治方面对他们造成很不好的影响。然而，这并不能完全否认这一做法的实施性，毕竟，根据加州的有关法律，他们可以对相关各方给予奖励已达成自己的目的。

Justin：在旧金山生活和工作的成本都太高了，但这并不会让人们住到周边的城市然后往返上班，而会让那些创企选择其他州去办公。

Kim-Mai：并不是每家科技公司都需要选择湾区——毕竟美国有那么多城市可供选择。创企大可将公司那些中等收入的工作部门——比如销售和账户管理——搬到像Phoenix这样成本较低的城市，而将行政部门和高精尖的技术部门留在湾区。不过这样会加剧本地区中产阶级的流失。