来源：中金在线（cnfol-com），马光远看经济（guangyuanview）
今年3月以来，楼市调控政策不断升级，在高强度的限购组合拳下，环京区域的房地产市场“闻风而动”，曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”——房地产市场真的变天了吗？房价的真相究竟是什么？
6月2日，廊坊市再度加码调控，明确规定外地人买房要有3年及以上社保。现在，距限购升级靴子落地已经一月有余，环京区域楼市情况又是如何？
在河北三河市燕郊镇的某楼盘二手房中介门店，成交十分冷清。而就在今年3月，这里的成交还很活跃。据链家地产河北省三河市东区负责人介绍，自３月到６月，成交量总体的降幅在百分之八十左右。
伴随成交量的大跌，成交价格也不断下挫。以这个小区90平米的两居室为例，3月份时平均成交价可达每平米29000元，到了6月初，就只有21000元，降幅接近30%。成交记录显示：该楼盘最新成交是在6月7日，此后一个月时间，这个燕郊规模最大，总套数超28000套的楼盘，一套房子都没有成交。
三年社保纳税的限购政策挤掉了外地人投资购房的泡沫，而现在，这里的二手房交易以本地人的换房需求为主。另外，在同样执行限购新政的河北香河县，普通住宅的销售也接近停滞。
如今，环京楼市成交量大减，曾经一天一个价的北京“学区房”市场也遭遇了“极寒”
近日，从北京东西城多个“学区房”市场发现，“学区房”成交量急剧下滑，不少房源价格跳水近百万元。
西城区陶然亭地区，由于多个小区由于可直升重点中学，让这里的二手房源成为“买家必争之地”。然而，过去20多天，陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室已从810万元降到720万元。
由于教育部门等部门的加入，今年多校划片的参与学校和比例增加，即是说，一套1000万元的“学区房”，除了要承担八九百万元的首付款外，还有可能进不了中意的学校。传统“学区房”买家开始陷入观望。
而房价“大跳水”的结果，是迫于成交压力的中介对业主进行劝说后才实现的。最近中介方面对各个小区都设置了单价上限，劝说此前入市的高价房源业主下调价格，一旦超过上限都不会挂网销售。
当然，要想解决学区房天价等问题，必须解决教育资源分配不均的格局。而加大教育资源方面的投入才是解决高价“学区房”的根本办法。
北京周边楼盘打七折1个月没卖出一套、北京学区房暴跌百万……最近，关于房价下跌的新闻有点多，似乎楼市降温这才刚刚开始。
最近，关于房价下跌的新闻比较多，最吸引眼球的是两个消息：
第一个是《中国经济周刊》的《从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩，谁导演了合肥房价过山车？》的文章说，被某机构评为去年房价全球涨幅第一的合肥，今年房价“几近腰斩”，文章引用对“合肥部分房产中介”的采访：“滨湖板块的降幅最大，多数降幅达到40%～50%，快到腰斩的价格了。今年春节时，滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米，与价格最高时周边楼盘2.2万～2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。”
第二个是关于深圳房价的消息：根据深圳规土委发布的6月份房价数据，数据显示，6月份深圳房价为54492元/平米，较5月微幅下滑。数据还显示，自2016年10月至2017年6月，这9个月来，深圳房价已累计下跌7108元/平米。
答案是否定的。
以深圳和合肥来说，它们分别是2015年和2016年中国房价暴涨的代表城市，这两个城市价格的变化，无疑对未来其他城市房价的走势具有心理层面的影响作用。但是关于这两个城市房价报道的数据很显然是不符合实际的。
先说合肥，合肥在经历去年以来的调控之后，成交量迅速下滑，对投资投机的抑制从成交量看成果显著据统计，前6个月合肥市商品住宅共计成交17546套，同比去年上半年下跌幅度约为77%，按照官方的数据，新房销售面积前5个月下降了30%多。
但是，即便如此，用“房价腰斩”这样耸人听闻的说法不符合合肥房价的实际情况。合肥房价出现松动，价格出现下降，这都是正常的，甚至可以说，去年绝大多数经历了暴涨的热点城市，都面临这样的市场转换，这就是我一再说的市场已经变天。但是，价格的变动没有“腰斩”这么夸张。
至于深圳“九连跌”，每平米降了7000多的报道则更是荒唐，属于小学数据不及格的表现。如果说二手房市场还能勉强用每个月的成交均价作为这个城市二手房的价格数据的话，用新房每个月的成交价作为房价数据则是这么多年中国房地产数据上让人笑掉牙的笑话。每个月开盘的楼盘区域不一样，上个月热点区域开盘多，均价自然高，下个月郊区大量推盘，均价一下就下来了。
深圳市场真正的情况如何？深圳房地产市场正在进行激烈的博弈，市场向买方市场转换，这都是真的。因为如此严厉的调控之下，市场没有不降温的道理，但蠢蠢欲动的资金仍然盯着市场的变化，准备随时入市，各种各样的金融产品随时准备为市场添温加火。
另外，报道房价下跌的，还不得不提“北京房价下跌了20%”的报道，这个报道来自中介机构我爱我家的数据。
目前北京房地产市场的真实情况是，二手房都规定了区域最高指导价，超过这个价格的，不许公开挂牌，在出售的时候也会通过各种途径做低价格，让人感觉价格似乎降了。
其实，由于提高二套房贷的比例，以及各种限制举措，目前北京市场基本处于冷冻状态，成交大幅度下滑，买卖双方陷入了真正的观望期，而价格也出现了松动，以前不能议价的，现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。根据我对北京市场的观察，北京市场虽然已经进入到冰冻期，但房价只是松动，还没有出现实质性的下降。
北京是对一手房二手房都进行限价，所以导致整个市场都出现价格失真，而很多城市，只对新房进行限价。限价，房价在统计数字里当然没有涨，当然在下降，因为你在按照你的意愿指挥温度计的指针，指针必须听你的话，但实际有些地方房价不仅没有掉，反而可能在涨。开发商也好，购房者也好，都会想出很多办法来规避限价政策。限价后的降价不过是自欺欺人的游戏而已，但很好玩的是，大家还玩得很嗨。
其实，你别不信，虽然调控仍然是国内重点城市主旋律，但房价走势并没有因此戛然而止。6月份，不少城市均价较上月都存在不同幅度的上涨。比如成都主城区涨幅最高的区域上涨达到20%以上，大连、武汉、西安、重庆也有比较明显的上涨，北京、广州、上海、杭州、南京等主要城市均价较为稳定。(因为统计口径有别，一个城市各个区域房价相差较大，所以，数据仅供参考。)
事实上，房价目前处于松动状态，并未出现大幅度的下跌。更为重要的是，房价基数大，小幅的调整对房价并未造成明显影响，不信你看：
公众号“米宅米宅”发布了《2017上半年，全国热点城市房价地图！》，从房价地图可以看出，一线城市的房价远远高于小县城。为此，甚至有很多人感慨“宁可要大城市一套房，也不愿意换成小县城的12套房”！
附送：2017年6月全国房价地图：
北京
上海
深圳
广州
天津
杭州
成都
重庆
南京
厦门
武汉
郑州
苏州
合肥
福州
青岛
济南
石家庄
沈阳
昆明
西安
大连
海口
宁波
南昌
南宁
长沙
