一些投资大户因担忧资产缩水，已开始高位套现
来源：大公报记者 李昌鸿深圳报道
面对深圳市政府接连出台的限购与限价政策，有些投资者开始承受不住楼市的调整压力，部分投资大户担忧资产缩水纷纷抛售。大公报记者近来採访时了解到，在福田中心区皇都广场的一位投资大户，
去年底以来将其40套房子陆续套现，总价达1.6亿元
（人民币，下同）左右，目前该投资者还计划抛售手中持有的华强北60多套小户型，
其百套房产估计可以套现约3亿元。
深圳市去年出台严厉的限购“10．4”新政，及今年1月中旬出台的限价政策，给狂热的深圳楼市套上了紧箍咒。今年2月份，深圳市新房成交跌破千套，仅804套，创近九年新低，一些区域房价下跌10%至15%不等。深圳美联物业董事总经理江少杰表示，目前市场观望情绪浓厚，购房者入市信心不足。
他预计今年深圳楼市价格是稳中有跌，全年最多下跌15%，个别地区因供应量特别多可能下跌20%。
迫于资金压力 削价百万抛售
房价下跌导致一些投资者因资金周转困难和按揭压力大，持续抛售房产高位套现，
有的甚至削价百万求售。
不过，目前深圳市场并未形成恐慌性抛售潮。中原地产罗湖一门店业务员周小姐告诉记者，最近在罗湖金翠园，有一位投资者迫于资金压力，将其原价600多万元的66平米房产劈价至500多万，较“10．4”新政前大降逾百万元，降幅近两成。
另有地产中介负责人向记者透露，一家投资公司几年前在福田购买的上百套房产，也因严厉调控市场成交大跌，加上面临资金还贷压力，所以将原售价每平米近十万元的楼盘降价一至两成抛售，因其是小户型，
每套价格300万元，合计套现约3亿元。
也有一些投资大户因担忧资产缩水，便开始高位套现以锁定利润。记者从地产中介业务员黄先生处获悉，一个房产投资大户胡先生（化名），他在福田的皇都广场商住楼C座拥有7套物业正在抛售，其一套68平米平均售价400多万元。
提供精装修 以求加速出货
在黄先生等人的陪同下，记者来到皇都广场C座，该楼盘对面便是深圳会展中心，位置十分优越。该商住楼26楼以下为商业，26楼以上楼层为住宅。胡先生在第33、37、39层等均有房产，绝大部分已装修一新，记者看到里面配有崭新的席梦思床、柔软的沙发、大屏幕液晶彩电和海尔牌抽油烟机，并配写字枱、衣柜和卫浴等，买家可以拎包入住或者对外出租，每月租金约6000元。
胡先生公司负责销售的周先生透露，胡先生从事房产投资、酒店和旅游等业务，2009年前用公司名义，以每平米1.5万元的价格从开发商购买了40套，用于投资，面积大多在68平米，每套价格约为100万元，耗资约4000万元。去年国庆节深圳出台严厉的调控政策，加上国家房地产政策的改变，他担忧资产出现大缩水，于是开始退租，并将其装修出售。
去年底，胡先生销售了30多套，单位只是简单装修，没有傢具和家电，当时68平米的价格至少在450万元以上，单价为6.6万元，现在为了加快抛售，将剩下7套进行精装修，包括傢具和家电等在内，450万元的价格可以降价40万元，加上每套房装修费用约13万元，
共计优惠了50多万元
，相对于去年底价格已大幅下降了超过10%，
明显低于附近的东方雅苑7.5万至8万元的售价，因此价格比较具有吸引力。
收益惊人 百伙料套现三亿
粗略估算，胡先生40套房产全部抛售后，按均价每套约400万元计算，他至少可以套现1.6亿元，较当初投入的4000万元增长了三倍，收益高达1.2亿元，十分丰厚。
周先生还向记者透露，他们公司在华强北也有60多套小户型复式的一房或两房准备装修后对外抛售，他们买入时的价格是一万多元，持有十多年，预计售价在6万元以上，
至少可以套现1.35亿元。
此外，他们在东莞也有许多房产，也将会推出类似的抛售计划。
有钱人和开发商正在撤退，中产阶级却在拼命买房！小心天花板掉下来！
2017年3月8日，第三届中国产业经济（国际）论坛在上海举办。小编整理了瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家陶冬演讲中关于房地产市场的部分。解析持续上涨的房价背后的故事。
陶冬
房价什么时候跌？我不知道，我可以告诉你这组数据。日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，
咱们中国已经干到咱们GDP的250%，这个是在现代资本主义历史上前所未有的一个数字。
而且一旦房价往下跌了，人们会突然发现，中国经济最强的那一环就是你我他的储蓄，那是真金白银，和中国经济最弱的那两环，一个是地方债、一个是房地产开发商，紧紧的连在一起，下一次房地产出事不光是银行出现坏帐的问题。
由于这些年靠的是政府的投资，那么我们看到，社会融资暴涨，银行这段时间的借款实际上堪比四万亿，只是这次悄悄的进村，开枪的不要，这次和上次的最大差别，2010年四万亿政府一呼民营企业揭竿而起，这次民营投资没见真正的起来。由于实体投资没有起来，那发出去这些钱渗透到实体经济中间，效果就差，经济学上讲就是货币的成熟效应在不断下降。
剩下的那些去了哪了？房地产市场。
这就是我们所见到的去年的房价的一次暴涨。今天来这参加会的有不少过去两年也曾经听我做演讲的朋友。
我去年错的最厉害的一个，就是对于中国房地产的判断，我错了。
如果你试图用经济学来分析中国的房地产，无论你从供需性质关系入手，还是从库存入手，无论你说这个人口结构还是你说可承受能力，有任何一个指标来判断中国房地产市场结论只能有一个，泡沫。但是如果你用任何这些东西来分析，你就错了。
因为今天咱们头上那片瓦，不是给你住的，这叫做金融产品，这是一个投资。
这是一个流动性拉动的一个投资。十年后再看咱们的历史，会告诉你这句话是中国房地产市场的分水岭。因为房子不再是金融产品了，但这并不意味着今年房价会暴跌，北京此时此刻想干的事也是想慢慢把你的钱从一线城市挤到二线城市，从二线城市挤到三线城市，看看调整一开始出来的是一些一线城市，接着慢慢进入二线城市，最后希望进入到三线城市。
房地产市场暂时不能打死。但是也不能再让你这么狂炒，想想你自己在上海工作，会不会跑到扬州去买个房子。
中国的政策这些年说多，繁复许许多多的政策，但是它的逻辑出奇的一致，就是让你兜里的钱拿出来填补地方政府财政。房价涨上去可以卖地，这个泡沫往下走了，搞出理财产品，不同的表达形式，还是同样的逻辑。这个泡沫玩不下去了，搞出股市4000点到半山腰，地方债置换，然后还有房地产2.0版，都是绕同样一个圈。
最新一些和政府比较亲近的经济学家们提出一个新的概念叫做转杠杆，去杠杆是应该的，但是我们要转杠杆，我就想什么叫转杠杆，后来一看明白了，看看地方政府债这两年负债比率往下走，民间的负债比例是往上走，民间负债率去年的数字放上去，已经远远超过50%，换一句话说，
银行存的那些钱拿出来买楼实际上帮地方债解套
，房地产不出事大家皆大欢喜，房地产出了事，你就是托着掉下来的天花板的人。
再讲一句2016年还有一个奇特的景象，
房地产市场中产阶级奋勇跳进去，全民买楼，最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。
谁对谁错，我不知道，最终只有时间可以给我们一个答案。
链接阅读：现在买什么都是错的，尤其是买房！
来源：姜超宏观债券研究（ID:jiangchao8848）
加息之前短期平静。商品和股市领涨。
17年以来，铁矿石、铜和黄金等部分商品价格依旧表现出色，股市表现也普遍不俗，其中港股以10%的涨幅领涨全球，主要源于美元明显走弱。17年2季度加息风险上升。之前期货市场预期17年加息2次，最早在6月，但进入3月以来风云突变，目前最新预测是最早3月加息，17年加息3次。本轮美国经济反弹仍属库存周期，未来关键看设备投资能否启动。特朗普的减税政策预期明确，意味着美国的企业可能会加大投资力度，而中国和日本的企业可能会搬到美国，因而启动一轮设备投资周期的概率并不低。因此，由于4季度美国经济短期走弱，使得年初美元贬值，给了新兴市场短期喘息的机会。反过来说，如果未来美国减税预期明确、加息加快，美元再度升值，那么黄金和港股都有再度回落的风险。
繁荣顶点安全至上。
我们预测17年上半年的经济增速压力有限，因为地产销售对投资还存在滞后传导、存货周期还在发生作用，去杠杆影响还未开始。但到17年下半年，存货周期应已结束，而地产投资或面临大幅跳水，而去杠杆将传导进实体经济，届时经济或有极大的下行风险。如果美国大幅降低企业所得税税率至15%，而中国还继续助推地产泡沫，那么制造业和资本或许会大幅流失，而美国持续加息或会刺破中国地产泡沫。从投资时钟角度观察，16年下半年商品价格大幅上涨、股涨债跌，说明经济再度步入过热期。而从16年12月开始，随着货币利率的大幅上升，股债一度齐跌，商品高位震荡，意味着经济已经步入滞胀期。而17年2季度将是从滞胀向衰退转化的关键时期，这意味着现金为王应是当前主要策略，主配黄金和现金等安全资产，逐步减少商品和股票类资产配置，而随着利率上升应逐步增加债券资产的配置。
1. 加息之前短期平静
1.1 商品和股市领涨
17年以来，铁矿石、铜和黄金等部分商品价格依旧表现出色，而股市的表现也普遍不俗，美日欧和香港、A股等新兴市场股市也普遍上涨。
港股通资金流入与人民币汇率。在所有股市中，港股以10%的涨幅领涨全球。自16年以来，随着人民币汇率贬值预期的升温，沪港通南向流入的资金明显增多，因而有观点认为人民币汇率贬值推动了港股的上涨。我们观察到在16年港股通在5月、8月和12月有过3次密集的资金净流入，均与人民币阶段性贬值加速有关，但17年以来由于人民币汇率走稳，因而并未观察到港股通资金流入加速的迹象。
17年来美元走弱，黄金港股反弹。而一个比较有意思的现象是，本轮港股的反弹与黄金价格的反弹几乎同时发生，而港股和黄金其实是截然不同的两类资产，而唯一将两者挂钩的因素是美元。今年以来美元明显走弱，而这不仅有利于黄金，也有利于以港股为代表的新兴市场。
1.2 17年2季度：加息风险上升
美元走强冲击全球。回顾16年4季度，当时港股一度大幅下跌，核心原因也在于美国开始本轮的第二次加息，美元走强冲击全球新兴市场。
联储加息预期强化。按照美联储的预测，到2017年末的联邦基金利率均值约为1.4%，意味着2017年还有3次左右的加息，因而市场普遍把12月的加息视为鹰派加息。
17年2季度：加息风险上升。从期货市场来看，之前市场预期17年加息2次，最早在6月加息，但进入3月以来风云突变，目前最新的预测是最早3月加息，17年加息3次。
2. 16年加杠杆起泡沫
2.1 16年稳增长靠天量融资
16年主要目标“稳增长”。16年初制定的GDP增速目标区间为6.5%-7%，但是1季度的GDP增速就已降至6.7%，因而政策核心目标是稳增长，竭尽全力保住全年6.5%的经济增长底线。全年下来，GDP增速稳定在6.7%，而工业增速也保持在6%左右。
经济回升：工业品产量新高。从工业微观数据来看，16年经济的恢复情况比GDP和工业的平稳增速要乐观的多，不仅发电量增速、粗钢产量增速都回升到了10%左右，挖掘机、货车增速也在16年末回升到30-50%左右水平，接近11和13年经济短周期反弹的高点。
基建发力：政府大力加杠杆。而经济的再度回升依然归功于投资，尤其16年的基建投资增速高达16%，是稳增长的主要贡献。而在基建投资高增的背后，是政府的天量融资，16年政府相关净融资已经超过10万亿，包括7万多亿的国债和地方债，1.3万亿的城投债还有1.4万亿的政策金融债。
房地产、制造业投资反弹。虽然全年来看基建投资贡献最大，但从月度走势来看，下半年的经济回升反而伴随着基建投资增速的回落，因而地产和制造业投资的回升应是工业经济边际改善的主因。
稳增长还是靠地产。地产投资的贡献依然突出，发电量增速的反弹明显伴随着地产投资的回升。
中游复苏？也是靠地产。挖掘机等中游行业产品增速的回升也与地产销售增速的回升高度相关，说明中游复苏的背后其实还是地产周期在发生作用。
16年居民房贷大加杠杆。但是本轮地产繁荣的背后，靠的是居民的天量房贷。16年商品房销售金额约12万亿，其中10万亿是商品住宅，考虑二手房之后的全年房地产交易额大约在16万亿左右，而这背后的居民房贷接近8万亿，包括6万亿的中长期贷款和2万亿左右的公积金贷款。
因此，16年经济企稳的背后，还是熟悉的配方，通过天量融资，推动地产和基建回升并稳定经济。而所有的融资，都会经过银行，比如房贷靠银行发放，国债企业债靠银行购买，因此所有的融资都会形成相应的银行资产，而从全部银行的资产负债表可以看出，16年银行业国内资产增加25万亿，其中对政府6万亿，对居民6万亿，对企业5万亿，对其他金融机构8万亿，但后者其实就是影子银行，假道其他金融机构最终把资金输送到基建和地产项目。
融资持续超增，经济未见增长。但不同之处在于，16年稳增长所使用的货币量远超过去历史。去年我们政府加社会融资总量达到25万亿，创造的GDP仅为5-6万亿，而早在07年时我们每年的新增GDP就在5万亿左右，而当时只需要投入7万多亿的融资。
2.2 货币推涨房价，地产泡沫已现
要素禀赋驱动增长。从经典增长理论的角度，经济增长由劳动力、资本和技术进步三大要素禀赋共同驱动。
中国青年人口拐点已现。从中国的人口结构来看，2011年15-64岁的劳动年龄人口数量已经见顶。
人口红利消失，工业潜力下降。过去我国处于人口红利期，拥有大量廉价劳动力，与之对应的是工业的大发展。我国过去的非农就业主要有两大来源，一是新增劳动力，每年约500万，二是农业转移劳动力，每年约1000万，总计约1500万，对应过去10年年均3％的非农劳动力增速。然而随着城市化率超过50%，农村转移劳动力数据趋于下降，而随着人口老龄化的到来，新增劳动力人数也开始下降，这两者均意味着工业就业的增长步入尾声，事实上从13年开始，工业就业就步入了负增长，也意味着工业生产潜力下降。
货币对涨价有效。由于劳动力人口的下降，中国经济潜在增速持续下滑，而为了实现每年平均7%的GDP增速，我们只能投入越来越多的货币，但是天量货币既不能形成经济增长，又不会消失，必然会产生其他的作用。而我们观察到从08年全球金融危机开始，总融资增速和PPI以及房价涨幅高度相关，这也意味着超增的货币只对涨价有效，容易形成通胀和房价上涨等价格现象。
地产销量创造历史。全球历史经验表明，随着人口老龄化的到来，地产市场会迎来大周期的拐点。而在中国资本市场，2013年的时候已经形成共识，认为13年应该是中国地产市场的顶部，事后来看，13年的住宅新开工达到1400万套的顶峰，1160万套的新房销售也是短期顶部，但是16年的新房销售预计接近1400万套，比13年又多了20%，再度创造了历史。
货币推涨房价，地产泡沫已现。因此，本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。政治局会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，其实反映了一个朴素的真理，就是房地产只应该反映居住和租金的价值，与经济增长相匹配。但从主要一线城市来看，本轮房价涨幅均远超同期GDP名义增速，也意味着本轮房价上涨没有经济的支撑，而是货币超发导致的泡沫现象。
3. 17年去杠杆抑泡沫
3.1 从稳增长到防风险
16年初稳增长是政策的核心目标，央行曾在3月初降准。但从8月份以来央行迟迟未再降准，反而持续使用逆回购、MLF对冲，而且回购期限越来越长，MLF投放规模越来越多，这意味着货币政策已经从实际偏松转向稳健偏紧，其背景是房价大涨、通胀反弹，汇率贬值，而政治局会议和中央经济工作会议均把抑制资产泡沫和防范金融风险作为主要目标。
回购利率上调，央行变相加息。从16年8月份以来，市场资金成本开始缓慢抬升，其中7天回购利率已从2.5%左右升至3%。而在17年2月，央行正式上调7天逆回购招标利率10bp，意味着在货币市场正式启动加息。
利率上调应对通胀。央行提高利率的一个重要原因是应对通胀上升，2016年的CPI已经达到2%，远超过15年的1.4%，17年1月CPI达到2.5%，创下3年新高。
利率上调稳定汇率。而利率上调的另一个原因在于应对人民币汇率贬值的压力，自从14年央行启动降息周期以来，中美利差持续收窄，也增加了人民币汇率贬值的压力，而从16年12月起美国启动本轮第二次加息，17年加息节奏预期加快，这意味着为了人民币汇率预期，国内利率也必须相应上调。
去全球化：贬值带来政治压力。
在过去的2年，人民币汇率持续贬值，从经济角度看对出口有利。但是展望2017年，无论是英国脱欧，还是美国特朗普胜选，都表明去全球化愈演愈烈。由于中国对美国有着巨额的贸易顺差，因而特朗普放言要给中国征收45%的关税，以及把中国列入汇率操纵国，这意味着有着巨额顺差的中国汇率如果再继续贬值，将会有越来越大的外部政治压力。
逢7/8的年份开启危机模式。从历史的角度看，每逢7/8的年份容易开启金融危机模式，比如97/98年是亚洲金融危机，07/08年是全球金融危机，而金融危机与美元走势也密切相关，比较典型的模式是美国衰退放水，然后美国复苏紧缩。当前美国已经开始第二次加息，美元指数升至13年高点，这也意味着17/18年发生金融危机的风险也不容忽视。
保外储外汇重于一切。
但是美元升值并不会直接促发危机，比如过去几年的美元从70升至100，但并没有爆发任何危机。从新兴市场的角度看，过去的危机爆发都与外汇储备不足有关。目前中国的外汇储备在两年内缩减了25%，降至3万亿美元。如果保持这一速度不变，在两年后可能会降至2万亿美元，而通常把6个月外贸的外汇需求当作外储的临界点，这意味着为了防范金融危机，保外储和外汇的重要性已经空前上升。
3.2 金融去杠杆：规范同业业务
提高货币收益率。从16年4季度以来，随着货币政策转向稳健中性，货币利率稳步上升，目前国内货币基金收益率已经从2.5%升至3.3%，3个月银行理财产品收益率从3.8%升至4.3%，这意味着持有人民币现金类产品的收益率显著上升，有助于稳定人民币汇率。
资金流出压力仍在。但是从最近两月的外汇储备数据看，随着货币利率的提高，虽然资金流出压力有所缓解，但外汇储备仍比去年年末有所下降。
货币“含金量”在持续下降。为什么利率上升以后资金仍有流出的压力？因为从预期的角度来看，国内货币的高收益源于我们提供了越来越多的货币，但是货币中包含的美金和黄金等外储硬资产却越来越少，所以短期贬值压力改善的代价是长期贬值压力加大，我们统计16年末广义货币M2高达155万亿，但外汇资产只有23万亿，货币“含金量”只有15%，仅相当于04年以前的水平，而当时的人民币兑美元汇率还在8.3。
必须去杠杆收货币，M2增速貌似下降。因此，仅仅提高货币利率并不足以稳定人民币汇率，因为不断上升的货币增速最终会使得人民币汇率贬值压力加大。因此要稳定汇率，还必须坚决去杠杆收货币，降低货币增速。从广义货币M2增速来看，16年为11.3%，貌似比15年的13.3%显著下降。
货币增长暗度陈仓。但是在过去两年，M2增速的下降完全无法解释经济增长、通胀和房价的反弹，原因在于中国的货币结构发生了巨大的变化，M2通常只包括存款，但是银行越来越多地通过发行同业存单筹集资金，但同业存单记入债券发行而不算存款，而银行在16年的债券发行增速高达25.7%，这就使得广义货币增速被显著低估。
中国广义负债创新高。
因此，如果要稳定住货币的价值，不仅需要严控广义货币增长，还应该严控银行总负债的增长。截止16年末银行总负债高达230万亿，已经超过GDP的3倍，所反映的货币超发远比广义货币M2所显示的155万亿要严重得多。
金融去杠杆：规范同业业务。
过去几年同业存单和银行同业理财业务爆炸式增长，15/16两年的同业存单净发行达到7万亿，同业理财规模增加4万亿，而17年头两月的同业存单发行超过1万亿，这意味着当前金融机构仍在大力加杠杆。反过来说，如果今年的政策目标是防止以钱炒钱，资金脱实向虚，核心是规范银行同业业务的野蛮生长。
3.3 房地产凛冬将至
同存利率大幅上升、房贷利率必将上行。因此，在金融去杠杆的政策目标之下，金融机构同业融资趋紧，同存利率将持续维持高位，而这也将使得与之类似的政策金融债利率维持高位。而债券市场的高利率将逐渐向实体经济传导，尤其是与长期债券最为类似的居民房贷，16年末的房贷利率仅为4.52%，而当前的10年期国开债已经高达4.1%，1年同存利率也超过4%，考虑到房贷风险远高于国开债和同业存款，与之对应的房贷利率合理水平应该在5%以上，这也意味着按照4.9%的房贷基准利率，折扣房贷将逐渐绝迹。
