专栏名称: 园长说广州楼市

专注广州楼市买房一手实操

荔湾开撕，保利在万科屁股后面，踢了一脚

园长说广州楼市 · 公众号 · · 2025-03-24 21:13

正文

文：阿信

上周万科花地湾的傲璟组团开盘，从现场传回的开盘简报来看，面积最小的74㎡和85㎡基本去化了7788了。

又经过一周的销售，现在可选的楼层已经不多。

之所以这么火，是因为整个荔湾小面积全线缺货，特别是400万以下的学铁商均好性上车产品，好楼层非常抢手。

接下来万科傲璟的小户型就要等加推了，不过由于傲璟整体素质不错，小面积的配比不多，估计后面也是不好抢的节奏。

今年荔湾的主旋律是小面积缺货，所以每次有小面积补货都值得关注，而最近，保利东漖旧改也准备推出新组团了，据说目前名字叫保利怡景湾（以实际为准），定位全部做刚需！

从现场了解到，最快4月中后旬就会和大家见面。

收到消息，我第一时间去了现场，抢先帮大家看看。

PART.

0 1

周边配套成熟，均好性不错

去周边转了一圈，假如说万科花地湾是荔湾的年轻人聚集地，那保利怡景湾估计就是老城中的新盘，周边的城市界面和生活氛围，有烟火气。

交通：1号线坑口站步行可达，周边非常多公交站。

我从1号线坑口站D口出站，步行到项目，途径东漖南路，实际步行约11min，但基于我边走边拍照，实际用时大概8min就能到，相对便利。

1号线作为广州的第一条地铁线路，途径天河北、体育西、老越秀、老荔湾，芳村等老城商圈。

路上看到不少公交站，细看线路，基本覆盖了广州各个区，线路非常通达。

教育：康有为小学。

保利怡景湾作为保利东漖旧改的部分，这么大的项目，大概率引进名校。

保利东漖旧改配建有36班的小学，据闻将引进康有为办学，计划今年9月开学。

初中摇号，目前还没出具体的名单，但参考就近原则，大概会对口13、14组分组，仅作参考，以实际为准。

商业：老城底商丰富，周边有较大型商场

项目对面是成熟的芳和花园与芳村花园，楼下地方非常成熟，除了煲仔饭、肠粉、烧腊店等快餐店外，还有钱大妈等小型菜场，基本楼下就能满足基础需求。

附近还有不少食肆、餐馆。

东漖农贸市场在附近，日常买菜很方便。

路上也有不少推车摆烂的商贩。

不远处是商场芳和荟，汇集了一些网红的餐饮品牌。

坑口地铁站附近有大型商场广百百货。

老城的便利性很高，未来生活在这里不用再熬配套。

PART.

0 2

全做刚需刚改，猜测主打品质感

在地块的现场，看到了地块的规划图，地块体量不算大，由三栋楼组成，全部做小面积，初步估算80㎡起步。

均为塔楼，而且都不是超高层，都是32F，两梯五户的设计，通过楼栋的扭转，实现所有户型都朝南。

假如放大来看，发现每个户型外面一圈都包裹了花池报建，意味着都是超新规产品，使用率大概在120%左右，这也是目前荔湾使用率最高的刚需产品之一。

在荔湾，不是超高层的超新规产品，很少见。

这个地块大概率会延续保利臻誉，做品质新中式，因为我看到地块是走的围挡，都用的塑料板包裹，甚至在上面做了奢石颜色+金属的花纹以及包边。

在围挡上花钱，猜测项目也是要主打品质的。

放了无人机看了航拍，地块周边被绿植环绕，西侧的旧村也在逐步拆迁的阶段。