高地价+小户型是出路还是绝境

今天说的这个事情相对专业，不是房地产人士的可以不看。里面有个结果可以知道一下，三湘森林海尚最后卖了12套听说、东城金茂府听说最后卖了70来套。

下面开始今天的正文。

这2天有2个高地价、高售价的楼盘首开，这2个盘是值得每一个做前期（投资、市场、客研）的人去思考。

这2盘是万科中城汇和三湘森林海尚。

首先来看万科中城汇，首开，卖了九成，剩下几套，但是这个项目非常值得去思考。这是首个4万+做了84方微户型的项目，结果如何将会影响未来一些高价地的定位。销售结果来看是84方最受欢迎，其次是105方，最后才是122方。说明单价到了4万，控总价、小面积的做法还是受到市场认可的。但是大户型应该还是受到石祥路的影响，所以传统分界线分界线又回来了，特别是对于改善的客户。

高地价、做小户型，控总价，那是不是做low就好了呢？

城东有个反面列子，三湘森林海尚也有89方，4.5万的单价，但是结果在城东各盘互杀中是最差的，48人登记，最后听说卖了12套。

这样从三湘森林海尚这个项目来看，小户型、控制总价又没用了？三湘是户型做小了，但是项目也做low了，真石漆、示范区、精装修做的都不到位，这些low的做法导致销售结果的差，因为从结果说来看他不仅是89方卖不出去，其他户型也卖不出去。

我认为这里有个思考误区，买90不一定意味着铁刚。他们可能是因为家庭结构不需要这么大的房子，但是对于品质也是有要求的。比如分巢、比如传统的一家三口、比如2老......

项目如果啥都low，那对于这些有品质要求的人为什么要买呢？所以高价地，要控制总价，但是不能做low，不然就是三湘森林海尚无人问津。

事实上未来还有一个例子来作证，高地价、搞售价、控总价，做小户型这一做法是否正确。金地在彭埠有个项目，这个项目就有90方左右的户型，如果这个项目卖的相对好，那就更加说明了高价地可以做小户型控总价，但是整个项目的调性不能低。如果这个项目卖的不如世茂、金茂的项目，那可以说价格到了4.5W+或许小户型、控总价并不是好的出入。

其实价格高到一定层度后，小户型、控总价肯定会走不动的，但是这个价格的度是多少，现在还不知道。很早以前兰园就因为7090的限制，有大量的90方，结果导致的是90方销售结果不佳，不过兰园在当年就卖到了4W+，当年的4W+到如今来看应该是7W+的感觉。

这是关于最近2个有90方以下的高售价项目的一些思考。