城市更新如何做？听听铁狮门首席投资官怎么说

铁狮门首席投资官 陈志超

中国许多城市正在进行城市更新，旧城改造、棚户区改造如火如荼，与此同时，各种乱象争相上演。那么，怎样才能顺利、成功地进行城市更新？常言道：外来的和尚会念经。世界顶级开发商铁狮门在全球各地积累了丰富的城市更新经验，1月19日，该公司中国区首席投资官陈志超先生就此问题接受了中国房地产报记者的专访。

铁狮门公司是世界一流的地产业主、开发商、运营商及基金管理公司，目前全球管理的资产规模约475亿美元。对于具有历史意义的标志性建筑，铁狮门拥有广泛的改造经验；既要保持建筑的历史风貌，又要满足现今租户的实际需要，铁狮门深谙求取平衡之道。

陈志超先生认为，旧城改造是中国社会经济发展的阶段性机会。“首先，之前大家更多注重的是增量，做新区的开发、扩建。如今，受到土地等因素的影响，大家更多的关注是怎样把存量用活。其次，在整个城市老旧区域的更新、复兴，把新的功能引入老区中，都会产生一个非常重大的社会经济效益。”

铁狮门最经典的城市更新项目是美国的洛克菲勒中心，它由12栋建筑围合而成，横跨4个街区。陈志超介绍说，1996年，铁狮门着手对其进行并购的时候，该项目公司处于破产的边缘。“我们是从法院拍卖过程中拿下该项目的，当时空置率非常高，现场情况非常差。铁狮门后来投入巨大资源进行改造，包括电机系统、空调更换、外立面、内部的更新，接着是功能和业态的优化，包括将地下一层的设备层改成餐饮业的集中场地，最高层的设备层改成观景平台，由此，洛克菲勒中心可以与帝国大厦共生了，去过帝国大厦的人都想着再去洛克菲勒中心顶层参观。洛克菲勒中心是20世纪30年代初建成，巴洛克装饰艺术风格明显，怎么保留这些非常人文的内容？我们请了许多著名的设计师、艺术家对其进行修复。这既是人文的传承，也是创新。如今，洛克菲勒中心的广场已经成为美国文化的地标，每年圣诞节，最大的圣诞树点灯仪式都在该广场举行。这些都是城市更新的第三层次，就是怎样将艺术和人文的传承在当代下的一种创新，将新的功能、新的文化因素植入到城市更新中间去。”

陈志超先生认为，在城市更新的过程中，怎样做到人与社会的和谐，政府怎样提供政策给予原住民保障，都是城市更新中很重要的课题。目前，铁狮门在中国的业务越来越朝着城市运营商的定位在转变，希望把铁狮门在美国和欧洲的城市更新经验引入中国。“我们关注两方面，一是工业地产，如工厂厂房改建为共享办公场所；二是将历史性建筑重新修复，引入新功能。”