2001年，《中华人民共和国信托法》颁布，标志着我国信托制度正式确立，其中第六章对公益信托进行了规定，为慈善信托的发展奠定了一定的法律基础。2016年，十二届全国人大四次会议通过《中华人民共和国慈善法》，专门为慈善信托设立了章节，明确慈善信托属于公益信托，是指委托人基于慈善目的，依法将其财产委托给受托人，由受托人按照委托人意愿以受托人名义进行管理和处分，开展慈善活动的行为。《中华人民共和国慈善法》的颁布，为慈善信托的发展提供了坚实的法律基础，慈善信托由此进入快速发展阶段。慈善信托作为公益事业的重要工具，在社会财富再分配、促进社会公平等方面发挥着日益重要的作用。
我国《慈善法》第四十五条规定，“设立慈善信托、确定受托人和监察人应当采用书面形式，受托人应当在慈善信托文件签订之日起七日内，将相关文件向受托人所在地县级以上人民政府民政部门备案，未备案的，不享受税收优惠。”该规定与《信托法》对公益信托采取批准制的做法不同，慈善信托虽然属于公益信托，但是采取备案制，这实际上大大降低了慈善信托的设立门槛。
在慈善信托备案的具体实践中，不动产慈善信托因其涉及不动产这一重要资产类型，在备案过程中面临诸多复杂的法律问题。其中，不动产慈善信托的备案是否以不动产的过户登记为前提，成为民政部门在实践当中较为关注的问题之一。
根据《信托法》第十条规定，“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力”，结合《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的变更经过登记方能发生效力。
由此可知，对于以不动产设立慈善信托，过户登记十分重要，若未办理登记则会影响信托的效力。在此背景下，民政部门在审查不动产慈善信托备案时，是否应以不动产过户登记作为前提条件，成为亟待解决的关键问题。对这一问题的答复，笔者通过以下几个方面分析：
1. 慈善信托备案业务流程的法规依据
慈善信托备案的业务流程主要受到《慈善信托管理办法》的规范与约束，各地民政部门在此基础上，结合本地情况出台了相应的实施政策。以上海市民政局为例，其于2024年8月1日发布的《上海市慈善信托备案办法》，便是对《慈善信托管理办法》的细化与落实。
《慈善信托管理办法》第十八条第一款第六项的规定，慈善信托的受托人向民政部门申请备案时，需提交信托财产交付的证明材料（复印件）。《上海市慈善信托备案办法》第九条第一款第六项也作出了相同规定。
从表面上看，该条款似乎对信托财产的交付提出了明确要求，但深入分析后笔者认为，此处所提及的 “交付” 应仅针对资金类财产，并不涵盖不动产。
对于不动产而言，既可进行“交付”，亦可发生“登记”，而根据《民法典》关于物权设立变动的有关规定，动产物权的设立与转让，自交付之时起发生效力；而不动产物权的设立与转让，则需经过登记才产生效力。由此可见，不动产的“交付” 与 “登记” 是完全不同的概念，不可将此处关于信托财产交付的要求，扩大解释为包含不动产登记的意思。
行政部门在慈善信托备案过程中，必须严格遵循依法行政原则，其行为必须具备明确的法律依据，且不得超越法律赋予的权限范围。由于我国《信托法》与《慈善法》均未将不动产的“交付”作为慈善信托成立或生效的构成条件，行政机关的备案制度更无权在信托法律框架之外，增设不动产“交付”的额外义务。
因此，依照我国现行法律法规，在办理慈善信托备案时，并未要求民政部门对不动产是否已完成过户登记进行审查。我们也期待将来会有细化的规则以及配套措施的出台。
此外，根据《慈善法》第四十五条及《慈善信托管理办法》第九条规定，慈善信托备案需在信托文件签订后七日内进行。若以资金作为慈善信托财产的，当事人通常会在完成信托文件签署及信托资金转移后，提供银行回单等材料，操作十分简便；若以不动产作为慈善信托财产，并要求备案前同步完成不动产过户登记，则会面临法律冲突与操作难题：一方面，房产登记部门通常难以仅凭借信托文件便对相关不动产作为慈善信托财产进行登记和备注；另一方面，不动产过户涉及如产权核查、税费缴纳、登记手续办理等多个复杂环节，过程繁琐且成本较高。因此，从这一角度来看，若将不动产过户登记作为备案前提，不仅在时间上难以协调，易造成部门协调不顺畅，从合理性角度考量，也明显缺乏可行性。
2. 备案制度立法初衷的探究
《上海市慈善信托备案办法》政策解读文件明确指出，慈善信托备案不是变相设置行政许可，其主要作用体现在以下几个方面：一是推进以“金融+慈善”方式助力推进共同富裕；二是做好慈善信托备案工作指导，加强备案把关，为慈善信托享受税收政策优惠提供重要依据；三是规范慈善信托备案行为，确保慈善财产用于慈善目的，确保慈善项目和慈善活动有效开展，维护慈善信托公信力。
结合政策解读文件内容可知，行政部门推行慈善信托备案制度，核心目的在于实现从传统 “重审批” 模式向 “重监管” 模式的转变，是“放管结合”理念的具体体现。在以往的公益信托管理中，批准制虽能在一定程度上把控信托设立的初始质量，但往往因审批流程繁琐、标准严格，阻碍了慈善信托的广泛设立与快速发展。备案制的推出，旨在降低慈善信托的准入门槛，鼓励更多社会力量投身慈善事业，其立法初衷聚焦于降低准入门槛、强化事中事后监管，而非设置额外障碍。
民政部门通过备案程序，收集慈善信托设立的基本信息，包括信托目的、财产规模、受托人与监察人信息等，为后续的有效监管奠定基础，故其核心功能在于信息收集与事后监管，而非事前审批。同时，备案制度也为慈善信托享受税收优惠等政策提供依据，激励慈善信托规范运作并积极开展慈善活动，推动社会公益事业不断进步。
不动产过户登记本质上是物权变更的法律程序，其核心功能在于确定不动产的产权归属，与慈善信托备案所追求的信息收集与形式审查目的并无直接的内在联系。如行政部门要求以不动产过户作为备案前提，既缺乏明确的法律授权，又与备案制度的创设初衷背道而驰。
我国《信托法》等相关法律已明确规定了信托成立及生效的要件，信托的效力认定应由司法机关依据法律规定和具体事实进行判断，而非行政部门在备案环节予以决定。因此，笔者认为，在慈善信托备案审查过程中，民政部门主要职责是审查信托成立所需条件和材料的完整性，信托是否发生效力、不动产是否已完成过户并非备案审查的重点内容。
3. 各地操作指引对备案与过户登记关系的实践呈现
根据《2024 年度中国慈善信托发展报告》数据显示，我国慈善信托备案数量及规模创新高，从备案单数和规模来看，2024年全国共有539单慈善信托新设立备案，新增备案规模16.61亿元。根据慈善中国官网数据显示，截至2025年3月，我国慈善信托累计备案数量2329单，累计备案规模90.185亿元。从地区分布来看，备案规模前三名的省市为浙江省、广东省、北京市。笔者对应查询了这三个地区的操作指引，具体情况如下：
（1） 浙江省
浙江省在慈善信托事业发展方面起步较早，积极推动慈善信托的实践和探索，在全国慈善信托发展进程中走在前列，为其他地区提供了可借鉴的经验和模式。根据慈善中国官网数据，截至2025年3月，浙江全省累计备案慈善信托769单，总规模达 23.913 亿元。
2023年6月，浙江杭州桐庐就完成了全国首单不动产慈善信托。根从该信托的《信托事务处理及财产管理报告》可知，其备案日为2023年6月1日，成立日为2023年6月7日，不动产过户日及信托生效日均为2023年6月7日。该慈善信托通过权证附注“慈善信托财产”的方式实现了“资产隔离”，确保信托财产仅用于慈善目的，这标志着不动产纳入慈善信托财产的突破，这也是全国首创的实践，具有引领示范意义。
上述创新成果得益于杭州市的试点改革及配套政策的出台。2022年10月《杭州市民政局等五部门关于做好不动产慈善信托工作的通知》的发布，明确了预备案的信托财产登记方式。同时，杭州市还开放不动产登记企业专窗，办理 “不动产慈善信托财产登记” 服务，有效打通了不动产慈善信托登记办证的 “最后一公里”，为慈善信托财产来源的拓展提供了新路径。
笔者通过登陆浙江省政务服务网的“慈善信托备案（新设立）”板块发现，对于备案的申报材料中的“信托财产交付凭证”，官方提供的示例样表为 “保管资金到账通知书”，且在办理备案的流程图中，特别在“信托财产交付的证明材料”文件后括号注明“非资金信托除外”。
