【兴业地产】万科点评：董事会换届成功，大周期的王者

6月30日万科股东大会审议董事会换届事宜，选举出7名董事及4名独立董事，郁亮为董事会主席，深圳地铁方面派出三名董事：林茂德、肖民和陈贤军；选举王文金、张旭为公司董事；康典、刘姝威、吴嘉宁和李强为独立董事，孙盛典为外部董事。

董事会成功换届，重申万科长期价值！我们在此前重磅报告《万科A：新世界的新王者》详细分析了万科的长期投资价值，坚定看好其新世界下的王者地位。此次董事会成功换届，深铁派驻三位新董事，同时宝能等主要股东对本次换届工作表示支持，标志着困扰万科两年多的股权问题基本妥善解决。我们再次重申万科的长远价值。此外，深铁已公开表示支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道+物业”发展模式。深铁的“四个支持”及本次董事会成功换届，将稳定各方对于深铁作为公司长期基石股东的信心，万科有望开启新的“黄金时代”。

“轨道+物业”有望提速。深铁集团作为大股东不仅具备轨道物业的开发经验，也具有丰厚的土地资源。2016年深铁营收124.6亿元，同比大增140%，归属净利润1.5亿元，公司总资产2704亿元，净资产1789亿元，资产负债率33.8%。截至2016年底，深铁拥有上盖物业开发项目12个，总建面积约450万平米，全部位于深圳核心区域。未来双方在“轨道+物业”上合作的模式包括不限于：土地整理、土地获取和地铁上盖物业开发。在地价快速上涨、土地成本昂贵的背景下，深铁的获地能力将为万科增添丰富优质土地储备。去年万科和地铁集团已就合作参与深圳地铁四期线路开发及沿线土地开发签署了战略合作备忘录。未来万科未来将牢牢把握中国城市经济圈形成所带来的发展机遇，以“城市配套服务商”为定位，加速实践轨道+物业”合作模式。

市占率快速提升，夯实龙头地位。2017年1-5月份公司累计实现销售面积1520万平方米，同比增长41.1%；销售金额2280.5亿元，同比增长54.9%。根据克而瑞数据，2017年6月万科实现销售447亿元，1-6月累计实现销售2728亿元，同比增长43%。2017年以来，万科作为行业龙头，市占率提升更为显著。1-5月万科市占率由2016年大幅提升2.54个pct至6.22%。我们认为万科凭借卓越的融资和投资能力以及管理层的核心竞争力，未来市占率仍将持续快速提升。

加大收购获地力度，布局黄金时代。近期公司通过公开拍卖成交广信房产资产包，成交价为551亿元。其核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地，这些土地的剩余权益可开发计容建面约为211万平方米，主要位于荔湾区、越秀区，周边基础设施及配套完善，地理位置优越，为公司提供大量优质储备。我们认为在地价高企的后地产时代，万科加大收购获地比例，可以在快速扩大土储规模的同时，有效降低拿地成本，为市占率进一步提升奠定基础，展现了管理层卓越的投资眼光和战略执行力，坚定看好万科“新世界的新王者”地位。

投资建议：万科董事会换届完毕，股权纷争得以妥善解决，为公司高速成长奠定基础；优质、丰富的土地储备将助力公司业绩增长，卓越的融资、投资及核心管理层将合力保障公司龙头地位。我们预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元，对应PE分别为11.4倍和10.1倍，维持“买入”评级。

风险提示：货币政策大幅收紧，销售不及预期