接着上一篇说新加坡的文章，
讲讲新加坡隔壁的马拉西亚的……
新山的“房事”。
对，就是
碧桂园·森林城市
所在的那个地方。
（关于森林城市，之前已经写过几次了，戳：
换外汇不能用于境外买房，于是我问了问“碧桂园·森林城市”还让不让卖…
碧桂园森林城市说“买房送绿卡”，事实还是忽悠？
这次就不再单独说了。）
新加坡和马来西亚是两个很有渊源的国家。
地理位置上，新加坡与马来西亚只相隔一条1400米宽的柔佛海峡，以新柔长堤相连。
二战后的1963年，新加坡曾并入马来西亚联邦，成为马来西亚大家庭的一员。
但以华人为主导的新加坡的加盟，使整个马来西亚华人人口数量持续增长，当时华族约占马来西亚人口的42%。
马来族精英开始惧怕以华人占多数的新加坡会削弱他们占多数的人口比例，并主宰马来西亚的政治及经济环境。
于是，马来西亚就想踢开新加坡了。
1965年8月8日,马来西亚国会同意将新加坡驱逐出联邦。8月9日，新加坡宣布退出马来西亚独立建国，“被迫”独立。
只是没想到，几十年过去了，脱离了马来西亚的新加坡开始飞速发展，如今已经远远把马来西亚甩在了身后。
而一堤之隔的马来西亚新山市，渐渐成为了新加坡人的“后花园”。
新山是马来西亚柔佛州的首府，是一个工业城市，大型企业包括电子、资源和石油化学的精炼厂和造船工业。
整体上，这个城市治安欠佳，经济发展状况一般。
但和对面的新加坡相比，这里物价低、消费水平低。
所以，新加坡人很喜欢来这里，旅游业也逐渐发达了起来。
正因为此，这个城市也被中国人盯上了，大打“新加坡旁”的概念，吸引中国人来买（sa）房（qian）。
除了最“著名”的碧桂园·森林城市，新山还有另几个在中国卖得不错的项目，比如艾尔莎公园和富力公主湾。
富力公主湾在市中心，位置较好，紧邻新柔长堤。
艾尔莎公园位于Medini商务区，是一个新开发的商务区，配套设施相对比较好，位于经济特区伊斯干达内，但离市中心也有一段距离，约25公里左右。
而碧桂园森林城市位于一个比较荒凉的人工岛，离市区约45公里。
如果给这三个楼盘排序，应该是富力公主湾≈艾尔莎公园＞碧桂园森林城市。
关于新山整体城市的房地产市场，分享一篇文章，是我觉得写得最清楚明白的一篇稿子了。
我做了一些修改，原版我放在“阅读原文”里了。
来自微信公众号“柬埔寨高尔夫与地产观察”
马来西亚的州，就相当于我们的省。
柔佛州地域还算辽阔，而且地理位置得天独厚，它如今最大的优势就在于与新加坡靠得够近。
（图片来源：wikipedia）
柔佛州面积：19210平米公里
人口：355万
柔佛州的首府以及主要城市为新山市。
新山市的地理位置就更加得天独厚了，因为它与新加坡靠得最近。
（点击看大图）
二者不光靠得近，而且一直都是用一座1公里长的桥连起来的，这座桥叫做“新柔长堤”。
（新柔长堤，图片来源：wikipedia）
新柔长堤不光是桥那么简单，它既是六车道的公路桥梁，也是铁路桥梁，还是为新加坡提供淡水的输水管道。
所以，它非常重要，有了它，海峡两岸都可以繁荣。
这么好的做文章的机会，房地产开发商们自然是不会放过的。
于是，就有了我们熟知的概念：“新加坡旁”，“新加坡对岸”，总之凡是能跟新加坡搭上一腿的，就如同沾了仙气，神气得不得了。
过去十多年来，新山房地产业蓬勃发展，动力有内部的，也有外部的。
但主要还是外部的：
新加坡人很有钱，但在家买不起房。
新加坡是一个很有意思的国家，全国（市）人口的80%都住在政府建造的经济适用房里。（戳：
羡慕新加坡的年轻人，买房不用啃老
）
这种房子虽然还算舒适，但终究抵挡不住新加坡人对享乐主义的追求，于是他们每年从收入里省出来一点点，就在新山城里买套高层豪宅。
周末可以过桥来住一住，小两口在新加坡吵架了也不用睡沙发，直接睡对岸就好了。
在新山买房，一时成了新加坡工薪阶层最热爱的业余活动。
而新山城内部的马来西亚人也没闲着，不用像新加坡邻居一样买豪宅，但首先富起来的人们买点普通公寓还是可以的。
这样一来，新山市的高层住宅市场，不论低、中、高端，都在健康而有序地成长着。
但这种良性势头，于2013年左右开始走样，于2015年后被彻底打乱。
因为，中国人来了。
这种体验，落实到具体处，最简单的例子就是今天在中国大陆连上小学的少先队员都听说过“新加坡旁”有房卖。
市场眼看要失控，表现形式为：
供应量暴增，价格完全让人看不懂。
马来西亚是一个国家机器还能够运转的国家，所以它有许多统计部门，就有了原始数据可以使用。
我们终于不用再完全依靠CBRE与KnightFrank们
（两家都是不动产服务公司）
，因为我常常担心CBRE与KnightFrank们在行业里与很多人都是好朋友，所以他们有些话也不能在报告里明说。
但国家统计部门可管不了那么许多，有啥就要说啥。
供应量暴增
历史数据太多，我们光看2016年：
2016年各州获批准开发项目（红框内为柔佛州）：
（数据来源：马来西亚投资发展局）
柔佛州去年一年获批准开发项目总投资额为264亿令吉，远远领先其它所有州，比吉隆坡加槟城加雪兰
莪
的总和还多，这个里面有一大半是外国投资的房地产开发项目。
2015与2016年各州住宅套数供应量：
（点击看大图。数据来源：国家不动产信息中心）
如图中红线上方数字所示，柔佛州于2015年及2016年分别有14万套住宅规划启动。
而14万套是什么概念呢，对除中国、印度这样的人口大国以外，是天文数字的概念。
作为马来西亚首都的吉隆坡，人口720万，相当于柔佛州人口的两倍，这两年规划启动住宅量也才只有4万或5万套左右。
最近十年，马来西亚住宅房产每年成交量：
（数据来源：国家不动产信息中心）
从交易量最能看出市场活跃程度，马来西亚住宅房产交易量于2011年达到顶点，之前于2009年金融危机时有过下跌，2011年之后也未能恢复到之前的水平。
这个时候，恐怕柔佛当地的居民对自己所在城市的房市已经看不懂了。
价格也让人看不懂
举个例子，中国开发商的项目，广告漫山遍野的“新加坡旁”某某城市。
现在售价在人民币21000/平米上下，换算成马来西亚令吉与英尺，是RM1236/sf，那么柔佛州当地原本的房价应该是什么样子呢？
