有过两个群友问我可不可以去北京买房, 都是在限购之后问的. 我是建议其他城市给他们参考, 不过这几天, 另一个朋友, 咨询我,我却极力劝他好好在北京找个房子, 别乱折腾.
要不要在北京买房, 不同的人绝对有不同的答案.
其他人想要去北京, 一来没有房票, 二来根本北京人生地不熟还距离遥远, 只是看到国家要把北京变成国际中心城市, 觉得以后肯定不得了, 一定要去最好的城市占据个角落. 我最后也只能问,你有多少钱? 你要去只能买最有潜力的某些区域, 北京全部面积一万六千平方公里, 也不是全部都会成为每年都跑赢gdp的地区, 必然是偶尔的板块移动, 不断移动的一些热点地区跑赢, 其他地方则是大概率十年内跑输给你自己省会的核心区.
那我又为何遇到最后一个极力鼓励尽快去买房呢? 因为此人已经有北京足够时间的社保和公积金, 买房资格不是问题, 关键在此朋友已经结婚,并且有两个小孩, 丝毫不应该再想任何问题.
为什么一直没有买, 只因为一直觉得非常贵, 买不起
, 而实际上, 北京地铁能通达的地方还有每平米三万多的房子, 弄个50多平米的老房子, 夫妻一起供房, 还是可以的, 但是只因为他们平时不关心房价, 一直以为北京的房价就是平时路过中介门店贴出来的每平米十万, 不知道还有三万多的房子,距离五环也没有说远到无法上班.
这种不到200万的房子, 我们不能期望未来升值速度非常快, 毕竟这类型的房价与基层民众的购买力有绝对关系, 万一北京的产业分流非常快速, 大量的工作机会转移到廊坊北三县跟河北去, 就会产生很大压力.而富人的偏好必然还是在精华优质地段, 目前三万多的房子他们肯定看不上.
之所以让其立即去找房子的原因只有一个: 就是他们是一家四口, 没有什么理由不买, 就算以后离开北京了,要处理掉这个房子也不是那么困难, 退一万步来说, 即使跌价, 你已经在这里把它作为一个家的性质使用了, 有一定的非投资回报因素在, 就连小孩的就学, 自我感觉等等, 都是属于非经济因素的. 只是当此朋友前来咨询的时候, 竟然正在考虑到北方某个自治区的很偏僻的地方买房, 说这里亲戚号称只要一万首付就可以拿到房子, 其他慢慢月供.(当然是当场被我否决)
序号
行政区
均价(元/㎡)
环比上月
同比上年
1
昌平区
39,889
+0.68%
+16.79%
2
朝阳区
73,215
-1.23%
+10.22%
3
崇文区
94,119
-2.54%
+7.48%
4
大兴区
44,777
-2.03%
+13.49%
5
东城区
103,104
-0.76%
+6.63%
6
房山区
32,441
-4.42%
+26.10%
7
丰台区
59,657
+1.56%
+7.21%
8
海淀区
87,463
+0.67%
+8.72%
9
怀柔区
33,263
-4.66%
+32.09%
10
门头沟区
44,724
-5.42%
+16.16%
11
密云区
25,059
-3.53%
+11.52%
12
平谷区
24,409
-6.64%
+10.06%
13
石景山区
55,512
-2.64%
+10.66%
14
顺义区
44,432
-1.59%
+18.65%
15
通州区
42,833
-0.41%
+15.43%
16
西城区
123,970
+2.04%
+9.03%
17
宣武区
99,160
-1.75%
+6.84%
18
延庆区
26,399
+6.30%
+20.44%
说到底,
我对北京的看法为一个政府主导能力极强的地方
, 因此之前的公众号几乎从来不提北京. 另一方面也是因为我每次去北京只是办点事情, 没几天就赶回南方了, 对于北京的很多情况不够深入, 有一次还是在沙尘暴中去了北京, 所有路边停者的车子就像涂了一层泥巴一样, 当年丝毫没有想要去关心北京房子的想法.
在天涯的讨论过程中, 好像有一两个北京朋友还一直劝我去北京看看, 到了北京他们可以全程招待, 希望我多多认识北京, 现在的北京和以前不一样. 所以我就更不敢随便评论北京了.
我如果要再说一些, 也就是参考东京的房价分布与美国的房价走势情况来分析对比, 试试看能否找到什么规律.
其实很多问题我都不知道答案, 但个人倾向于这样判断:
-
北京的房价主导权在外地人,
外地购房人口占了80%
,(上海外地购房人口占65%) 不在北京本地人手上, 政策的松紧应该会控制在只吸纳高级人才, 导致高价的区域价格更高, 低价的地区价格平缓稳定.
-
但是
高价的地区可能会移动
, 根据政府的规划不断的移动, 这些精华地段的房价基本脱离什么租售比或者各种计算, 因为这些富人多数根本就不会出租房子,房价涨到不可理解也与我们无关,就像上海的汤臣一品房价, 与我们有什么关系呢?
-
周边需要长时间通勤才能到四环的地区, 房价取决于一般人的收入水平提高速度.
预期有更高的收入后, 五万六万以下的房子就会被消灭光, 最重要的依据是北京政府有钱做地铁
.
-
所谓的一线城市永远涨, 如果说是核心高档区,那是没有意义的, 但是如果这句话的含义是总均价永远涨, 我看是害人去跳坑而已,明明自己省会或者其他城市还有机会, 有些人非得每天喊一线永远涨, 让人错过了很多二线三线的机会.
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一线永远涨的前提必须是政府放开户口, 不限制人口移动, 不限制房价, 也没有限购限贷等等限制措施, 所有的条件都开放, 才有可能性
, 而且也仅仅是可能性.因为要搭配比如高速地铁与高铁外扩问题, 也要搭配企业的投资意愿, 还要看各种成本的变化情况等等.
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到目前为止, 我没有观察到正常国家的排名前两三大城市的涨幅长期领先其他排名第五到第十名城市的现象, 按照大陆的体量来说, 对比就是一线城市不可能长期永远在涨幅上领先后面30个城市.
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不要拿摩洛哥和香港以及杜拜等这类小国家或者地区的房价来类比北京, 背景差异很大.
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如果
参考东京, 核心区的房价
是周边同样东京区行政区下边边的房价,
差距达到十倍
. 这个现象北京可以参考看看未来核心区的涨幅, 有可能达到25万对2.5万, 也有可能是20万对2万, 但是那些单价超过20万的房子, 除非收入排名在前10%的人人均收入持续类似过去那样提升, 否则要达到也需要不少时间.
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参考美国, 纽约和旧金山洛杉矶西雅图这些顶级城市房价的走势, 最近五年绝对的落后在至少20个美国国内城市之后, 因为连企业都受不了了, 开始分散总部功能出去.台湾同样有此现象.
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最后一条, 也是最重要的一条, 请参考北京的赶人政策细节, 究竟是吸引了更多富人进来, 还是不分青红皂白的驱赶人, 否则预测北京房价实在没有意义.
对比一下美国你原来认知的房价最贵的城市, 最近的人口迁移情况, 也许你会有心得.
后记:
肯定这种谈北京的, 到了群里,大家就会说, 老郭啊,你不知道大陆的特殊情况, 北京不是你所能了解的,北京有巨大的权力, 而国外没有, 北京要做什么都能做, 或者北京的房子几百万套都是来路不明的什么什么, 或者北京的目标是要做领导全世界的未来的最重要城市, 已经在规划了, 你必须先体察上意, 或者未来北京一定到每平米八十万等等等这些让人根本无法参与讨论的所谓终极结论.
谈这些随便说说的, 我也会, 我也来一段.
北京规划要做2500公里地铁服务2300万人, 人均就算一公里好了. 以中国城市化85%看, 就算只有六成的人住在建得起地铁的地方, 也有
14*0.85*0.6 = 7.14, 七亿人需要地铁, 合计需要七万公里地铁, 费用最保守估计大约需要50万亿.目前一年大约投入4000亿, 也就是要125年, 才能勉强达到北京标准的五折, 所以你认为是哪里出了问题? 问题在于北京凭什么可以做到人均一公里的规划? 这岂不是拿全国人民血汗钱给北京做门面么?
地铁是在人群已经聚集没有办法的情况下才做的, 如果一张白纸开始就做地铁, 只能说规划雄安的人脑子有问题了, 以现代科技的疏散交通人流的方法极多, 只要搭配好轻运量的合理路线搭配电车与公交和无人驾驶, 解决一个五百万人城市的出行, 完全不需要地铁.
南水北运过程中, 偶尔出现用水不足的时候, 往往对河南地区断供, 以保障北京地区用水, 所以, 为了减少日后雾霾, 又不能烧煤的情况下, 北京应该自动争取多建立几个核电站, 自己解决电的问题才对.
清华北大有如今的地位, 是百年来全国人民所贡献出来的, 而如今北京本地人考取的分数线远低于外地人, 这是侵占外地人的明显不公平行为, 北京因为大量学生前去而获得额外的经济利益, 此时反而是应该把北京本地人的分数提到比外地人高才合理, 如果不愿意,
可以咨询任何其他城市, 用本地人高考比外地人高十分来换取清华北大搬迁过去, 我相信外地很多城市非常乐意, 土地都可以免费送, 如果北京有意见,可以继续给北京学生降分优惠.
有个流行的说法, 要奋斗,要学习, 到北京去, 要发财, 要保障, 到长三角去, 要生活, 要轻松, 到珠三角去.
其实,我还是觉得北京只是人生奋斗的一个地方, 如果你不是适合, 我仍旧会建议, 不是北京人的话, 混得不好的, 还是到其他三四线城市发展, 享受一点人生, 别活的那么累, 一个房间塞了二十个人, 随便一点意外就什么都没了, 值得么?
以下是抄袭来的一段:
我观察过自己周边的人，
越“努力”的人越焦虑
。这种努力包括对孩子教育的无限期许、对自己所属阶层的维护、对职场升迁的重视，简单说，这些努力的人都释放着更多欲望。不能说欲望都是错的，怕就怕自己的能力永远满足不了欲望。
卢梭在《爱弥儿》里说过：“所有痛苦的感觉都与摆脱痛苦的愿望密不可分，所有快乐的观念都是与享受快乐的愿望分不开。所以，所有愿望全都意味着一种需求，而所有的需求都是痛苦的。因此，
我们的痛苦正是产生于我的愿望和能力的不相称
。只有在一切力量都得到运用的时候(即欲望与满足欲望的能力相称)，心灵才能保持宁静，人的生活才能纳入条理。”
按说，人近中年，对生活的感知应该越来越豁达。前几年每到岁末年初时看一些人写的年末感想时，还能看到一些“不过如此”的淡然，今年再看“你我他”的个人盘点，焦虑和危机已然成为挥之不去的阴霾。果真是我们的生活越来越不如之前？
扪心自问，我算一个轻度焦虑症患者吧。只是因为自己所在行业的沉没，所以才对未来养老有那么一些担忧罢了，但我的这点担忧在朋友眼里却是矫情：单位不行了，你自己随便做点什么养活不了自己养活不了家？做点儿自己喜欢的擅长的事儿继续“后半生”，这点儿自信我还是有的，想来想去，自己的焦虑其实并不在担忧养老而是心理的不平衡：别人还能靠着“单位人退休”的身份养老，我凭什么要自己给自己养老？以自己的这点粗浅感受去推及他人的焦虑，各色焦虑中不知道是否也有这种“心理不平衡”的成分在？
