一、合同的相对性原则
通俗讲就是，买卖合同约定的内容只在合同上签字当事人之间产生法律约束力，没有签订的人因不是合同的当事人，不受合同条款的约束。
二、合同效力和物权效力区分原则
通俗的讲就是，当事人签订的合同只要没有民法通则
58
条和合同法第
52
条规定的情况，就是合法有效的合同，签订合同的双方就要受合同条款的约束，若合同最终不能履行由违约方承担违约责任。也就是说有些合同依据合同法虽然是合法有效的，但是不一定能够引起物权变动的法律效果，此时由出卖人承担违约责任。
三、房屋买卖合同能不能是口头合同的问题
依据城市房地产管理法第四十一条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
合同法第十条规定，
“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。因此我国法律规定的房屋买卖合同的形式必须是书面形式。但我国合同法第三十六条同时还规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。
因此，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效，只是诉讼时买受人往往举证不了双方存在口头买卖的约定。
四、房屋买卖合同能不能通过以数据电文的形式
(
是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息
)
签定电子合同的问题
根据我国电子签名法第
3
条第
3
款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。合同法第
11
条对数据电文的类型做了更明确的规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文
(
包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件
)
等可以有形地表现所载内容的形式。随着时代的发展，数据电文的形式有了新的突破，出现了短信聊天记录、
QQ
聊天记录、微信聊天记录等新的表现形式，但说到底，他们均属于《电子签名法》上规定的数据电文形式合同
(
是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息
)
。
五、王五代理在外地工作的儿子王小二买房时应如何办理的问题
1.
王五在买受人处签了自己的名字，双方在合同的备注条款中约定买家可以进行主体变更，约定由王小二最终办理递件过户。依据合同法第六十五条此时合同的买家是王五，王小二只是王五和张三约定的代为履行合同的第三人，王小二不是买卖合同的主体也就是不是买卖合同中的买受人，只是买受人王五履行买卖合同的一种方式。正确的签字方式是在买受人处直接签署“王小二的代理人王五”，此时王五只是作为买家的代理人签字，买家是王小二。
2.
还有一种方式，就是三方签署买家主体变更确认书，约定买家变更为王小二，具体就是张三和李四作为卖家，王五作为买家，王小二作为新买家，签订一份买家主体变更确认书，买家的权利义务全部变更为由王小二承担。一般是张三、李四和王五先签字确认，然后王五拿上主体变更确认书找王小二签字。签订买家主体变更确认书后，买家王五退出买卖合同，买家变成王小二。
六、购买夫妻共有产权时如何签订房屋买卖合同的问题
（
1
）和房产证登记在夫妻一方名下的出卖人如何签订买卖合同
夫妻双方婚后购买的房产，虽然登记在一方的名下，但是依据我国《婚姻法》的规定首先推定为夫妻共同共有财产，处分夫妻双方的共有财产，依据《物权法》第九十七条的规定需要获得所有共同共有权人的同意。买受人只和登记产权人签订买卖合同，房价上涨后，出卖人选择违约，买受人在诉讼继续履行时，因无法证明没有登记的共有产权人知情并同意，继续履行的诉讼请求被驳回，这样的判决在
2015
年的违约潮中很常见。此时虽然买受人和登记产权人签订的买卖合同合法有效，但是存在合同法第一百一十一条规定的事实上或法律上不能履行的客观情况，只能追究签字出售人的违约责任。
1.
房产证登记在夫妻一方名下，买受人和登记产权人签订买卖合同，此时买卖合同合法有效，但是在过户前，没有登记的产权人可以阻止办理过户登记手续。
如果买受人善意购买，支付合理对价，并已经办理登记手续，则依据婚姻法司法解释三第十一条，没有登记的产权人不能收回房产，只能在离婚时追究配偶的侵权责任。
2
．房产证登记在夫妻一方名下，买受人和没有登记产权人签订买卖合同，此时依据物权法第十五条确定的合同效力和物权效力相区分原则和买卖合同司法解释第三条的相关规定买卖合同合法有效。
虽然买卖合同合法有效，但是不是所有共有权人都同意履行，在登记产权人不配合的情况下，买受人没办法申请办理过户登记手续，依旧是事实上和法律上无法履行的合同，只能追究签字人的违约责任。
3.
房产证登记在夫妻一方名下，没有登记的产权人用登记产权人代理人的名义和买受人签订买卖合同，此时买卖合同效力处于待定状态。
登记产权人不追认签字人的代理行为则买卖合同在登记产权人和买受人之间不生效，买受人只能依据合同法第四十二条追究签字人的缔约过失责任。
4.
房产证登记在夫妻一方名下
,
夫妻一方用自己的名义及配偶代理人的名义和买受人签订买卖合同。
笔者个人认为，此时因为买卖合同的主体是夫妻双方和买受人三方，签字的夫妻一方行为没有得到另外一方追认，买卖合同在三方之间不生效。买受人同样只能追究签字人的缔约过失责任。
上述第
3
项和第
4
项如果依法构成合同法第
49
条规定的表见代理则双方的买卖合同有效。即买受人是否有足够的理由相信夫或妻的一方有另外一方的代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同因为权利人不追认而无效。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权
。
（
2
）和房产证登记在夫妻双方名下的出卖人如何签订买卖合同
1.
房产证登记在夫妻双方名下，合同由夫妻双方签署，买卖合同合法有效，诉讼继续履行也不会存在共有权人不同意的法律障碍。
2
．房产证登记在夫妻双方名下，合同仅由夫或妻一方签署，另外一方未签署合同。
依据合同相对性原则和物权法第十五条及买卖合同司法解释第三条的规定，该买卖合同在签订合同的夫妻其中一方和买受人之间是合法有效的合同，没有在合同上签字的另外一个产权登记人，若其不追认该合同，其不受该买卖合同的约束。买受人也不能正常办理递件过户手续，同样属于合同法第一百一十条第一款规定的法律上或者事实上不能履行，买受人只能追究签约人的违约责任。
3.
房产证登记在夫妻双方名下，夫妻一方用自己的名义和配偶代理人的名义同买受人签订买卖合同。
笔者个人认为，该合同是夫妻二人和买受人之间的三方协议，因为夫妻中的其中一方没有签字或没有授权给另外一方，该合同在三人之间属于效力待定状态。如果没有签字的一方不追认合同的效力，也不出具给另一方授权书，追认合同的效力，买受人只能追究签字方的缔约过失责任，理由同上面（
1
）的第
3
项。如果构成表见代理，则双方合同合法有效。
需要注意的是，在夫妻的另外一方不出现时，要想签订一个具有法律约束力，能够诉讼继续履行的合同需要固定很多的证据，通常我们可以采用保留视频聊天的方式固定证据，首先要核实视频中的对方是不是签字出卖人的配偶，这就需要验证其结婚证和身份证信息，并且要求其在视频中明确表示同意出售房产并明确合同签字的配偶具有代理权，总之就是要达到能够证明没有签字的配偶知情并同意的程度。只是通过电话核实的方式，存在通话的对方是不是一定就是签字人配偶的问题。
七、委托人死亡经过公证的委托书是否继续有效的问题
认为委托人一旦死亡，委托书即失效的认识是错误的，是没有任何法律依据的，在授权委托的有效期内，对外委托书依然是有效的，买受人和受托人签订的买卖合同，委托人的继承人要承担相应的法律责任，受签订合同的约束。反证下，大家就明白了，如何不是这个结论的话，是不是受托人每次使用公证委托书，都需要受托人首先举证证明委托人尚在人间，如果是这样的话，公证委托制度根本就没有存在的必要了。
退一步讲，即便认为委托人死亡后，委托人和受托人直接的委托关系终止，但是买受人是基于看到受托人手中的公证委托书，而和受托人签订的买卖合同，这完全符合表见代理的构成条件，该买卖合同依旧是合法有效的。
八、精神病等无民事行为能力人和限制民事行为能力本人签订买卖合同效力问题
很多人在谈南都报道的精神病卖房合同无效案均提到物权法
106
条确定的善意取得制度，但善意取得制度在无民事行为能力人和限制民事行为能力的人本人签订的买卖合同这里没有适用空间，因为合同法第
52
条第
(5)
项和民法通则第
58
条直接规定了无民事行为能力人实施的合同无效，合同法
47
条则规定，“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”
因此不管买家是不是善意的，知不知道对方的情况，价格给的是不是合理，只要无民事行为能力人或限制民事行为能力人的法定代理人不予追认，除了纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同外，其他合同一律无效。依据物权法司法解释一的规定物权变动的原因也就是买卖合同无效，物权所有权就要恢复到以前的状态。
监护人私自处理被监护人的财产而签订的合同，没有合同法
52
条规定的无效情形均合法有效，其他监护人发起诉讼追回不动产物权的，买受人可以援引物权法善意取得制度予以抗辩。
———周争锋2017年11月3日于深圳
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