众多房企纷纷抢占特色小镇的风口，但至今并没有哪家是特别成功的，都处于探索中。“房地产公司做特色小镇，基本上失败的概率是90%。”来自深圳华侨城文化集团总经理胡梅林近日直言。
失败的原因
各地政府和开发商纷纷策马扬鞭，以头也不回的速度，站上风口。两年时间过去了，大家开始发觉，对于“特色小镇”其实并不了解。
最大的原因：
1. 盲目跟风，对行业解读不够。
2. 对政策解读断章取义。多以“上有政策，下有对策”打擦边球的心态读政策。
3. 一心想从政府那捞政策福利和补贴。对项目真正运营和产业培育忽视。
4. 一心想赚快钱，以小镇的由头拿地开发。心根本就不在特色小镇上。重心只盯在地产开发部分上。
挂羊头卖狗肉
。
5.
很多项目根本就不具备开发小镇的条件
。因地域指标，强加特色小镇帽子上去，最后形成四不像。
6. 政府的职能没有发挥到位。作为主导对，没有参与其中，多数扮演的是旁观者角色。以政策为诱导,以市场为试验田试了就有答案了。做产业培育不能只是给政策这么简单。要融入其中合为一体。敢于同企业共舞。
7. 多数投资人急于报建审批，没有做项目策划，先做个规划忽悠政府。最后还是自己挖坑自己跳。项目的投资逻辑都没有搞清楚。就想开工建设，最后进退两难。
国家发改委给小镇的开发指导方向是：聚集特色产业，融合文化、旅游、社区等功能的创新创业发展平台，打造特色小镇是推进以人为核心的新型城镇化、实现乡村振兴的一项重要举措。
文旅和小镇成为了当下旅游圈内的明星，几乎是遍地小镇遍地文旅人。
要问一句文旅是干什么的？
应该会有很多种答案,但是真正能够解释清楚文旅到底是什么的应该寥寥无几。
常规的说法就是文化和旅游，但是涉及到业务范围的时候，你会发现，文旅公司几乎什么都能干。
所以说文旅是神奇的文旅，暂不纠结文旅到底是什么，单就看各种文旅小镇的冷冷清清，便足以让人不寒而栗。
01、文化不一定是旅游文化
中华文化五千载，凡是 “过去时”的故事都可称之为文化。
文化的传承更多的是对过往的追思和生活经验的积淀。
而旅游文化更多的是一种娱乐文化。
大众的出行是为了寻找新奇，探寻心情的愉悦。
在旅游的大概念下，对于旅游文化的认知，几乎是一种混沌的状态，什么文化都能够登上旅游的舞台。
随着文化和旅游部的成立，文化更是被推崇为旅游的先导。
各地为了争抢所谓的文化地标（某某名人故里、某某事件发生地等），可谓是费尽脑汁。
在众多的“文化”景区的加持下，很多被遗忘或者被淘汰的所谓“文化”又开始大面积复苏，有很多的“文化”可能都无人知晓。
一个个文旅项目在大风口上借着“文化”的翅膀起飞，在起飞前都是信心满满，飞起来了感觉良好，但当风力减弱想着陆的时候才发现，飞起来不是因为“翅膀”好，而是因为风太大了。
文化其实就是一种生活方式和故事的传承，有好有坏、有喜有悲。
旅游的文化更多是轻松愉悦或者感官刺激性的，所以说旅游文化是一种文化，而不能说文化就是旅游文化。
02、跨界惯性造就的悲哀
中国旅游高歌猛进，几乎攻陷了美丽中国的每一寸国土。
看似规模庞大，但真正的旅游人却是真心不多，绝大部分都应该是跨界群体。
房地产商和矿老板应该是文旅产业最大的投资人群，但是这样的一个群体却不懂得游客的需求，一味的按照自己的思维去推进项目的打造，放几个机械游乐设备，弄个无动力乐园，就认为是做旅游了。
传统产业的发展是高度成熟的，可以说每一步都是模块化推进的定式。
做好旅游不能长期高居庙堂，要不断地去了解游客的心，了解社会环境的各种变量。
这种适应学习的变量，更多的是这些传统老板永久的痛。
因为做好旅游，更多的是经验的预判和学习力的不断填充。
资金虽然重要，但却掌控不了项目的生与死。
定式思维成就了很多成功的企业家，但是所谓的文旅产业却无法用定式思维去攻破。
过去的惯性思维，在步入旅游行业时就应该自主尝试去打破，否则前路必然多险阻。
03、地产的配套和旅游引爆
文旅的大主业应该就是我们看到的各种小镇了，都是真金白银的杰作，但却生机不高。
文旅小镇热，看上去是文旅产业的大发展，其实和当初各个地区的造城风潮如出一辙，是病。
只不过是披上了一个旅游的外衣，说白点还是在盖房子。
只是这个房子的区位优势不太明显，大都盖的比较偏僻，这也就给投资人们提出了更多的要求，如何把房子卖出去的解决方案，让旅游成为了首选的嫁衣。
文旅项目的景区化，成为了很多项目卖房的核心模式。
但是我们发现，这些文旅项目的景区化，更多的是在考量住在这里的人的需求，而不是考量人为什么来的问题，这也是地产的配套思维。
如果项目有着很好的区位优势，配套思维无可厚非。
旅游做出了人气，才能活下去，才能谈文化。
做好旅游，每一个项目都要做到独立引流，也就是引爆思维，旅游第一个要解决的是人为什么来的问题，而不是地产思维第一个要解决的是来了玩什么的问题。
因为解决了人为什么来的问题，也就解决了人来了玩什么的问题；
但是解决了来了玩什么的问题，却不一定解决了为什么来的问题。
04、政绩需求的盲目引导
传统产业的持续走弱，让很多传统政绩越发难以实现。
跟随政策引导，无非成为了最好的政绩获取方式。
这也让很多地方倾尽全力去引导文旅产业的布局，但未来如何活下去、活得好的思考却被夸大的风向快速掩盖。
大部分的文旅投资人在投资之前都没有接触过旅游行业，进入这个领域也是因为急于转型和政策风向引导。
因为不了解，也就更容易被忽悠。
其实这也是一个互相忽悠的过程，企业想套取政策红利和套取土地资源；
地方则想套取投资提升政绩。
看似只是一个简单的互相利用关系，但却忽略了市场的作用和价值。
地方获取了投资，自然有了政绩，但是企业虽然拿到了资源，但是没有市场人气支撑的资源，可能还比不上一个垃圾场的价值。
【41期】乡村振兴项目落地实操总裁班
2019年8月28-30日 山东济南
04、跟风跟出来一堆“文旅垃圾”
在国内有一个很好玩的现象，那就是“只会行动不懂思考”。
你只要敢说也就有人敢信，很多的项目可行性论证所用的数据其实都是一些人的无心说辞或者拍脑袋拍出来的。
一个人说没什么、十个人说也没什么、一百个人说也没什么，但当十万个人、百万个人说出来的时候就足以创造出“伪真理”，让很多外行盲从。
一个特色小镇叫特色小镇，一千个特色小镇还能叫特色小镇吗？
一个文旅项目看似不错，但遍地都是一样的文旅项目时，文旅的优势又在哪里呢？
一样的山、一样的水、一样的房子、一样的套路，本想套路别人，到最后才发现自己一直在套里。
我们一直在强调减产能，现在的文旅产业又何尝不是低质量的产能过剩呢？
再不处理一下，“文旅产业”又如何保证不变成“文旅垃圾”呢？
看着旅游的火热发展，谁都想搭上一程分得红利，感觉旅游赚钱比较简单，也就出现了前赴后继的景象。
其实一切都假象，旅游虽然是低门槛，但是走一段你会发现水下沟壑纵横，很多人也就是死在了这些看不到的“沟壑”里。
文旅的发展，一切要以旅游为先，轻视了旅游，自然被旅游轻视。
文旅只是一个概念，旅游才是入地的根基，没有“真旅游”的文旅，不是“骗局”都难。
作者：
玉平
项目当前处于哪个阶段？
1、
意向介入阶段
想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解
2、
初期拿地阶段
对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整
3、
项目进行阶段
已完成取地，但不清楚下一步如何落位推进，找了不少机构，效果不理想
4、建设落成阶段
项目已落成，但没达到预期效果，不知道如何盘活，投了不少钱，进退两难
操盘手面临的难题
取地难
如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议哪些有效？
实操难
参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？
融资难
如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？
运营难
已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？
乌龙入坑
没有策划 生搬硬套 创新过度 只玩概念 盲目选址 缺乏学习
