编者按：
一座城市的发展不能仅盯着它的核心区，那些在边缘的“配角板块”往往才是这座城市生命力的展现。2024年对于广州而言算是举步维艰，今年借着再造一个新广州的口号，楼探将带领大家回顾与展望广州东南西北四极的发展。
我们把目光看向南面。
大家在阅读本篇前可以回顾一下
“番禺万博：睡城翻身的成功案例”
为什么万博能够从睡城变为不夜城？
广州万博板块的成功崛起是多重优势叠加和政策市场共振的结果。
地理位置是永远也绕不开的话题。
广州早期发展受限于“云山珠水”地理格局，2000年后启动“南拓”，万博作为番禺北门户，成为承接中心城区功能外溢的首选地。
广州一路南拓
彼时华南快速干线、3号线路线提上规划建设日程，华南板块也逐渐崛起八个大型楼盘，后面成为“八大金刚”。
2000年线网规划实施调整方案 3号线直插番禺腹地
2010年亚运会后，广州加速南向资源倾斜，万博被定位为“城市副中心级CBD”，政策支持力度远超同期其他新城。
2010年万博地区鸟瞰图
早期规划预留充足土地（核心区4.5平方公里），通过地下空间一体化开发（总建面约180万㎡，全国最大之一）解决土地集约利用难题，避免了珠江新城早期无序开发的弊端。
其次，交通枢纽裂变出巨大的人流。
除了较早期的3号线广州黄金走廊外，后续建成的7号线串联大学城（智力资源）、广州南站（交通枢纽），未来的湾区黄金走廊18号线也以160km/h时速实现“半小时CBD通勤圈”，深刻改写广州南北通勤逻辑。
将来还会通过佛莞城际（连接佛山、东莞）、广中珠澳高铁（规划中），将万博嵌入“大湾区1小时经济圈”。
大湾区城际线路
同时，也离不开人口基底与消费升级的“双重托举”。
与其它CBD有着本质区别，万博先打的是商圈牌，可以说是先有商圈，再有产业。
这得益于华南板块早年开发积累超30万中产家庭，单是祈福新村，常住人口就超20万。
2015年后改善需求爆发，催生越秀和樾府等高端项目（均价7万+仍热销），形成“高净值人群-高端商业-高附加值产业”正循环。
还有大学城年均输出4万名高校毕业生，为万博数字经济产业提供稳定人才供给，年轻消费群体支撑商圈活力（奥园广场夜间客流占比达40%）。
万博夜经济
有细心的网友在去年元旦期间的凌晨打开百度地图观察，看看广州哪里最塞车。万博与体育西、琶洲（广州塔）并肩。
万博四海城人流量
还有广州超级大IP——长隆的功劳。
长隆年游客量超2000万人次，未来规划通过地下商街（长隆万象之路）直连万博商圈，实现“白天游乐园、夜晚逛商圈”的消费动线设计，日均导流3-5万人次。
番禺区政府的大气让利，也让万博的产业聚集速度加快。
早期由奥园、万达、敏捷等8家房企组成“万博商务区建设联盟”，统一规划、分期开发，避免同质化竞争。例如万达广场聚焦快时尚，天河城主打轻奢，四海城布局体验式商业，形成互补生态。
番禺区政府还以“税收增量返还”形式补贴开发商（如企业入驻后前三年区级税收50%返还），加速项目落地。万博从规划到核心区建成仅用12年（珠江新城耗时25年），创造“广州速度”。
万博的崛起走的不是寻常路，更不是简单复制各地的CBD。
其能成功的本质是差异化卡位“流量”，在流量经济时代，让量变带动质变，让流量成功变现。
1、物理流量：通过轨道+路网捕获大湾区跨城人口流动；
2、数据流量：借直播电商、跨境电商占据线上经济入口；
3、消费流量：以文旅融合激活线下场景消费。
这种“三流合一”的模式，使其在数字经济时代重构了CBD的价值生成逻辑，最终实现从“睡城”到“不夜城”的跃迁。
我也贴一下万博与其他新城的差异化，顺便给后面的文章打个广告（敬请期待科学城、白鹅潭）
未来，万博能否再造一个万博？
万博作为广州“南拓”战略的关键节点，与珠江新城、琶洲、金融城并列为核心商务区延伸带。“十四五”规划明确其定位为“华南板块CBD”，重点发展总部经济、数字经济、现代服务业。
番禺区政府将万博-长隆片区列为“黄金走廊”，与广州南站联动打造“粤港澳大湾区文商旅融合示范区”，还有创新城的高校联盟加入，规划格局非常完美。
万博CBD依托现有的优势，已经形成正向循环，并且大有加速的效果，比如华润万象的加入，越秀里仁洞旧改的启动，长隆三期扩建，其本质都在做大消费、做大人流，推动产业升级、消费升级。
长隆超级乐园地块已经平整
中长期看，随着粤港澳大湾区互联互通深化，万博的枢纽地位将进一步巩固，其作为“广佛莞都市圈”枢纽的价值将进一步提升。
再造一个万博，未来可期。
