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来源：财经韬略（ID：tttmoney8）
当你找不到题目的时候，和人撕逼是一个好选择。
一大早，坐在麦当劳里，就发现“枪口的准星里”赫然走来了吴晓波老师。他在今天早上7点23分的时候，通过他的微信号发出建议：90后就别买京沪深的房子了！
在我眼中，吴晓波是一个精致的上海男人（生于宁波，长于上海，很典型的），有情怀、有眼界、有名气，是我等耍弄文字的人中创业比较早，成就卓然的。他似乎对制造业比较熟悉，谈论股票、楼市的时候，往往比较“主流”而未必内行。
吴晓波在文章里算了一笔账：2012年的时候，一个年轻人在北京如果碰巧进了一家“慷慨的大公司”，税后月薪达到1.6万元，不吃不喝大约还是能买下北京一平米的房子的（靠，估计在大兴或者房山吧？）。但到了2017年，你想税后收入达到北京平均房价6.07万元，基本上不可能了。（这个账算的有点乱，2012年北京平均房价是3.4万元）
他接着算：
如果你购买一套价值1000万元的房子，向银行做七成、三十年按揭，月均还款37150元。如果做五成、三十年按揭，月均还款26536元。首付的700万元或500万元，足以压垮全国90%的父母。
而在未来的三十年里，背负月均还款3.7万元到2.6万元，对于90%的90后而言，都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生。
最后他给出的结论是：
所以到今天，不是你拒绝买房，而是你不应该再买北京、上海和深圳的房子了。这是我第一次建议同学们不要买房。超级大都市的房子，与三十岁以下的年轻人无关。
京沪深的房子就是那根“桥柱”，它不决定你的价值、未来和生死，人生无比辽阔，放下即是实地。
他还建议北、上、深学习柏林，第一、提供大量“廉租房；第二，提供“住房金”补贴；第三，在租房契约中，政策性偏向租房者。他写道：
在2016年，北京市的地方财政收入5081亿元，上海市6406亿元，深圳市7901亿元，都算得上富可敌国了。如果房价实在降不下来，可否在廉租房、住房金补贴及对租户的政策保护上有所作为？
应该说，这是一篇“政治正确”的情怀文章，足以引爆很多人情感上的共鸣。但在实际操作中肯定是“然并卵”，不能解决任何问题，反而可能给北上深的90后灌上一剂有麻醉效果的迷魂汤。让他们错失一个中国楼市的“白银十年”。
下面让我们从吴晓波老师的“海派情怀”，回到“现实人间”。
北上深的90后，大致有三种人：第一，是北上深的第二代居民，他们的房子问题容易解决，有父母扛着呢；第二，是来自二线城市的年轻人，他们的故乡也在限购，房价也不便宜了；第三，来自三四五线城市，或者来自农村的年轻人。
对于后两种人来说，在北上深都有比较现实的居住问题，当然进一步还有资产的保值增值问题。由于一线城市普遍认房认贷，也就是所谓的处女贷，所以年轻人们就面临一个重要的问题：如果浪费了第一次购房贷款机会（比如在老家购房），未来想在北京再次购房，首付比例可能是60%到80%，基本上希望渺茫了。
所以，大多数北上深的90后就面临一个问题，要么不买房，要么慎重购买第一套房。
在当今中国，彻底不买房如同你在资产配置上裸奔，你的命运跟浮萍差不多。吴晓波老师已经替你算好了，2012年的时候你每月不吃不喝买一平米，现在恐怕连三分之一平米都买不到了。那么5年之后呢？
也许他们会告诉你，中国楼市不可能永远这样涨下去，再这样涨下去不把全世界都买下来了吗？
但是他们没有告诉你，还有一种方式是：房价可以永远“在本币计价方式下”上涨，但汇率贬值，最终足以维持跟境外资产的比价关系。比如曾经跟中国体制类似的苏联，1989年到现在，莫斯科中心区的房价上涨了至少150万倍。其中，按照美元计价上涨了150倍，卢布对美元贬值了至少1万倍。
你也许会问，现在1美元等于57卢布，没有看到大幅贬值的迹象呀？但我告诉你，那是因为在1998年1月1日卢布有过一次币值改革，用1卢布兑换了1000旧卢布，删除了后面的三个零。
这个过程，其实就是手持现金和存款的人，其财富全部蒸发的过程。而这，就是所谓的解决楼市泡沫的“莫斯科模式”。此前很多年里，中国人只知道有泡沫破裂的“东京模式”，而不知道还有汇率崩溃的“莫斯科模式”。
我这样说，不是认为北上深楼市未来一定会走“莫斯科模式”，但我可以告诉大家，北上深楼市肯定不是“东京模式”。
日本是个资源匮乏的国家，需要大量进口资源，所以其货币必须是升值的，然后通过科技进步、提升产品质量实现正循环。过去40多年里，全世界主要货币对SDR（特别提款权）大幅升值的，只有日元和新加坡元，连美元都没有做到。新加坡，情况类似日本。所以，他们都必须解决资产泡沫的问题。
俄罗斯就不同，他是资源出口国，经济高度依赖石油、天然气、矿石等出口，贬值对它来说无伤大雅、甚至有益。
中国经济模式介乎俄罗斯和日本之间，所以我们解决楼市泡沫的方式，可能是中间路线。中国到2016年末的城镇化率是57.35%，年度城镇化率增速是1.25个百分点，如果把70%的城镇化率作为上限，中国楼市还有“白银十年”。
观察中国楼市是不是按照旧逻辑（货币超发推动房价上涨）演进，看四点就行了：
1、广义货币M2同比增速（发钞速度），是不是维持在GDP同比增速的1.5倍以上，并很难降低到1.2倍以下（目前接近1.7倍）。如果是这样，中心城市房价就必须涨，暂时压住了，将来也会跳涨，因为你发钞太快了。
2、全社会固定资产投资额里，民间投资有没有超过80%。只要地方政府和国有企业占比还维持较高水平（目前是40%），不能降低到20%以下，则经济低效是必然的，最终M2增速就很难慢下来，慢下来就会闹钱荒。
3、A股里只要IPO注册制没有真正实施，则中国的金融泡沫就继续维持，金融泡沫在，楼市泡沫就不可能单独消失。IPO注册制是市场经济有没有真正推行的重要的风向标，还是降低企业杠杆率、推动实体经济发展的重要手段。
4、中心城市的“人地错配”是不是得到了解决。所谓“人地错配”，其实就是官方的“逆趋势调控”，不希望中心城市人口太多，通过控制居住用地来控制人口。没有显著的新增住宅用地，中心城市怎么降低房价？
吴晓波的结论里，还有一点颇可商榷。他说“而在未来的三十年里，背负月均还款3.7万元到2.6万元，对于90%的90后而言，都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生”。
其实吴和很多中国人一样，都没有明白中国楼市的一个最大秘密：真正的按揭只有10年。通胀会帮你大大减轻第二个10年的负担，让第三个10年的压力变成鸿毛。
如果人民币每年贬值5个百分点（2009年贬值了至少19个百分点），则按揭到13年的时候人民币的购买力（也就是按揭压力）就只剩下一半，按揭到了20年的时候购买力（按揭压力）还剩下三分之一。
我还可以告诉大家：只要你手里的现金足以应付5、6年的月供，就能等来一波显著的大涨（这是经济周期决定的），即便到时候玩不下去了卖掉房子都可以赚钱。
在中国，买房子的月供不是消费，而是定投，是你每月在为自己的老年生活储存养老金（老了的时候可以离开一线城市，去中小城市养老）。当然，这个定投需要量力而行。
也许你还会问：即便这样说，我还是买不起北上深的房子，咋整？其实，中国未来10年正被地铁、高铁带入真正的“城市圈时代”，北京旁边有廊坊，深圳旁边有东莞，上海旁边有昆山、太仓和嘉善，未来都有地铁连接北上深，也都是不错的选择。但你的第一次购房贷款机会要慎用，想好了再说。
最后我想告诉90后的年轻人的是：通胀是人类永恒的主题，特朗普出生的那一年，也就是1946年布雷顿森林体系建立的时候，1盎司黄金是35美元，而目前的金价是1盎司1245美元，美元在71年里贬值了35倍还多。
坚挺如美元，尚且如此，所以你懂的。
最后，想指出吴晓波老师文章中的另外两个错误：
第一，他说“在2016年，北京市的地方财政收入5081亿元，上海市6406亿元，深圳市7901亿元”。这里面深圳的数据是财政总收入，上交中央之后，深圳地方财政收入是首次突破3000亿，只有3136亿元。
其实这很好理解，北京汇聚了14万亿的资金，上海接近11万亿，深圳只有6.3万亿，深圳的财政收入怎么可能超过北京和上海呢？
第二，他建议北上深增加廉租房，这固然是不错的。但他可能不知道，深圳有一半的房子都是天然的廉租房——农民房。深圳官方最新的统计是：全市违法建筑37.30万栋，违建面积4.28亿平方米（上海全部建筑物的面积，也才12亿平米）。
上图：上海统计局公布的上海建筑物总量数据，这个百年城市的总建筑面积只有12亿平米，深圳农民30多年抢建的房子就达到了4.28亿平米。
也就是说，深圳是全世界“廉租房”保有量最大的城市，其面积超过商品房总和，这在全世界可能都是唯一的，而且这就是深圳崛起的最大秘密之一。所以对于深圳来说，建设新的政策性住房是应该的，但更关键的是政府应该控制拆除城中村的速度。
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《吴晓波：90后就别买京沪深的房子了》
来源：吴晓波频道
那天马佳佳来杭州，我们在静逸别墅的大樟树下喝茶，我问她，你买了北京的房子吗？
她微微地笑，不做答。
2014年2月，马同学去万科总部演讲，说，我们90后不买房。
她做演讲的那会儿，北京房屋均价3.54万元/平，与2012年相比，上涨整整一倍。此后经历调控，微有震荡，接着连续18个月环比上涨，到三年后的2017年2月，均价达到6.07万元/平，仅在过去的五个月间，涨幅就达15.6%。昨天（3月22日），北京市宣布，首套房贷利率优惠收窄至95折，这意味着房贷政策进一步严控。
“谁此时没有房子，就不必建造；
谁此时孤独，就永远孤独。”
里尔克写下这句诗歌的时候，心里应该没有想到北京的房价，但在今天读来，却好像是一个很恶作剧的玩笑。
还是回到2012年。
那年，全国大学应届毕业生的平均月薪为3048元。如果你碰巧进入了一家非常慷慨的大公司，税后月薪达到1.6万元，不吃不喝，只靠呼吸PM2.5值很高的空气活着，可以买得起一平米的北京房子。
到2017年，你必须要找到一位肯付你6.07万元月薪的雇主。当然，这似乎是一件不太容易的事情，前几天，咪蒙同学的助理月薪达到5万元，就已经溅起一片惊艳般的欢呼。
我再继续算账。
如果你购买一套价值1000万元的房子，向银行做七成、三十年按揭，月均还款37150元。如果做五成、三十年按揭，月均还款26536元。
首付的700万元或500万元，足以压垮全国90%的父母。
而在未来的三十年里，背负月均还款3.7万元到2.6万元，对于90%的90后而言，都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生。
所以到今天，不是你拒绝买房，而是你不应该再买北京、上海和深圳的房子了。
这是我第一次建议同学们不要买房。
超级大都市的房子，与三十岁以下的年轻人无关。
这不仅仅是一个中国景象。
看过《穿Prada的女魔头》，你应该还记得海瑟薇扮演的那位刚刚毕业的女助理安迪，她不但要加班加点地工作，忍受女魔头的种种刁难，还要厚着脸皮向父母借钱付房租。如果你有她的电话可以去问一下，她应该也买不起纽约的房子。
可是她死活也要留在纽约。
几年前，《纽约时报》做过一个“你愿意生活在城市、市郊还是乡村”的问卷， 84%的人表示对纽约满意或非常满意。也就是说，像纽约这样充满大城市弊病的城市，人们却依旧欣然向往。
同样是纽约移民的雅各布斯出过一本《美国大城市的死与生》，书中充满了对现代大都市的批判和不满，不过她也承认，人口稠密会加速知识的产生，她由此提出了“知识溢出”这个新名词。
美国专利问题专家亚当·贾布的研究表明，一个发明者常常受到同区域其他发明者的启发，对同一城市专利的引用次数是其他城市的十倍。他还计算出一个公式：城市人口密度每增加50%，人均生产力就可以增加4%。
所以，不买京沪深的房子，不意味着逃离京沪深。那里仍然是中国最具活力和创造力的地方，是梦想野蛮生长的伟大而邪恶的容器。
还记得《应谐录》里的那个故事吗——一个盲人过桥，失足，抱住桥柱大喊救命，路过的和尚说，桥下并没有水，“放下是实地”。
京沪深的房子就是那根“桥柱”，它不决定你的价值、未来和生死，人生无比辽阔，放下即是实地。
90后不买京沪深的房子，并不是说，高企的居住成本就是合理的，它当然是一个应该被不断诅咒的现象。
每一位城市管理者都清醒地知道，一座城市的活力，是由三个“要素”构成的：年轻的人、热钱和新技术，而年轻人是其中权重最大的。如何降低他们的居住成本，是城市管理者的职业道德所在——如果他们的血管里还流着“道德的血液”的话。
柏林是当今欧洲的“创业之都”，2015年，欧洲创业投资共118亿欧元，其中，柏林就吸引到21亿欧元，远多于伦敦、巴黎和斯德哥尔摩。
可是柏林的居住成本却不高，年轻人花费工资的五分之一大概就可以租到满意的房子，在2016年，柏林公寓每平米租金的平均价格只有9欧元，要知道德国的人均年薪约为4万多欧元。
柏林的办法有三个。
其一，提供大量“社会住房”——也就是我们所谓的廉租房，由柏林市政府提供资金支持建造，供低收入者使用。目前柏林约有22.5万套“社会住房”。凡是个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元的就可以向所在区政府申请“居住资格证”。
其二，提供住房金补贴，只要满足一定条件，居民就有权享受“住房金”，其能够享受多少则取决于收入、房租、生活负担以及家庭成员人数等多种因素。柏林现有27万多户家庭享受这一补贴。
其三，在租房契约中，政策性偏向租房者，政府明文规定，租房合同一旦签订，合同内不得涨房租。
我曾经问过一些政府官员：效法柏林的这三个政策，对我们大帝都、大魔都和大深圳政府而言，有多大的难度？
在2016年，北京市的地方财政收入5081亿元，上海市6406亿元，深圳市7901亿元，都算得上富可敌国了。如果房价实在降不下来，可否在廉租房、住房金补贴及对租户的政策保护上有所作为？
被我询问的官员们都像马佳佳同学一样，微微地笑，不做答。
来源：财经韬略（ID：tttmoney8）
本文编辑：钟艳蓉
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