【华创地产•袁豪团队】房地产周报：全年销售量价稳定，一城一策继续深化

房地产行业数据： 上周（20/1/11-20/1/17）主流45城一手房成交638万平米，环比+0.4%；其中，一二线环比-3%、三四线环比+15%；1月截至上周一手房月成交同比+18%，较12月上升21pct，其中一二线同比+25%、三四线同比-3%，分别较12月+30pct和-9pct。上周14个重点城市二手房成交174万平米，环比+11%；1月截至上周累计成交同比+43%，较12月上升2pct。库存方面，上周15城推盘环比-21%、成交环比-5%，周成交/推盘比1.17倍，高于上周的0.97倍；9-12月分别为0.81倍、0.89倍、0.76倍、0.80倍，整体优于18年9-12月的0.72倍、0.80倍、0.66倍、0.69倍；15城可售面积8,571万平米，环比-0.4%；3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比下降0.02个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。

主要政策新闻： 2019年GDP99万亿元，同比+6.1%；12月社融规模增量2.1万亿元，新增贷款1.4万亿元，高于预期。2019年全国房开投资13万亿元，同比+9.9%；销售面积17亿平米，同比-0.1%；国办发布支持国家级新区深化改革意见：国家级新区严禁大规模无序房地产开发，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房行为；银保监会副主席黄洪表示将严防信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化；央行金融市场司司长邹澜表示要严控房地产在新增信贷资源中的占比，加大对实体经济和小微企业的信贷投放。广东将放开除广州、深圳之外的城市落户限制；江苏部分城市取消落户限制，南京苏州调整完善积分落户政策；四川出台住房供给与土地供应、金融投放的联动机制；衡阳新细则发挥住房公积金的调控作用，降低贷款首付比例。

公司动态跟踪： 华夏幸福2019年销售额1,452亿，同比-11%，销售面积1,183万平方米，同比-21%；公司已清偿20亿元可续期委托贷款本金及应支付的资金成本；完成发行5亿美元/3年期/票息6.9%以及7亿美元/5年期/票息8.05%债券。中南建设预告2019年度归属于上市公司股东的净利润约为39.47亿元-46.05亿元，同比+80%-110%。蓝光发展拟以润棉实业下属8家全资子公司持有办公楼资产为底层物业资产，设立办公物业类 REITs资产支持专项计划。招商蛇口近日完成第一期员工持股计划非交易过户，本次非交易过户涉及1,181名员工持股计划持有人，非交易过户股份数量合计1,101万股。大悦城许汉平女士因个人工作变动原因，申请辞去公司总会计师（财务负责人）职务。

一周板块回顾： 板块表现方面，SW房地产指数下跌1.37%，沪深300指数下跌0.2%，相对收益为-1.17%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第22位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：长春经开、中房股份、*ST新梅、中茵股份、泛海控股，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为盈方微、绵世投资、万通地产、银亿股份、亚太实业。

投资建议： 我们维持判断2020年房地产政策面小松可期、筑底改善，基本面量价和投资都将保持稳定，而融资、拿地、销售”三重集中度跳增将继续上演；近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、两办重申户籍制度放松等，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企20 PE平均5.5倍，NAV折价20-60%；2）主流房企股息率达18A/19E为4.2%/5.3% vs. 10Y国债3.1%；3）板块PE处于12年以来1%分位 vs. 沪深两市17%。我们维持推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；2）物业管理：招商积余、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地、中国国贸等。

风险提示： 房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧

一、行业数据

（一）新房成交量：上周45城周成交环比+0%，月成交同比+18%，一二线同比+25%、三四线同比-3%

1、成交周环比： 上周45城周成交环比上升0%，一二线环比下降3%、三四线环比上升15%

上周(1.11-1.17)45个重点城市新房合计成交637.6万平米，环比上升0.4%，较19年周均成交622.9万平米上升9.9%，较本年周均成交662.8万平米上升2.3%。

其中一二线城市合计成交498.3万平米，环比下降3%，较19年周均成交466.5万平米上升20.5%，较本年周均成交520.9万平米上升6.8%。三四线城市合计成交139.3万平米，环比上升15.1%，较19年周均成交156.4万平米下降16.4%，较本年周均成交141.8万平米下降10.9%。

按照更细分城市能级来看，

上周(1.11-1.17)4个一线城市新房合计成交108万平米，环比上升15.3%，较19年周均成交88.9万平米上升28.8%，较本年周均成交101.6万平米上升21.4%。

上周(1.11-1.17)17个二线城市新房合计成交390.3万平米，环比下降7.1%，较19年周均成交377.6万平米上升18.3%，较本年周均成交419.3万平米上升3.4%。

上周(1.11-1.17)16个三线城市新房合计成交99.6万平米，环比上升21%，较19年周均成交100.7万平米下降4.2%，较本年周均成交99.5万平米下降1.1%。

上周(1.11-1.17)8个四线城市新房合计成交39.7万平米，环比上升2.5%，较19年周均成交55.7万平米下降36.6%，较本年周均成交42.3万平米下降28.8%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比： 1月45城月成交同比上升18%，一二线同比上升25%、三四线同比下降3%

1月(1.1-1.17)45个重点城市截止上周一手房合计成交1514.9万平米，较12月同期环比下降8.7%，较去年1月同期同比上升17.6%。其中当月成交同比较12月上升20.8pct；年初累计至今成交0.2亿平米，同比上升17.6%。

其中一二线城市合计成交1190.7万平米，较12月同期环比下降7.5%，较去年1月同期同比上升24.8%，其中当月成交同比较12月上升30.3pct；年初累计至今成交1190.7万平米，同比上升24.8%。三四线城市合计成交324.2万平米，较12月同期环比下降12.8%，较去年1月同期同比下降2.8%，其中当月成交同比较12月下降9pct；年初累计至今成交324.2万平米，同比下降2.8%。

按照更细分城市能级来看，

1月(1.1-1.17)4个一线城市截止上周一手房合计成交232.3万平米，环比12月上升4.5%，较去年1月同比上升32.1%，其中当月成交同比较12月上升54.6pct；年初累计至今成交232.3万平米，同比上升32.1%。

1月(1.1-1.17)17个二线城市截止上周一手房合计成交958.4万平米，环比12月下降10%，较去年1月同比上升23.1%，其中当月成交同比较12月上升23.6pct；年初累计至今成交958.4万平米，同比上升23.1%。

1月(1.1-1.17)16个三线城市截止上周一手房合计成交227.4万平米，环比12月下降11.5%，较去年1月同比上升14.2%，其中当月成交同比较12月上升3.6pct；年初累计至今成交227.4万平米，同比上升14.2%。

1月(1.1-1.17)8个四线城市截止上周一手房合计成交96.8万平米，环比12月下降15.7%，较去年1月同比下降27.9%，其中当月成交同比较12月下降24.2pct；年初累计至今成交96.8万平米，同比下降27.9%。

（二）二手房成交量：上周14城周成交环比+11%，1月月成交同比+43%、较上月+2pct

上周(1.11-1.17)14个重点城市二手房房合计成交174.2万平米，环比上升10.8%；1月截至上周累计成交382.5万平米，较12月同期环比上升6.6%，较去年1月同期同比上升42.6%，其中当月成交同比较12月上升2pct；年初累计至今成交382.5万平米，同比上升42.6%。

按照更细分城市能级来看，

上周(1.11-1.17)2个一线城市二手房房合计成交60.2万平米，环比上升15.8%；1月截至上周累计成交127.5万平米，较12月同期环比上升12.8%，较去年1月同期同比上升82.5%，其中当月成交同比较12月上升38.1pct；年初累计至今成交127.5万平米，同比上升82.5%。

上周(1.11-1.17)8个二线城市二手房房合计成交99.9万平米，环比上升3.2%；1月截至上周累计成交228.8万平米，较12月同期环比上升4.5%，较去年1月同期同比上升25.9%，其中当月成交同比较12月下降13.9pct；年初累计至今成交228.8万平米，同比上升25.9%。

上周(1.11-1.17)4个三四线城市二手房房合计成交14万平米，环比上升66.5%；1月截至上周累计成交26.3万平米，较12月同期环比下降2.9%，较去年1月同期同比上升56.4%，其中当月成交同比较12月上升27.7pct；年初累计至今成交26.3万平米，同比上升56.4%。

（三）新房库存： 15城上周推盘环比-21%，可售面积环比-0.4%、去化月数持平

上周（2020/1/11-2020/1/17）15个重点城市合计推盘187万平米，环比下降21.0%；对应上述城市合计成交220万平米，环比下降4.8%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为1.17倍，高于上周的0.97倍，高于12月的0.80倍。

上周末（2020/1/17）15个重点城市合计住宅可售面积为8570.9万平米，环比下降0.4%。其中，一线城市合计可售面积为2887万平米，环比下降1.2%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.9%、-1.9%、+0.1%、-4.3%。二线城市合计可售面积为4123万平米，环比上升0.4%。三线城市合计可售面积为1560.9万平米，环比下降0.7%。

上周末（2020/1/17）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比下降0个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比下降0.2个月。北上广深去化月数分别为16.7个月、6.7个月、9.6个月、7个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为7个月，环比上升0个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为17个月，环比上升0.4个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观 ：2019全年GDP为99万亿元，同比+6.1%，符合年初预期目标；2019年12月社会融资规模增量为2.1万亿元，高于预期，2019全年社会融资规模增量累计为26万亿元，同比多3.08万亿元；2019年12月新增贷款1.14万亿元，好于预期，2019全年人民币贷款增加16.81万亿元，同比多增6439亿元；统计局显示，19年全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%；房企施工面积890,000万平方米，同比增长8.7%，新开工面积230,000万平方米，增长8.5%；竣工面积96000万平方米，增长2.6%；房企土地购置面积26,000万平方米，比上年下降11.4%；商品房销售面积170,000万平方米，同比下降0.1%；商品房销售额160,000亿元，增长6.5%，同比下降5.7%。

政策 ：国办发布意见指出，国家级新区严禁大规模无序房地产开发，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房行为；2020年开年，多地出台针对房地产市场的调控政策，因城施策特征明显。上海市一年来大力推进旧区改造；广东省表示将放开除广州、深圳之外的城市落户限制，严格实施政府债务限额管理；深圳市为稳定深圳市二手商品房价格，正在开展建立二手房指导价格相关制度的研究工作，暂无时间表。江苏部分城市取消落户限制，南京苏州调整完善积分落户政策；四川出台建立住房供给与土地供应、金融投放的联动机制。衡阳充分发挥住房公积金在房地产市场中的调控作用，降低贷款首付比例， 职工购买首套、第二套自住住房申请使用住房公积金的，贷款最低首付款比例由原来购房总价款的30%、50%分别调整为20%、30%。

信贷 ：银保监会表示将严防信贷资金违规流入房地产市场，持续遏制房地产金融化泡沫化；央行金融市场司司长邹澜表示要严控房地产在新增信贷资源中的占比，推动金融机构加大对实体经济和小微企业的信贷投放。

市场 ：国家统计局发布，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比涨0.2%，较前值-0.4pct，二手住宅销售价格环比上涨0.4%，较前值+0.2pct。

其他： 安徽就《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布具体行动计划。安徽提出要高质量推进“一圈五区”建设，推动区域协调发展。海南省省长沈晓明：根除房地产依赖症还需继续做下去。

三、重点公司公告

华夏幸福 19年销售额为1452亿，同比-11.21%，签约销售面积为1183万平方米，同比-21.23%；公司本周清偿了20亿元可续期委托贷款本金及应支付的资金成本；公司境外间接全资子公司完成境外发行5亿美元/3年期/票息6.9%以及7亿美元/5年期/票息8.05%高级无抵押定息债。 中南建设 2019年度归属于上市公司股东的净利润预计约为39.47亿元-46.05亿元，预计同比+80%-110%。 蓝光发展 拟以润棉实业下属8家全资子公司持有办公楼资产为底层物业资产，设立办公物业类 REITs资产支持专项计划。 招商蛇口 近日完成第一期员工持股计划非交易过户，本次非交易过户涉及1,181名员工持股计划持有人，非交易过户股份数量合计11,016,699股。 大悦城 许汉平女士因个人工作变动原因，申请辞去公司总会计师（财务负责人）职务。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌1.37%，沪深300指数下跌0.2%，相对收益为-1.17%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第22位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：长春经开、中房股份、*ST新梅、中茵股份、泛海控股，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为盈方微、绵世投资、万通地产、银亿股份、亚太实业。

五、风险提示： 房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧