1、
周一的文章，写了布达佩斯的房价。
文末留了个小尾巴，
说到了欧洲的房屋自有率，提到了德国。
本来是打算以后有空再写的。
但大家好像还挺感兴趣的，
那就继续说说吧。
欧洲房屋自有率最高的几个国家在东欧，比如罗马尼亚、匈牙利、斯洛伐克，
房屋自有率都在90%以上。
而自有率最低的几个国家，在中欧——
瑞士、德国、奥地利。
这几个国家的房屋自有率都在50%左右，欧洲垫底。
也就是说，10个人里，只有一半的人买房。
2、
房屋自有率这么低，
原因在于它们有非常好的房产制度。
曾经看过油管上几个讲瑞士、奥地利、德国房产制度的视频，堪称典范。
主要是这么几个方面——
a、完善的租房制度。
比如在德国，房东不能随意涨房租
（政府规定房租上涨的上限）
，
房东不可以随意把房子收回来卖掉。
租客租房，可以申请政府补助。
炒房不住，有高额的税赋。
甚至德国还有一种叫Baugenossenschaft的组织，
买不起房的人可以集合在一起，成立Baugenossenschaft组织，
向银行借钱，向政府买地，自己找建筑师建房子，房子建成后，大家以租户的身份付月租，没有物业拥有权，但可以住一辈子，还可以留给下一代。
（《德国人不爱砖头，宁租楼不买楼》）
b、社会保障房制度。
比如奥地利，只要愿意，就可以住一辈子政府提供的廉租房，
维也纳有6成居民，都租在政府补助的房子里。
而且这类廉租房并不在远郊，而且设施都很不错，很有生活品质。
台湾的一个电视台拍了一段关于维也纳廉租房的新闻，形容它比豪宅更豪宅。
（《维也纳社会宅，比豪宅更豪宅》）
c、和机构合作建房。
比如瑞士，瑞士1/3的出租房产，都有大型的保险公司持有。
政府也对这些保险公司提供税务优惠，同时也控制出租的价钱，不被疯狂增加。
这样完善的房产制度，外加相对平均、充分的社会资源，
抑制了炒房，也让大家可以安心居住在出租的房子里。
（《不是房奴，瑞士人不买房子的故事》）
3、
在完善的房产制度下，
1977年往后的近40年时间里，
德国人均收入增长了3倍左右，但名义住房价格只涨了六成。
德国的房价和房租，在整个发达国家范围内都是洼地。
不过，德国的房价从2015年开始发生了变化。
从2015年开始，德国的房价和房租都在快速上涨。
2017年，柏林的房价涨幅冠绝全球，达到了20.5%。
除了柏林，汉堡（第七）、慕尼黑（第八）、法兰克福（第十）均榜上有名。
2018年，德国各个大城市房价仍保持了10%以上强劲增长。
（德国的房价变化，数据来源：globalpropertyguide）
涨价最主要的原因是供求关系——
人越来越多了，房子不够住了，
打破了原本德国房屋市场的供求平衡。
发达的德国西部，空置率只有2%，慕尼黑的空置率只有0.2%。
人越来越多的原因有几方面，移民增加、难民增加。
英国宣布脱欧之后，一些企业出于担忧，把欧洲总部搬到了德国，
主要是一些金融企业挪到了欧洲的另一个金融中心法兰克福，
所以当时法兰克福的房价也涨了不少。
另外，作为欧洲经济引擎，经济稳定的德国本身也吸引了其它欧盟国家的人口，
外加上城市化进程，本国人也在往交通生活便利、资源集中的一线城市聚集。
柏林、汉堡、慕尼黑这些城市的人口这几年都在一路上涨。
需求量剧增，还有一个原因是——难民，
德国是欧盟国家中难民庇护政策最宽松的一个，
也是全球接受难民最多国家。
2012年接收了5万难民，2013年11万，2014年20万，2015年接受了89万，2016年28万……
难民的到来，也刺激住房的需求。
（关于德国的难民问题，如果有读者留言想说这个，就不讨论了，
这是它的一个大缺陷，但我不喜欢在公众号里争论这个。
）
由于以上这些原因，德国的住房问题，在这几年集中爆发。
房屋自有率低，供不应求的状态下，
有买房需求的人也越来越多。
所以，这也是为什么上一篇文章里说，从这个角度看，德国有投资价值。
也因为德国的房价稳定，
租金回报率稳定，
贷款利率低，所以吸引了全球的资金涌入德国。
当然，这些资金也包括中国。
据德国房地产协会IVD统计，
在德国的房屋投资市场，来自外国的投资者已占到1/4。
这几年，德国虽然在加大房产供给，但市场还是普遍认为，要完全满足需求，还得很长的时间。
2018年11月初全球知名会计师事务所普华永道
（PwC）
发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，
2019年欧洲房地产投资前景最佳的十大城市，德国占了四个。
4、
关于外国人在德国投资房产，顺便也说两句。
因为已经涨了好几年了，
关于德国房价还会不会涨，
这个节点来看，有机构乐观，也有机构谨慎。
现状是，今年的德国经济表现一般，但房屋供求的矛盾还在继续，
大家自行判断。
据德国调研机构Empirica公司的数据，
