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麦肯锡《以资产证券化再造重资产商业模式》发布公告

投资数据库 · 公众号 · 科技投资 · 2017-02-02 22:28

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麦肯锡发布《以资产证券化再造重资产商业模式》。

从资产负债角度看地产行业发展，几个重要风向标体现了市场进入下半场后传统商业模式所面临的挑战：快周转模式下的资产收益率持续下行，滞重资产累积，负债率水平上升。很多开发企业尝试复制基金模式，启动从加工制造快周转向资产管理模式的转型。简单而言，就是将产生稳定回报的持有型资产借助金融平台转移出资产负债表，将所有权向机构或个人投资者转移的过程。本土市场的证券化进程相对缓慢，除了监管、税收等一些制度障碍，资产回报低也导致市场信心不足。若干实例和数字可作佐证：

在港交所主板挂牌的以写字楼为载体的某产业信托，认购期间仅收到 500多份有效申请，认购数量相当于其公开发售部分的15.6%。在港发行价被定为3.81—4.03港元的下限，现在已经跌破发行价，每个基金单元约为3.47港元。另一以酒店物业为载体的产业信托，原计划发行规模总集资额16.45亿—19.74亿港元，但最终仅发行了约6.75亿港元；发行价也被定在3.5—4.2港元的下限。现在价格已跌破发行价，约为2.38港元。

这种现象可以从若干层次进行解释。第一层次是技术问题：例如，中国企业对资产估值过于乐观，而海外投资者在估值上更为审慎，往往会按六折左右进行计算；第二层次是能力问题：由于资产管理能力薄弱，投资者对打包资产的信心不足，回报和预期之间存在很大障碍；第三层次也是最根本的模式问题，企业并没有按资产证券化的逻辑把商业模式走通。资产证券化不仅是技术手段，其本质是以资金回报要求为起始点，推翻围绕资源获取和销售的传统地产思维，从而再造资产管理业务模式。

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