次贷危机真实始末：根源不在房价暴跌！

房价一直是个热门话题，大家对中国房价到底有没有泡沫，如何防止房地产贷款积累冲击金融体系和实体经济等等这些问题，争论不休。

不过，有一个途径可以增进我们对这一问题的思考，那就是，我们可以通过研究2007年到09年美国的次贷危机，来吸取经验教训，避免重蹈当年美国的覆辙。

今天，我就来分享下中信的一本新书的内容，书名叫《债居时代》，作者是两位美国的大学教授。

他们认为，当时，美国家庭债务大幅上升和随之而来的家庭支出大幅下降，是造成大衰退等很多经济问题的主要原因。

实际上，当年，在次级贷款爆雷前，美国社会就已经发生了经济衰退。为什么这么说呢？

因为在现代社会里，全款买房的人已经很少了，大多数人都会考虑通过按揭抵押贷款买房。只要付个首付，剩下的可以通过抵押房子获得贷款。这就好像用一个杠杆撬动自己本来搬不动的东西，所以这种通过举债购置资产的方式，就被称为“杠杆化投资”。

在房价上升时期，杠杆化投资很常见，对于银行来说，住房抵押贷款看起来安全又赚钱。但人性总是贪婪的，所以为了更多、更快地赚钱，美国银行业就推出了“次级抵押贷款”。

所谓次级，顾名思义就是差一点。那么，究竟差在哪呢？简单点说，就是这种贷款相对更好申请。因为，银行要么是放松了对首付的要求，两成、一成、甚至是零首付都可以成交，要么是降低了对贷款人收入水平、或信用水平的审查标准。这样一来，贷款规模就大幅扩增了，更多的人搭上了买房、炒房的快车，将房价不断推高，泡沫越吹越大。

但房价是不可能永远上涨的，当房价掉头下跌的时候，那些利用“杠杆”炒房的人自然会迫于经济压力，停止继续还款。而一部分因为刚需而买房的人，为了划算，也会放弃原来的贷款合约，重新买房。所以违约潮就出现了。这时，银行只能强制收回抵押房产，再将房产放到市场中贱卖，迅速变现止损。但这会进一步拉低房价，一个恶性循环就此形成。

这样一看，次贷危机好像是被房价下跌引爆的。但房价暴跌本身并非孤立的经济事件，一般在此之前，社会经济就已经出现居民消费减少、物价停滞、失业率上升等衰退的迹象。也就是说，房价暴跌是经济衰退的结果，而不是原因。那么，引起经济衰退的根本原因又是什么呢？