【东方地产 | 数读楼市】新开工维持高增长，中西部城市韧性强

统计局公布6月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为20734万平方米、14114亿元、23627万平方米，同比增速分别为4.5%、8.4%、15.0%，前值为8.0%、9.8%、20.5%。1-6月累计来看，房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为77143万平方米、55531亿元、95817万平方米，同比增速分别为3.3%、9.7%、11.8%。

单月销售面积维持增长，销售均价涨幅更大，推动销售金额实现同比更快增长，东部地区同比下滑，中西部崛起销售动能强劲 。6月全国实现商品房销售面积20734万方，同比增长4.5%，销售均价为8762元/平方米，同比增长12.0%，推动了商品房销售金额同比高增17.1%。分地区来看，6月东部地区商品房销售面积8221万方，同比下降1.5%。6月中部和西部地区销售面积分别同比增长11.5%和10.3%，是全国销售面积增长的主要动力。尽管中西部城市逐渐加入到楼市调控行列，销售动能将有所下降，但我们判断中西部地区销售动能会趋向于稳中有降，今年将维持高增长态势不变。

新开工和房地产投资略有下滑，但仍维持高增长，源于补库存的趋势仍在。 6月房地产新开工面积和房地产投资分别为23627万方和14111亿元，同比分别增长15.0%和8.4%，增速分别较5月份下滑5.5和1.4个百分点。从6月土地购置面积和成交价款的高增长可以看出，开发商补库存的趋势仍在，这带来了新开工和投资的持续增长。6月份土地购置面积为3343万方，同比增长21.1%，土地成交价款为1743亿元，同比增长30.0%。

1-6月龙头房企表现强势，同比增速继续强于市场整体。 其中TOP10房企实现销售金额19774.0亿元，同比增长28.6%，远高于行业销售额增速。此外，10-20名、20-50名房企，50-100名房企销售金额的同比增速分别达到36.8%、50.2%和40.4%，销售金额的增速均远远高于全国，龙头房企表现依旧强势。

我们维持对2018年房地产行业三大核心指标的预测，分别为：销售面积增长1.0%，新开工面积增长8.0%，房地产开发投资增长6.0%。

我们看好两条主线：1）低估值蓝筹以及高成长的龙头公司。推荐保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，买入)、阳光城(000671，买入)。2）受益于住房租赁市场发展长期受益的公司。推荐世联行(002285，买入)、三六五网(300295，买入)、光大嘉宝(600622，买入)。3）深耕三四线的高成长龙头公司。建议关注中南建设(000961，未评级)、荣盛发展(002146，未评级)。

销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度超预期。

融资环境存在不确定性。

以下为正文：

单月销售均价高涨幅拉动销售额快速增长，东部地区反弹回落，中西部崛起销售动能强劲。 2018年6月，全国实现商品房销售面积20734万方，同比增长4.5%，销售均价为8762元/平方米，同比大涨12%，推动了商品房销售金额同比高增17.1%。分地区来看，2018年6月东部地区商品房销售面积8221万方，同比下降1.5%，因为4月份一线城市预售证放出而带来的5月份销售面积的一次性脉冲式反弹已经回落，东部地区整体受强调控的影响而呈现销售面积下行。6月中部和西部地区销售面积分别同比增长11.5%和10.3%个百分点，是全国销售面积增长的主要动力，也表明中西部的市场热度依然较高韧性仍强。中部和西部销售面积同比增速较5月份分别下滑2.4个和1.7个百分点，原因是5月初住建部约谈后，中西部城市逐渐加入到楼市调控行列，因此销售动能将有所下降，但我们判断中西部地区销售动能会趋向于稳中有降，今年将维持高增长态势不变。

2018年6月，新开工面积同比增长15.0%，增速仍高。 6月房地产新开工面积为23627万方，同比增长15.0%，较历史新高的5月份增速下滑了5.5个百分点，但绝对值仍高，与此同时，1-6月新开工面积累计同比增速为11.8%，表明目前开发商依然处在补库存的进程中。从新开工面积/销售面积的比例来看，6月份该比例为1.14。在销售面积显著增长的市场行情下，新开工面积的持续增长意味着开发商对未来房地产的预期仍积极，持续加库存补货量。从目前的待售面积的情况来看，6月份全国商品房待售面积为55083万方，环比下滑1.7%，继续保持较为平稳的去库存节奏。此外当前融资环境要求开发商加快周转，快速回笼资金，因此新开工力度会加大。

2018年6月房地产投资同比增长8.4%，增速略下滑。 6月份房地产开发投资额为14111亿元，同比增长8.4%，增速较5月份下滑了1.4个百分点，基本符合预期。从房地产到位资金来源上，6月份房地产行业到位资金量为17284亿元，同比增长3.0%，其中国内贷款同比下滑26.8%，表明目前银行对房地产行业的贷款投放依然在持续收紧。但受益于6月份销售金额的继续高增，销售回款达到了9118亿元，同比增长了5.5%，带动了6月份房地产到位资金量的增长。从目前的融资环境来看，销售回款将成为今年行业融资的最主要来源，预计开发商后续会增加推货量，加大销售回款的规模，以保证资金的稳定性。6月新开工面积和房地产投资虽然较上月略有下滑，但仍维持高增长，缘于补库存的趋势仍在。土地投资上，6月份土地购置面积为3343万方，同比增长21.1%，是去年12月以来的最高增速。土地成交价款为1743亿元，同比增长30.0%。

2018年1-6月，TOP10房企实现销售金额19774.0亿元，同比增长28.6%。 较1-5月提高了2.3个百分点，超过了1-6月行业销售额增速15.6个百分点，龙头公司表现持续超越市场。从行业集中度来看，2018年前6月，TOP10房企的销售市占率达到了29.5%，较2017年全年提高了5.3个百分点。龙头房企融资优势和拿地优势明显，行业集中度有望进一步提高。此外，10-20名、20-50名、50-100名房企销售金额的同比增速分别达到36.8%、50.2%和40.4%，20-50名房企的销售同比增速最高，说明处在此排名段的房企对销售规模扩张，提高市占率水平的诉求更强，我们认为后续房企争夺销售排名前20的竞争会更加激烈。

住建部明确棚改货币化将因地制宜推进，不搞一刀切式叫停，一定程度上缓解了市场的悲观预期。6月的行业数据仍强，表明在政策调控下，低能级房地产市场可以表现出较强的韧性，我们认为一方面龙头公司销售强劲，基本面状况良好，中报业绩有望出现超预期。另一方面由于前期股价调整，目前A股地产板块存在一定的超跌，整体估值处于较低区间，配置吸引力上升。 我们看好三条主线 ：

1）低估值蓝筹以及高成长的龙头公司，推荐保利地产、招商蛇口，新城控股、阳光城。

2）受益于住房租赁市场发展长期受益的公司，推荐世联行、三六五网、光大嘉宝。

3）深耕三四线的高成长龙头公司，建议关注中南建设、荣盛发展。

1、销售大幅低于预期。 由于楼市进入需求收缩期，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。

2、政策调控严厉程度高于预期。 目前部分城市房价上涨仍处于可控情况下，若未来房价进一步攀升，不排除中央及地方进一步出台政策打压，其严厉程度可能高于预期。

3、融资环境存在不确定性 。 目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。