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“因为杭州有强大的互联网属性，杭州离上海相对距离近，城市又很美，美很重要。”对于潘石屹这个明面上的说法，作为杭州人估计都会沾沾自喜，杭州已经成为了与北上广深相提并论的城市。
但是事实果真如此吗?杭州商办的空置率一直以来是商业地产举步维艰的大难题。
当整体空置率在20%的时候，做共享办公有市场吗？
带着这样的疑问，我们深入了解SOHO 3Q的运营模式，解构其运作与承租人群之后，再下定论不迟。
潘石屹表示，SOHO 3Q要做规模化，想象50万个座位的效益
共享办公只做社区运营 不做孵化器
许多人会有疑问，3Q租金相比同地段其他商业物业会有怎样的不同?单位利润目前不是目标，现在的目标是规模，因此虽然会提供更多服务，租金并不会有太大差距。
在已有的布点中，19个3Q中心，空置率产生的盈利问题，上海1个、北京中关村2个，原因都是规模太小。而比较成功的光华项目，3600人坐在一起交流、沟通、工作内容、方式上产生的交集可以产生核聚变。
Vphoto是3Q的承租方，入驻SOHO短短三个月后，全国各地的摄影师都在这个平台上，此时的团队后台管理就有60多人，工位从2、3人到60多人，这样的发展速度和规模只有在共享办公的空间中可以快速调整。对于这样的成长红利，虽然看好，潘石屹并没有打算介入具体企业运作中。
“SOHO 3Q偏向做社区，不投钱做孵化器。”
潘石屹一开始就否定了当下被渲染过度的孵化器模式。“不会做孵化器，不懂的行业，不专业，不会乱投钱。”
潘石屹调侃，做过房地产涉及金额很大，几百万几千万去投，尺度把握不住。
卖过十几万的物业 现在是否赚小钱?
房地产公司中SOHO毛利率之高已经是业界共识，而传统的房产会越走越窄也是不少业界大佬的共识。
潘石屹坦言，
开
发商盖了20多年房子，中国不缺房子，商场不缺、办公楼不缺、住宅也不缺，缺的是把每一平米每个空的时间利用起来。如何有效利用闲置物业，将是未来几年，甚至长期的问题，因此也会产生更大的市场空间。
有人质疑这个布局和市场是“赚小钱”，但是潘石屹的野心当然不止于此：“现在有17000多个座位可能是小，但是未来到20万、50万未必。”
SOHO 3Q首席运营官方力维介绍，在2016年3Q的承租企业还是以大公司居多，而今年从目前看到，公司的数量增加，体量缩小，50-100人的客户达到40%左右，而租赁以6个月左右的租期居多，也有不少公司提出租赁2-3年，这种模式并不是3Q主导和认可的，所以一般都会以短期租赁模式实施。
这种租赁方式灵活性很强，特别是初创期的企业，具有增长力的公司。
杭州整体商办的空置率有20%，并不代表供大于求，正是这种灵活的租赁模式，让许多本无法在甲级写字楼中获得一席之地的公司有了机会，他们正是共享办公的主力人群，迎合这样的客户便是一片蓝海。
用戴德梁行汤耀光的说法，SOHO 3Q就是一个“办公空间变压器”，使用110v的电器也可以在这里接上220v的电源。
标准化的模式仅此一个 近期将有大动作
对于一件新事物，一般都会有N种可能性和探索方向，而SOHO对于共享办公，却坚定的表示，
公司运营只有一个模式，用标准化的条件，面向社会公开招标。
不自持、只租赁，不合作，各自算利润……这些都是SOHO共享办公模式的标准条件。
对于SOHO来说，物业空间越复杂越好，商场也可以做成办公空间，SOHO有足够强大的设计、改造、运营能力和经验。比如说对于大多数房企，刚刚起步的BIM，SOHO已经做了六年，提供了强有力的经验值。
在不同城市的对比中，SOHO 3Q发现，上海办公楼租金比北京低，但是3Q租金却基本一致，杭州办公的租金空间也许也是其迈出这一步的重要原因。在戴德梁行的统计中，可以发现，联合办公、众创空间在杭州的出租率平均超过80%，SOHO提供了另一种模式的共享办公，机遇大于风险。
据悉，
8月16日，SOHO将在北京召开发布会，公布在各个城市的招标标准，也将开启第一轮的扩张，当然，这个标准除了北京、上海，会有杭州和南京。
在诸多标准中，有一条标准是值得注意的，选择物业会在商务区，交通便利很重要，地段不是传统的核心区，而是需要在地铁出口上或者两条、三条地铁交汇点上。比如杭州，也许传统的黄龙就不是目标区域，钱江新城则是可以重点关注的。
3Q有什么含义?“名字没有含义，只要让人记住，仅仅是一个符号。”在SOHO的运作和发声中，我们似乎看到白纸黑字般的简练和概括。也正式因为这样的直白，摒除了更多不可控因素，放在任何一个环境中，仍然可以用一种类似的模式复制和运营。
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编辑 | 刘建朝
