华泰 | 美国楼市量价回落，期待降息效果显现

华泰睿思 · 公众号 · 证券 · 2024-10-09 07:10

正文

美国楼市量价迎调整，后续关注美联储的降息进展

8月，美国新屋和成屋的量价环比均有所回落，其中新屋和成屋的价格虽在高位迎来调整，但调整幅度相对有限，而高房价一定程度上抑制了住房需求的释放。库存方面，新屋库存相对充足，成屋库存虽连续8个月上升，但成屋的库存去化月数仍低于市场合理水平。随着美联储在9月开启本轮降息周期，我们认为由于高利率导致的成屋供需矛盾有望在后续降息加码的前提下逐渐迎来修复，后续仍需关注本轮美联储降息的进展。

点击小程序查看研报原文

核心观点

新屋销售环比回落，成屋延续调整趋势

8月，美国新屋销量为6.0万套，同/环比分别+9.8%/-4.7%，环比有所回落；成屋销量32.2万套，同/环比分别-4.3%/-2.5%，其中同比已连续36个月下滑，成屋延续年初以来的调整趋势，目前相对高企的房价和按揭利率仍阻碍着住房需求的释放。另一方面，代表前瞻指标的8月成屋签约销售指数为70.6，同/环比-3.0%/+0.6%，同比降幅有所收敛，或预示后续成屋的调整趋势在美联储降息背景下将有所放缓。

新屋成屋价格高位盘整，成屋库存持续回升

8月，美国新屋销售中位价42.1万美元/套，同/环比-4.6%/-2.0%，为2000年以来93%分位值；成屋售价中位价41.7万美元/套，同/环比+3.1%/-1.1%，环比有所回落。截至8月末，美国新屋/成屋的库存量分别为46.7/135.0万套，同比+9.1%/+22.7%，环比+1.7%/+0.7%，新屋/成屋的库存量分别处于2000年以来的88.4%/15.2%分位值，对应可供销售月数环比分别+1.1/+0.1个月至8.2/4.2个月。目前新屋库存相对充裕，成屋库存虽连续8个月迎来增长，但库存去化月数仍低于市场合理去化水平的6个月。

按揭利率持续走低，降息影响下成屋供需有望迎来改善

9月，美国30年期按揭利率均值为6.18%，环比-32bps，已连续四个月环比回落。美联储在9月FOMC启动降息，将基准利率降至4.75%-5%。9月，美国非农就业人口增加25.4万人，远超彭博一致预期的15万。根据华泰宏观团队于10月7日发布的报告《9月美国新增非农反弹有一定基本面支撑》，虽然9月非农数据降低了联储11月降息50bp的必要性，但考虑到就业市场仍在放缓且通胀维持偏弱走势，联储仍将继续降息，预计11-12月会议将各降息25bp。我们认为，后续若美联储降息迎来持续加码，将有助于缓解利率“锁定效应”导致的成屋库存矛盾，届时成屋的供需关系有望迎来改善。

风险提示：美联储降息不及预期，美国楼市复苏不及预期。

风险提示

美联储降息不及预期：美联储虽开始启动降息周期，但由于当前的美国宏观经济存在一定不确定性，叠加美国大选结果的影响，可能导致后续美联储降息幅度和节奏不及市场预期。

美国楼市复苏不及预期：当前美国住宅市场仍处于“高房价+高利率”的背景，住房的可负担性相对较低，一定程度上抑制了市场需求，可能导致楼市复苏不达预期。