哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市保障性住房配售管理办法（试行）的通知

各区、县（市）人民政府，市政府各有关委、办、局，各有关单位：

现将《哈尔滨市保障性住房配售管理办法（试行）》予以印发，请认真贯彻执行。

2024年12月23日

（公开属性：主动公开）

第一条  为加快解决工薪收入等群体住房困难问题，规范保障性住房配售管理工作，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）精神，按照《哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市规划建设保障性住房实施方案的通知》（哈政发〔2024〕26号）有关要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称保障性住房，是指由政府统筹规划，提供土地、财税、金融等政策支持，限定配售对象、套型面积、配售价格、处置权利，面向符合条件家庭封闭配售的具有保障属性的住房。

第三条  哈尔滨市区范围内保障性住房配售及封闭管理等工作适用本办法。

第四条  保障性住房配售管理遵循政府主导、市场参与、公开透明、封闭管理、诚实信用的原则。

第五条  市住建部门是全市保障性住房配售管理工作的行政主管部门，负责统筹指导保障性住房供应配售、封闭管理等工作。市发改、资源规划、财政、市场监管、税务和住房公积金、不动产登记等部门（单位）及各区政府按照职责分工，做好保障性住房配售管理相关工作。

第六条  在保证项目资金整体平衡的前提下，新建保障性住房配售价格均价按照基本覆盖划拨土地成本、建安成本加适度合理利润的原则测算，由市住建部门依据建设单位申请，组织市发改、资源规划、财政、国资、税务等部门研究形成一致意见，报市政府审定后确定公布。

第七条  新建保障性住房配售价格由成本、税金和利润构成。成本主要包含划拨土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、配套工程费用、管理费用、财务费用、销售费用、政府规费、其他可以摊入费用。税金按照现行各项税（费）法律法规规定执行。利润按照国家和省、市有关规定执行。保障性住房配售价格中，不得摊入中央财政城镇保障性安居工程补助资金等国家和省、市规定的相关费用。

第八条  存量住房转化的保障性住房配售价格均价由存量住房建设单位结合房屋成本及周边住房价格等因素合理确定。

第九条  建设单位可根据配售价格均价，结合楼栋、楼层、朝向、户型等因素拟定单套房屋销售价格，实行一房一价，向社会公布。

第十条  新建保障性住房单套建筑面积以70—110平方米为主，引进人才住房建筑面积可以适当放宽。存量住房转化为保障性住房的，结合现有房源实际，原则上单套建筑面积不超过120平方米。

第十一条  保障性住房实行配售制，应当建立健全保障性住房和保障对象档案，将保障性住房配售管理纳入全国统一的保障性住房信息平台和市房屋联机备案系统管理。

第十二条  申请家庭购买资格按照《哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市配售型保障性住房购买资格管理办法（试行）的通知》（哈政规〔2024〕9号）执行。取得《哈尔滨市配售型保障性住房购买资格通知书》的家庭方可购买保障性住房。每个申请家庭仅能享受（包括购买、继承、受赠等方式）一套保障性住房。

第十三条  保障性住房配售工作应当遵循公开、公平和公正的原则，采取摇号等方式选房配售，原则上一个项目一个配售方案。

第十四条  保障性住房应当按照如下工作程序进行公开配售：

（一）市住建部门发布保障性住房项目公开配售公告。

（二）申请家庭取得《哈尔滨市配售型保障性住房购买资格通知书》后，按项目进行意向购房登记。

（三）申请家庭按照配售公告确定的摇号规则，通过摇号确定选房排序并自选房号。申请家庭放弃选房或未在规定时限内选房的，选房资格作废，按顺序依次递补。

（四）申请家庭选定住房。申请家庭需签订认购协议并交纳认购金后方视为认购成功。

（五）保障性住房建设单位组织认购成功的家庭办理签约手续，签订《哈尔滨市配售型保障性住房买卖合同》，缴交购房首付款或全款，其中认购金自动转为购房款。贷款购房的家庭，可按照规定申请住房公积金贷款或商业银行按揭贷款。认购成功家庭未在规定时间内签订购房合同的，视为自动放弃购房资格。如需退还认购金，按照认购协议约定执行。

（六）房屋达到交付条件后，办理房屋进户入住相关手续。

第十五条  保障性住房交付使用后，购房人应当按照不动产登记有关规定，申请办理不动产登记。经审核准予登记的住房，不动产登记部门应当在预告登记证明和不动产权证中注记“配售型保障性住房，封闭管理”，同时记载于不动产登记簿。

第十六条  对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何形式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。

第十七条  因继承、离婚析产等发生保障性住房所有权转移的，房产性质仍为保障性住房，不动产权证中仍需注记“配售型保障性住房，封闭管理”，同时记载于不动产登记簿。每个家庭最多只能保留一套保障性住房，对因继承、受赠等方式取得其他保障性住房的，由市政府按照规定予以回购。

第十八条  购买家庭取得保障性住房不动产权证未满五年的，原则上不得申请回购。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，可由市政府按照规定予以回购，再行配售给符合条件的家庭。具体负责实施回购的机构由市政府确定，回购规定另行制定。

第十九条  保障性住房回购价格按照原购房款+利息-房屋折旧的原则核算。利息按照签订回购协议时中国人民银行公布的三年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利。房屋折旧按照房屋本体平均50年（年折旧率2%）、装修平均10年（年折旧率10%）和交付使用年限进行计算。房屋本体及装修价值均折完即止。购房家庭自行装修及对房屋的添附成本在回购时均不予计算。

计算公式：回购价格=[原购买价格（房屋本体+装修）]+[原购买价格（房屋本体+装修）×申请回购时中国人民银行公布的三年定期存款基准利率×房屋持有年限）]-[原购买价格（房屋本体部分）×（交付使用年限×2%）]-[原购买价格（装修部分）×（交付使用年限×10%）]

房屋持有年限自签订房屋买卖合同日期起至签订回购协议日期止进行计算，不足一年的部分不予计息；交付使用年限自交付日期起至签订回购协议日期止进行计算，不满一年的部分按照一年计算。

第二十条  申请回购保障性住房应当满足以下条件：

（一）房屋无贷款、无抵押、无租赁、无法律纠纷；

（二）房屋未改变居住用途、房屋结构无拆改、设施设备无缺失；

（三）房屋水、电、燃气、供热、电信、有线电视等公共事业费用和物业服务费用均已结清。

（四）原购房人退出已享受的落户、就学等权益。

第二十一条  已被回购的保障性住房,原购房人应当在规定期限内搬离，未在规定限期内搬离的，回购单位可依法向人民法院提起诉讼，并按照同时期同地段市场租金收缴房屋回购后原购房人使用期间的租金。

房屋回购后使用期间,原购房人应当继续保持房屋购买时或回购时状态，不可对房屋结构或室内装修进行破坏。对已造成房屋结构或室内装修破坏的，破坏部分重建、恢复费用由原购房人承担。

第二十二条  再行配售价格根据房屋回购价格并结合经营管理成本等因素合理确定。

第二十三条  长期未出售的保障性住房可转化为保障性租赁住房。承租人有购买意愿的，在符合申请条件的情况下可以优先购买。

第二十四条  保障性住房除用于申购家庭购置该套住房时申请的住房公积金贷款或个人商业性住房贷款抵押外，不得用于其他担保及个人偿债。

第二十五条  保障性住房交付使用后，购房人应当按照规定缴纳房屋专项维修资金、物业服务费用及水、电、燃气、供热等公共事业费用。

第二十六条  保障性住房不得用于生产经营，市场监管部门不得批准将保障性住房用于生产经营的工商注册申请。购房家庭不得擅自改变房屋建筑主体或承重结构及房屋使用性质。

第二十七条  保障性住房应当纳入街道和社区管理，购房人享有相应的落户、子女就学等基本公共服务。

第二十八条  本办法自印发之日起施行，有效期2年。此前相关要求与本办法不一致的，按照本办法执行。

各县（市）保障性住房配售管理可参照本办法执行。

【部门文字解读】

关于哈尔滨市保障性住房配售管理办法（试行）的政策解读

一、文件的出台背景

党中央、国务院部署规划建设配售型保障性住房工作是解决大城市工薪收入群体住房困难的重大举措，也是促进房地产市场平稳健康发展和改善民生、推动建立房地产转型发展新模式和城市高质量发展的重要途径。按照《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）要求，制定配售管理办法，规范保障性住房的配售管理工作。

二、文件的制定过程

按照国家和省有关文件精神和工作部署要求，市住建局会同相关部门（单位）研究保障性住房配售管理工作，充分征求相关部门意见和面向社会征询意见后，形成了本办法。本办法已于10月19日经市政府常务会议讨论通过。

三、文件的主要内容

本办法共五章、二十八条。主要内容为：

1.适用范围。本办法适用于哈尔滨市市区范围内保障性住房的配售、封闭管理等工作。各县（市）保障性住房配售管理可参照本办法执行。

2.工作原则。保障性住房配售管理遵循政府主导、市场参与、公开透明、封闭管理、诚实信用的原则。

3.工作职责。市住建部门是保障性住房配售管理工作的行政主管部门，负责统筹指导保障性住房配售管理工作。市发改、资源规划、财政、市场监管、税务和住房公积金、不动产登记等部门（单位）及各区政府按照职责分工，做好配售管理相关工作。

4.配售价格。在保证项目资金整体平衡的前提下，新建保障性住房配售价格均价，由市住建部门依据建设单位申请，组织市发改、资源规划、财政、国资、税务等部门研究形成一致意见，呈报市政府审定后确定。新建保障性住房配售价格由成本、税金和利润构成。存量住房转化的保障性住房配售价格均价，由存量住房建设单位结合房屋成本及周边住房价格等因素合理确定。保障性住房实行一房一价，向社会公布。

5.面积标准。按照保基本的原则，新建保障性住房单套建筑面积以70-110平方米为主，引进人才住房建筑面积可适当放宽。存量住房转化为保障性住房的，结合现有房源实际，原则上单套建筑面积不超过120平方米。

6.配售管理。保障性住房实行配售制，统一纳入我市房屋联机备案系统管理。取得《哈尔滨市配售型保障性住房购买资格通知书》的家庭方可购买保障性住房。每个申请家庭仅能享受（包括购买、继承、受赠等方式）一套保障性住房。配售工作应当公开、公平和公正，应采取摇号等方式组织选房配售，原则上一个项目一个配售方案。交付使用后，购房人应按规定申请办理不动产登记。经审核准予登记的，应当在预告登记证明和不动产权证中注记“配售型保障性住房，封闭管理”，同时记载于不动产登记簿。

7.封闭管理。对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何形式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。因继承、受赠等方式取得其他保障性住房的，只能保留一套，其余的保障性住房由市政府按照规定回购。购买家庭取得保障性住房不动产权证未满五年的，原则上不得申请回购。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，可由市政府按规定予以回购，再行配售给符合条件的家庭。具体负责实施回购的机构由市政府确定，回购规定另行制定。回购价格按照原购房款+利息-房屋折旧的原则核算。再行配售价格根据房屋回购价格并结合经营管理成本等因素合理确定。长期未出售的配售型保障性住房，可转化为保障性租赁住房，承租人有购买意愿的，在符合申请条件的情况下可以优先购买。保障性住房交付使用后，购房人应当按照规定缴纳房屋专项维修资金、物业服务费及公共事业费用。保障性住房不得用于生产经营。购房家庭不得擅自改变房屋建筑主体或承重结构。保障性住房应纳入街道和社区管理，购房人享有相应的落户、子女就学等基本公共服务。

8.有效期限。本办法有效期2年。此前相关要求与本办法不一致的，按照本办法执行。

四、文件解读机构、解读人及联系方式

解读机构：哈尔滨市住房和城乡建设局

解读人：哈尔滨市住房和城乡建设局住房保障管理与改革处孟祥彬

联系电话：87383371