3
月
26
日夜，万科公布了
2016
年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，
已经对
12
个城市的
13
个项目计提了“跌价准备”。
也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！
万科在年报里说：
报告期内，项目存货跌价准备为
13.8
亿元，较
2015
年底增长
82.3%
，原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下：
本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润
6.7
亿元，影响归属于母公司股东的净利润
5.4
亿元。
通过上述表格，我们可以清晰地看到，被万科“不太看好”的城市有
12
个，分别是：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。
这
12
个城市中只有宁波、大连是二线城市，其他都是三线城市或者四线城市。
这些城市要么是人口增长缓慢（比如南充、镇江），要么是经济处于调整期（比如东北的三个城市），要么是楼市库存量大（比如宁波、南通），要么是前期涨幅太大仍然在调整之中（比如温州），要么位于胡焕庸线以西（乌鲁木齐）。
但如果你认真阅读年报，就会发现不是所有位于上述城市的项目，都计提了跌价准备，比如另外几个大连的项目就没有计提。所以，还有项目自身的问题。
上图是大连计提跌价准备的“海港城”的位置图，可见距离大连中心城区比较远，超过了
50
公里。
但也有很多楼盘位置并不偏，甚至位置还很好，比如烟台的“海云台”（图中红圈的位置）：
宁波的“万科城”位置也不算很差：
南通的“金域蓝湾”位置也不算差：
对于楼市调控，万科在年报中这样评价：
当
2016
年
10
月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，
我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。
让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。
一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。
面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘初心。
2016
年，万科实现了业务收入
2400
亿元（见下图），归属于上市公司股东的净利润
210.2
亿元（增长
16%
），每股收益
1.9
元，每股净资产
10.28
元，市场占有率
3.1%
；全年交付住宅
21.4
万套，创下历史记录。年末，万科持有的现金达到了
870
亿元。
万科同时推出年度分配预案，拟每10股派7.9元（含税）现金。以此分红额计算，宝能和恒大税前各将分得22.15亿、12.27亿元。
值得注意的是年报中的这一段话：
截至
2016
年底，公司合并报表范围内有
2,279.7
万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币
2,782.3
亿元，较
2015
年年底增长
29.4%
。上述资源将在今后数年陆续结算，为本集团未来业绩奠定坚实基础。
也就是说，万科“隐瞒”了超过一年的业务收入和利润，想抢回“地产老大”的头衔轻而易举，就看愿不愿意了。当然，这是会计制度和结算周期造成的。
对于楼市形势的判断，万科是这样说的：
短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自
2016
年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。
长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。
万科在
2017
年的策略是：
2017
年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想，全面落实“城市配套服务商”的战略定位，推动
2017
年各项重点工作的展开。
在投资上，本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、谨慎的投资节奏，确保资源储备支持长期可持续增长；
2017
年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，
采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项目资源。
知道为什么万科对调控“表示欣慰”了吧，它正怀揣着
870
亿现金，等着那些
2016
年疯狂拿地的“愣头青”们资金链出问题，
到时候万科就可以“我为刀俎，人为鱼肉”，大举抄底买便宜货了！
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