本文为陈启宗先生在2024博鳌房地产论坛发表的主旨演讲。
略有删改
大家好，以往18年我都在这里，其中有一两年因为天气等各方面的影响无法到场，基本上每年都到。
有人问为什么我会来？
因为我需要学习，中国的房地产跟其他地方有相似之处，但是也有不同的地方，所以我觉得我需要来学习。
我来这里，不是要告诉大家中国房地产市场如何发展，我没这个资格，我来这里是要听别人讲。就像刚才我的好朋友
樊纲教授的发言
，我觉得很值得我们思考。
每年我的题目都不是我定的，今年的题目叫做“
安待春天：再谈中国经济
”。安待春天的意思就是春天还没来，也就是说寒冬还没过。我同意樊纲说的，春天还没来，但是最可怕的不是寒冬，而是对寒冬的预期，你不知道底在哪里。我个人认为最不好的基本上大家都知道了，这就反而叫我们心里有点底，
现在外面的市场恐怕已经见了底。
不过我不想谈中国经济，因为我不认为我有这个资格，我是来向樊纲他们学习的，所以我还是以房地产为主。
因为我已经退休了，今年可能是我最后一次在这里跟大家见面
，我主要跟大家谈谈中国房地产，当然给了我这个题目，我也谈一点中国经济的问题。
中国的房地产是一个很特别的东西，全世界没有这么特别的，樊纲刚才说过去40年的发展，我觉得大概只有30多年时间。我记得万科刚刚发展的时候大概是1987年，到现在也不到40年时间，中国内地的大房地产商主要都是90年代初到90年代中期才开始发展的，
所以真正发展就是30年时间。
从一个没有房地产市场的国家，变成全世界最大的房地产市场，老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子里，当然这也不表示没有新的市场，就像樊纲刚才说的有迁移的需求，小房子换成大房子的需求，不好的房子换成好房子的需求，刚需还是存在的。从这个角度来看，
中国的房地产真的相当了不起。
世界上没有一个市场能够在那么短的时间内为老百姓制造那么多的房屋
，大家不说拥有自己的房子，至少是有瓦遮头，这在世界上非常了不起。所以房地产甚至房地产商都是为国家做了极大的贡献，包括很多我叫做疯子的，他们也真的是疯子，
解决疯子的唯一解决办法就是进监牢、破产，他们就不疯了，在监牢里好好思考他们的一生
。
但是无论如何，我也要为他们说一句话，
疯子也做过不少贡献
。这里我还要提一点的是，这个市场的难处，
是什么制造了那么多难处呢？这个难处是几十年延续下来的，是30年下来制造出来的。我把它总结为三点：
第一是卖地
，这样可以让政府有钱进行基础设施建设，所以这一点是有其好处的，但是要是长远如此，就可能走得过头了。
第二是房地产商
怎么买地、怎么贷款，这方面的监管也是出了问题，房地产领域很多贪污的情况滋生。政府也跟民营企业是有竞争的，所以这次三中全会有一句话我很欣赏，虽然我个人已经退出市场了，但是我认为这个话是对的，就是
所有不同制度下的企业，都应该享有同样的待遇
。
不可否认，一个国企如果对某个项目有兴趣，我的机会是近乎于零的，还有一些项目我在看的，我认为我成功的机会不大，因为有些国企也很有兴趣。这也是大家需要思考的问题，贷款更不用说，现在这些领域都在往好的方向发展。
第三是政府不让坏的企业破产
。刚才樊纲说中国几十年没有见过大的房地产的泡沫破裂。我说在历史上人类没见过这样的事，房地产市场那么长久的发展，没有一次大的调整是不可能的，因为房地产行业的本质就一定是有相当强的循环性的，但是以国家的力量、政府的力量不允许你破产，就产生了以往几十年这种很奇怪的现象。
我说有两种方法来做市场调整，一个是把小泡沫一个一个爆破，另一个方法就是不让它爆破。政府的力量是可以让它不爆破，但是最后它会凝聚成一个大的泡沫，来一次大的爆破。以往中国30多年走过的道路正是这样，不让小泡沫破裂，就只能导致最后一次大的爆破，对经济的影响就是极其大的。
以上三个原因造就了疯子的出现，是外面的环境造就了疯子的出现。我们中国人一般胆子不大，但是胆子大的人也多，所以有些人就在这种环境下成为疯子。
有些人说中国房地产市场是因为民营企业家都很贪，这又是一个极大的谬误。
贪是市场经济最主要的动力，没贪就没市场经济。所以贪不是罪，犯法的贪是罪。
这就在于我们的监管机构的制度如何，你不监管它，它就会出问题，你给它正确的监管，它就不会出问题。
我不相信香港的房地产商没有内地的疯子房地产商那么贪，美国、新加坡都一样，但是制度上比较完善的话，那个贪就被法律、制度所管理，管住它，它就不成为问题。我们看现在那些大企业都是国营的，因为国资委对他们管得很好，国资委不让他们疯，他们要疯也疯不起来。
但是民营的不是这样，所以
我不认为房地产长远应该由国家的力量主导，我还是希望民企主导，因为国家要做的事太多，应该做一些民营不能做的、长远一点的，包括科技的发展等等
。发展高新科技、高新制造业，那些东西是唯有国家才能带动的，
房地产不是什么高科技行业，房地产绝对是一个应该由民营主导的行业，当然监管也必须要完善
。
下一个问题是前路如何？刚才主持人也说了，底部在哪里、前路怎么走？我认为现在的市场就像樊纲说的，已经到了L形的底部，到底之后就不用太担心了，除非你是从前的疯子，还没被抓，那可能要担心一点。
其他的我想今天能来参加这个会议的，差不多都是没有什么问题的。我认识的内地房地产商基本上都是在这里来的，2007年来这里之前，我基本上都不认识他们。
但是2000年常来这里参加的大房地产商，到了2010年左右基本上都不来了，他们可能觉得自己已经长大成人了，不需要学习了，所以他们就来得越来越少。
他们不来，我是来学习，也不是来交朋友，当然交朋友也很好。所以我接着来，但是我的朋友就慢慢不来了，很大部分今天他们想来也不敢来了，也不能来了。
前路如何？
我认为前路越来越理性
，从错误里学习功课。监管的环境有待进步，我也相信应该是在进步。凡是做房地产的，基本上经过了这一轮之后，我认为对房地产理性、健康的发展是一大好事。
今天早上樊纲也提到，也是我以前经常说的，
没有见过大周期的房地产商是不可靠的
，这句话是我在十几年前就在这里说的。现在见了大周期，但是也希望大家不要太担心。
当然，我也曾经说过，从今以后房地产行业不会再像从前那样制造出一些极大的财富，那些财富很多都不是真的。就像特朗普，我从来不认为他是有钱人，他的贷款永远跟他的资产是差不多的，可能他的贷款比他的资产还要高，所以我认为他从来不是一个有钱人。
从钱的角度来看，我是从来瞧不起他的，因为他是没钱的，他的负债很多。我相信中国的房地产商在疯子年代基本上也是这样，外面风光，但是里面有苦只有自己知道。
我也希望大家不要太过分的担忧，我认为房地产行业会继续发展，而且会比较理性、健康的发展。你要赚太多的钱大不可能，但是你要赚钱，应该还是有机会的。
最后我就讲一件事，关于中国的经济。
无可否认，以往几十年中国发展是非常了不起，也没见过一个那么大的国家，能够在那么短的时间内把经济提升得那么高，老百姓的生活得到很大的改善，这是人类历史上根本没发生的事情，我也不相信在往后的日子里其他国家会有这样的事发生。
唯一可能的是印度，印度我常去，我比较了解那个国家，我也很喜欢印度，但是我不认为印度有可能重复中国以往三四十年所经历过的大发展期。它会慢慢地进步，但是不可能像中国那样大发展。
以往几十年中国所走过来的经济的道路可以说是相当了不起的，当然很多难处我也是知道的，但是总体来说，我认为绝对是非常的正面。但是时间过去，也必须要进步，比如说
粗犷型的低生产力的行业慢慢一定会淘汰
，最少是从大城市往小城市挪移，从东部往西部挪移等等。这些是正常的，免不了的，
慢慢的国家一定是往高质生产力那个方向走
。
在这里我提一点，现在我们真的是到了一个百年未见的大变局，这不是中国的问题，是全世界的问题，这个大变局影响全世界。不过也不能否认，中国是走在前面，因为美国要打你。
