跳涨90%！笕桥3万1！丁桥1万8创新高，刚需慌了！三墩北1万9+自持31%！

上个周五，龙湖以 10410元/㎡ 的楼面价在丁兰板块拿下一宗16万方商住地，包含11万方商业+5万方住宅，丁桥人民喜大普奔，期待 杭州第六座天街 落户于此。

好事成双，一周后的今天，又有一宗体量达 31.4万方 的巨型商住地即将出让，挂牌文件中要求该地块商业商务及配套建筑面积不少于 6.8万方 ，也就是说住宅面积最高可达 24.6万方 ，同时地块内附设18班幼儿园一所，用地面积不小于9000平方米。

地块实景图（来源：浙江土地使用权网上交易系统）

杭政储出[2017]90号丁桥单元JG0401-03地块东至丁兰路，南至临丁路，西至丁桥路，北至上塘河；

距离地铁3号线 笕丁路站 1.2公里，紧邻市中医院 丁桥分院 （三甲），东面为 浙大附中丁兰校区 ，南面500米为 丁荷小学 ；丁兰广场、银鼎商贸城等商业配套也较为齐全。

虽然丁兰板块商住地起价 10798元/㎡ ，是今天出让的3宗涉宅用地中最低的，但关注度却颇高，有 20多家 竞买单位报名。

竞拍进行到169轮，地块达到上限总价 575853万元 ，折合楼面价 18350元/㎡ ，创下丁桥板块新纪录，目前自持面积比例投报正在进行中，结果将在评论中公布！

2017年丁兰板块共成交了 2宗宅地 ，中国电建拿下7万方宝地，就在 83号地块东南侧， 楼面价 17383元/㎡ ，自持 21% 且需要现房销售； 天阳摘得相邻8万方宅地，楼面价 17167元/㎡ +自持 34% ，项目 规划为10幢16层的高层。

地块距离2017年9月成交的杭房长睦项目不远，当时拿地价为1 4178元/㎡ ，自持面积比例高达 34% 。

板块内在售精装新房价格 31000元/㎡ 左右，龙湖·名景台、广宇·东承府已售罄，二手房成交价 31000-32000元/㎡。

要知道，2年前名景台的新房售价仅为 15000元/㎡ ，是主城区的房价洼地，也是刚需可以随意挑选的板块，如今丁兰房价翻了一番，同时也将进入主城区的门槛提高到了 3万 这一台阶，而且由于区域供应短缺，买房难度依然很高，不知道又有多少刚需就此被挡在门外。

拆迁是为了优化城市建设，近年来浩浩荡荡开展城中村改造的重点板块 笕桥街道 ，有着大量的 土地储备 ，今天 “新笕桥” 就有1宗宅地率先试水出让。

杭政储出[2017]88号笕桥生态公园单元R21-4地块，东至桥头路，南至船舫兜弄，西至规划庄河路、黎明社区，北至规划南都路。距离地铁 4号线笕新路站 约 900米 。

地块出让面积 52253㎡ ，容积率2.2，可建面积 114957 ㎡ ，楼面起价 20715元/㎡ 。

地块实景图（来源：浙江土地使用权网上交易系统）

挂牌期间最高有效报价的溢价率仅为 2% ，对该宗地块有兴趣的开发商较为谨慎，达到上限的概率变小。

最终溢价率并未达到70%，而是在 50% 时停止， 龙湖 以总价 358133万元 拿下笕桥宅地，折合楼面价 31154元/㎡ ，毛坯保本房价在 44000元/㎡ 左右，这也将 成为笕桥板块新 标杆。

注：测算公式为保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。

应该如何衡量这个地价？

空窗2年 的笕桥单元，上一次有宅地成交要追溯到 2016年1月 ，融创以当时创纪录的 16358元/㎡ 楼面价拿地，也就是目前的玖樟台项目，成交均价33000元/㎡左右，刚刚成交的88号地块楼面价为 31154元/㎡ ，也就是说2年内笕桥单元地价就 跳涨了 90% 。

不过，88号地块其实靠近 彭埠单元 ，可与相邻地块价格进行对标。

除了楼面价仅为 5049元/㎡ 的杭州首宗纯租赁用地外，与88号地块距离最近的是金茂彭埠项目，2017年9月成交，楼面价 36273元/㎡ ，自持 2% ；

同样在9月淮矿以 36395元/㎡+11%自持 在彭埠拿地，不过信达已经收购了淮矿地产100%股权，该项目也将由信达开发；

同年1月，三湘印象以 32370元/㎡的 楼面价拿下的彭埠宅地规划已经公示，建造的17幢建筑中 1#-14#楼为15F-16F高的住宅建筑；15#为规划配套商业，16#、17#为配套其它建筑。

刚刚成交这宗88号笕桥单元地块的价格虽然已经很高，但仍然 低于 相邻彭埠单元近1年内3宗涉宅用地楼面价， 没有自持 也是一大优势。

地价越低， 溢价空间 也就越大，未来 三年，笕桥还有 10宗以上 涉宅用地即将陆续出让 ，将对整个 城东新城 板块住宅供应格局产生影响。

数据来源：透明售房网

新房方面，地块东侧的万科·紫台、远洋·心里、阳光城·普升等项目均已售罄，地铁绿城·杨柳郡四期加推时间待定，三期精装高层均价 33000元/㎡ 左右；地块西侧滨江·金色黎明二手房目前成交价 43486元/㎡， 与刚刚成交的88号地块保本价格已经很接近。