万科为什么怕成这样，先看两个内部数据：
一：从2018年7月开始，地产行业景气度下行，表现为万科来访量(销售额的前瞻指标)大幅下滑，
同比降低40%、环比降低40%，
为2008年以来首次，下滑幅度超过2014和2016年。
二：
全国城市已有807宗土地流拍，
地方政府财力吃紧，加大了税收力度，体现在万科，上半年预缴地方税450亿，而往年是300亿左右。
数据的确糟糕，但万科2018年半年报显示，仅货币资金就有1596亿，综合融资成本又是房企最低，基本在5.1%上下，本月又拿13亿在北京接盘海航大厦，按道理不至于这么怕。
更深层的原因，可能还是地产行业的逻辑要变了。
地产公司本质上是个金融公司，因为金融的本质是钱的交易，借钱给别人，从别人那里借钱。开发商从银行借钱，拿地，通过预售向客户借钱，盖房子，最终交付。而购房者通过时间轴，向20年之后的自己借钱来买房。
所以地产就是金融，不是什么新奇的观点，如果按照摩根士丹利的行业分类，不动产行业，本来是金融行业下的一个分支，而且海外做得大的房地产公司都是房地产基金和不动产管理的，做开发商做不大。开发商在世界历史上没有进入过世界500强，一个纯粹的开发商进入世界500强仅仅发生在2005年，但是之后次贷危机爆发了，然后他们就挂了。
中国的开发商正好相反，做的特别大，能够做到今天这么大，就是充分运用了金融杠杆。长期阅读我们易简财经的读者都应该清楚，2018年的宏观主基调，就是去杠杆。
2018年下半年，整个房地产行业去杠杆逐步推进已经进入深水区，整个政府针对房地产商已经重下猛料，
停止了地产商的IPO和再融资，
让房地产企业无法从A股市场获得资金。此外，
银行也压缩了对房地产企业的贷款，
导致房地产企业又无法从银行获得资金。
如今，又要改革预售制度，
