李嘉诚之后，又一个香港大佬开始世纪重组

在李嘉诚旗下长和系完成“世纪重组”两年多之后，香港另一个地产巨擘——九龙仓集团及其母公司会德丰也将进行规模宏大的重组。

尽管香港在多年前就被戏称为“李家的城”，以凸显李氏家族对香港经济的影响。但如果仅就在香港的房地产业务而言，无论是资产规模还是租金收入水平，九仓系都远超李嘉诚的长实地产，是货真价实的香港大地主。

当前会德丰与九龙仓集团的总资产规模超过5000亿港元，一举一动都搅动资本市场的神经。在8月9日重组消息发布后，九龙仓集团股价当日飙涨接近14%，会德丰亦大涨10.85%，均刷新历史新高。

但随后，两家公司股价持续回落，尤其是作为母公司的会德丰，当前股价仍然低于重组信息发布之前。

回望两年多前李嘉诚长和系的世纪重组，期间同样经历的股价的大起大落。被炒出历史新高后，股价大幅腰斩；伴随着整合之后的价值逐步释放，股价又从底部拾级而上，收复失地。

踩准节奏的投资者，在李超人的世纪重组中获利颇丰。

九龙仓集团的世纪重组是否会重演长和系的故事？

九龙仓集团此前发布中期业绩公告时披露，九龙仓置业地产投资有限公司（简称“九龙仓置业”）分拆独立上市的建议已经获得联交所批准，此前市场猜测的九龙仓分拆事宜基本落定。

若分拆上市能够顺利完成，九龙仓集团旗下的香港投资物业将被注入九龙仓置业中，其中主要包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray这六项优质投资物业组成的组合。

据公告显示，该组合楼面面积共约1100万平方尺（约122万平方米），总价值超过2300亿港元，每年带来的营业额超过130亿港元。以租金水平计算，分拆之后的九龙仓置业，将仍然稳坐香港最大“包租公”的宝座。

对于年签约销售额已经集体突破3000亿元大关的内地房企巨头们来说，130亿港元不是一个大数字。但这些收入主要是租金收入，旱涝保收，含金量绝非住宅销售金额所能比拟。

尤其是其中两个超级现金奶牛——海港城和时代广场，堪称是整个九仓系的压舱石，九仓系最近几十年稳坐房企第一阵营，根基正在于此。

说到海港城，就不得不说大名鼎鼎的船王包玉刚。现在会德丰董事会主席吴宗权是包玉刚的外孙，于2014年从其父吴光正手中接过主席一位，当时年仅35岁，是香港几大房地产商中最年轻的掌门人。

正是40年前船王“弃船登陆”，通过与英资财团“怡和洋行”以及彼时的地产新贵李嘉诚的资本大战，纵横捭阖之后将九龙仓收入囊中，才奠定了今日九龙仓集团的超级霸主地位。

20世纪70年代，明面上仍是日渐式微的英资掌控香港经济的局面。彼时，会德丰、怡和、和黄与太古并称英资四大行，从事的行业包括航运、银行、贸易、房地产等。

但是，平静的水面下却是暗潮涌动——华商正在崛起：彼时包玉刚已经成为全球最大的船王之一；李嘉诚的长江实业也已经上市，成为地产界举足轻重的新贵。

上世纪60年代和70年代的前几年，是香港航运业的黄金时期。1967年中东战争爆发，埃及封锁苏伊士运河，此举令欧亚航线被迫伸长，对油轮的需求大增。彼时主营船务的会德丰联手船王包玉刚赚得是盆满钵满。

但是，战争总有结束的一天。到了1974年，苏伊士运河重开，石油危机爆发，香港航运开始下滑。

而船王早已嗅到航运危机的到来。在70年代后期航运业衰落苗头初露之时，包玉刚就开始为自己移师陆地做准备了，开始逐步从航运业上套现并寻求转型。

那个年代，房地产行业无疑是最适合的目标战场，而九龙仓则是最大的猎物。

九龙仓由英商保罗·渣打于1886年创立于香港，原先是香港九龙尖沙咀最大的货运港。当时的大股东还有怡和等大洋行。

随着九龙仓的不断发展，香港当时有个说法：谁拥有九龙仓，谁就掌握了香港大部分的货物装卸、储运及过海轮渡。

但九龙仓的价值还不仅仅在于航运，最有价值的恰是地皮本身。70年代末，香港地产极其火热，九龙仓的码头货仓所在的地盘都属于香港黄金地段，但怡和洋行主政下的九龙仓经营不善，完全没有发挥出资产应有的价值。

1978年，九龙仓股价一直徘徊在13至14港元之间，总市值不到14亿港元。这笔被低估的资产，令各大地产商垂涎不已，只是悍于怡和洋行的威名，一时无人下手。这像极了宝万之争爆发前万科的状况。

第一个出手的是当时已经跻身地产新贵的李嘉诚。李嘉诚出生于1928年，当时刚刚进入50岁的知天命之年。李嘉诚认为九龙仓的价值严重被低估，便悄悄在二级市场买入九龙仓的股份，一路潜伏增持至20%。

尽管李嘉诚的吸筹在暗中进行，做足了保密措施，但如此大的动作在股价上早有反应。怡和洋行尽管后知后觉，但终归不傻，旋即发起保卫战。怡和开始在二级市场上高价增持九龙仓股份，巩固自己的控制权。

怡和的反击引致股价继续飙涨，阻碍了李嘉诚进一步增持的计划。尽管怡和自有资金捉襟见肘，但是却能从同为英资控股的汇丰银行获得巨额的资金支持，顺便让汇丰为自己站台。

如果李嘉诚要继续高价增持，强攻九龙仓的控制权，势必要同时与怡和、汇丰两大财团正面对抗，胜负难料。彼时，怡和洋行虽然已经开始走下坡路，但是汇丰仍牢牢掌控香港的金融和经济命脉，没有哪个地产商敢真正开罪这个香港最大的金主。

不愿同时得罪两家英资巨头的李嘉诚，再三权衡下，决定退出这场收购战。但超人毕竟是超人，退出比进场更经典，好戏才刚刚开始。

李嘉诚没有把股份卖还给怡和，而是找到了船王包玉刚接手。日后，船王则帮助他入主和记黄埔。和记黄埔同样手握大量优质土地，是超人梦寐以求的战略资产。

这实在是一招妙棋。一则，船王包玉刚财雄势大，又急于“弃船登陆”，自然愿意高价接盘。二则，汇丰银行当时亦是包玉刚的旗舰公司——环球航运的第二大股东，并且有大量的贷款放于环球航运，两者荣辱与共，船王顺利登陆，汇丰也可大获其利。三则，包玉刚同时是汇丰的董事，通过此役李嘉诚与汇丰的关系大为改善，为不久之后收购和记黄埔铺平道路。当时和记黄埔由汇丰控股，但汇丰早有意为和黄寻找合适的买家。

接手李嘉诚所持股份，再加上二级市场增持，手上拥有近30%九龙仓股份的船王，带着自家女婿吴光正进入了九龙仓的董事会，这让怡和始终如鲠在喉。

几个月后，趁着包玉刚远行英国之际，怡和洋行发动突袭：在香港各大报刊公开宣布以2股置地公司的新股和75.6港元面值的10厘周息债券，合计100港元的价格换取1股九龙仓股票，此价格大概比九龙仓当时的股价高出42%。

难得遇上天上掉馅饼的事，股民纷纷向怡和出售自己的股票。怡和的算盘是，当时已经是周末，即便是包玉刚返回香港也很难在一两天内筹集足够的资金继续开打，到时生米已经煮成熟饭。

但船王毕竟是船王，见惯了大风大浪，岂能阴沟里翻船。得知消息后即刻赶回香港，经过紧急商讨，在不到48小时内，向汇丰银行借了15亿港元现金，并公开宣布以每股105港元现金收购九龙仓的股票。

实打实的现金收购，并且开价比换股价还要高，让一众股民在交易柜台挤破了脑袋。而自知无力回天的怡和也是当机立断，将自己的股份卖给船王，换得现金离场。

自此，九龙仓正式从老牌英资企业成为华资企业。这也奠定了包玉刚家族在香港房地产市场的地位。

经此一役，四方共赢。船王顺利登陆，怡和高价套现离场，汇丰股债两安全，李嘉诚不仅获得巨额利润，还为日后拿下和记黄埔铺平道路。

可以说这一场收购战，奠定了两大家族未来商业帝国的根基。包玉刚家族凭借九龙仓成为香港地产巨擘自不必说，李嘉诚在将和记黄埔收入旗下之后，形成了长江实业与和记黄埔的双旗舰格局。一直到2015年长和系重组，和记黄埔变身长实地产，这一旗号才退出历史舞台。

船王与英资洋行争得头破血流，以如此高的溢价最终将九龙仓收入囊中，在香江轰动一时。但站在当下再回过头来看，这笔买卖绝对是划算的。

当初作为码头货仓的地块，如今都已盖上高楼大厦，且都处在香港的黄金地段。比如大名鼎鼎的游客购物中心海港城、地处铜锣湾的时代广场。

当初几十亿港元买下的货仓公司，如今光海港城2016年带来的租金收入就有近100亿港元。要知道长实地产旗下所有投资物业，2016年全年的租金收入也不过74.3亿港元。下图为九龙仓的租金收入情况：

九龙仓的投资物业收入从2007年的64亿港元增加到2016年的151亿港元，年复合增长率为10%。这其中，贡献最大的就是海港城和时代广场。

来自海港城和时代广场的巨额租金收入，为九龙仓进军内地房地产市场提供了充沛的资金。九龙仓还在中国内地储备了大量的土地，截至2017年6月底，九龙仓手中持有发展物业的土地储备约340万平方米。其在内地多个城市兴建的地标建筑——国金中心，也陆续开始贡献租金收入。

而在九龙仓4385亿港元的总资产中，主要资产为投资物业，估值约3240亿港元。

在拿下九龙仓之后，包玉刚家族继续在房地产市场攻城略地。

1985年，包玉刚击退英资股东马登家族，成功收购会德丰公司。会德丰的资产规模远逊于九龙仓，但经过一系列重组之后，会德丰成为九龙仓系的控股公司，形成了会德丰以小控大的格局。

现在的九龙仓集团由会德丰控股62%，而会德丰则由设立在汇丰银行的家族信托控股48.91%，包玉刚的女婿吴光正和女儿吴包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吴氏夫妇合计持有会德丰超过60%的股份，处于绝对控股地位。

截至2017年8月23日，会德丰总市值为1197亿港元，九龙仓总市值为2215亿港元，会德丰在九龙仓的股份对应的市值为1373亿港元。形成了以小控大的格局。

也就是说，市场对会德丰的估值完全系在九龙仓上，其余资产价值为负的176亿港元。事实上，除了九龙仓的贡献，2016年会德丰其余资产仍可产生约35亿港元的账面净利润。

对于以小控大的母子公司，港股市场通常会给予控股公司一定的折价，也就是所谓的“控股折价”现象。

九龙仓在去年出售了九仓电讯，并将在今年出售有线宽频股份，预示着接下来将主要集中在投资物业、住宅物业、酒店和港口码头的经营上。

而会德丰除了控股九龙仓外，还经营着会德丰地产（新加坡）有限公司、投资物业和住宅以及物流。

今年若分拆完香港的优质投资物业组合后，母子公司仍旧在经营业务上存在一定的重合，因此两者的业务很大可能需要进一步的梳理。