终于，开发商开始关注次卧了

翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

如果你入行早几年，或者曾经买过90平左右的房子

一定对 “神户型” 这三个字不陌生

什么是神户型，大概就是在紧凑的面积里造出看似丰富的功能

比如最开始90平的户型能做三房，然后在三房的基础上能做出两厅两卫，更极致的还能有一个大横厅

神户型的产品发力点，可以集中在户型的客厅、主卧、餐厅甚至厨房卫生间等任何一个空间

除了次卧

打开手机随意搜一搜， 营销词汇就更精彩了

不论户型面积有多小，都能做出

大横厅、主卧套房、步入式衣帽间、仪式感玄关、LDK一体化、U型厨房、三分离卫生间......

这些颠覆概念的营销词汇在房地产疯狂的那几年用的可太多了

只有次卧几乎不会被开发商的营销提到

似乎一直以来，在产品开发的体系里， 次卧都处于 被遗忘 的状态

有没有想过为什么次卧会被忽略？

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本质上也是因为市场上户型面积趋小的同时，还要讲营销卖点

首先为什么市场上有这么多小户型

起源于一个所有业内人都知道的一个时代政策

上海新房 7090政策

2006年开始，上海的新房供应70%的主力户型集中在90平以下

当然90平可以做大两房，也可以做小三房

但购房者更希望首次置业 的时候尽量一步到位

也就是总价和面积段不变的情况下，拥有更多的房间

为了迎合市场， 比起舒适大两房，房企们更愿意集中火力做紧凑小三房

但是在控面积的前提下，开发商同时还需要有吸引力的市场营销概念

客厅、主卧承担主要的营销卖点，面积不能少

而 卫生间厨房又有 最低面积限制

所以只能压缩三房中剩下的两个房间

也就是牺牲次卧

这也是为什么我们看到市面上大多数次卧都非常紧凑

大家知道曾经这些次卧有多小么？

比如这个 98平的三房户型

南次卧勉强有2.9米，北次卧只有2.65米

要知道一个次卧要放下一张正常的两米长的床，再留一点通道空间

合适的面宽至少需要在3米左右

而这种只有2.6米左右的次卧， 在开发商的样板房大多是这样的

因为面积太小，根本放不下一张正常尺寸的床

所以往往和飘窗结合做成榻榻米的形式 （样板房的榻榻米尺寸往往也是缩小的）

我们团队还曾经去实地做过样板房判官

像这样的次卧，我们实际试过大概只能勉强躺下一米六左右的小个子女生

即使作为儿童房，放下一张单人书桌后，床尾的衣柜也挤得比较难打开了

根本上来说就 不是一个可以常住的房间

还有更极致的，这个85平的小三房

北次卧开间只有2米出头

我曾经还看过一个80平小三房的次卧

不仅放不下一张床，甚至算不上是一个房间，倒是有点像小黑屋

可能是由于 次卧在产品力创新中的长期缺位

后来出现即使有条件做更大面积的户型，也会优先去提升客厅、主卧、餐厅这些更加放在明面上的空间，而不会去提升次卧

那么当脱去营销光芒后，会面临什么样的问题？

02

对次卧不重视的户型，已经开始受到 市场的抛弃

因为 控面积开发逻辑下诞生的三房产品，已经主导楼市长达十几年

换句话说就是， 小三房存量太多了

大家试想一下，从2006年上海实行7090政策以来，到现在将近20年的时间

市场上存量的紧凑型小三房有多少

我们曾经统计过，从2012到2023年这十多年上海成交 近一百万套一手房

参考7090政策，哪怕按照50%比例计算，也有50万套小户型

而截 至 2024年9月25号的市场存量统计

90-100㎡，也就是九十多平的户型存量最多，其次就是90㎡以下

100平以下的户型几乎占了市场存量的一半

不论如何估算， 这都是 一个不小的数字

只是存量大还不足以说明问题

最根本的原因是紧凑型 小三房的 次卧并不“好住”

本质上是因为 当年很大一部分小三房 其实并不成立

是一种 “伪三房”

这样的所谓三房户型实际居住起来其实是非常难受的

比如 这个21年的99平的次新房

南次卧勉强还有2.7-2.8米的面宽，北次卧只有2.3米左右，面积仅5.8个平方

图源链家

所以我们能看到的南次卧是这样的

一张单人床+一个单人书桌，紧贴墙面放一个不大的衣柜

没有给人留下多少通行和活动的空间

而户型图中这个不足6平米的北次卧，现实中是这样的

一张单人床几乎就已经占满整个次卧空间了，拥挤感快溢出屏幕了

所以当这些紧凑型产品流入市场，形成了 严重的 同质化竞争

对二手房来说流通性必然不占优势

所以在这样的情况下

曾经不被重视的次卧，开始发生改变，也必须发生改变

03

最开始的变化是，次 卧开始拥有正常的面积和功能

之所以可以如此

一个前提是 上海执行多年的 7090政策也渐渐落幕

去年，上海发布通知取消不同区域一刀切的70%小户型配比

第二是这个 明确的信号 被开发商看见，于是 上海开始出现更多的大户型

甚至在开发商做经济户型的时候，也不再一味忽视次卧，而是很克制的分配面宽

尽量让户型里的 每一个次卧都“好住”

比如 前滩公馆 这个116户型，就很明显做到户型的三房平权

除了主卧是套房之外，两个南北次卧都有3米以上的开间

并且进深足够放下一张床+两个床头柜+一个大衣柜

三个房间分别位于户型三个角，让客餐厅成为户型的中心，而房间平等的围绕客餐厅而展开

每个房间都有相对均衡的面积、尺度和位置

当次卧的面积足够作为真正的房间而使用时，它的 功能 也随之变化

首先发生改变就是对 收纳空间 重视

以前我们看到的小三房，两个次卧可能只有一个有条件做衣柜

另一个次卧放下一张床已经很勉强，不会再有空间放衣柜

但是矛盾在于

如果放不下衣柜，那么这个次卧又凭什么作为一个房间而存在呢

于是有的项目，开始给每个次卧都 释放尽可能多的收纳空间

万科在上海做了一个很好的样本

这是 万科海上映象 100平户型

最亮眼的地方是三个卧室都拥有衣柜收纳空间，而且注意看，这三个房间的衣柜都不算小

而且次卧和阳台相连，样板房也特意做了延伸到阳台的转角书桌，作为增加的收纳空间

更好一点的次卧

比如 中海·江南玖序 ，还会给次卧预留两个衣柜的空间

当卧室能放得下衣柜，其实才能算是一个真正可以长住的次卧

次卧终于不再被忽略的时候

你会发现对于 大面积户型 有条件去给到次卧更好的配置

于是，次卧也拥有更多可能

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次卧开始承载家庭生活场景

首先是当户型面积再大一点，次卧面积也有条件进一步扩大

于是有条件和更多的功能空间产生链接

第一，让次卧也可以拥有玄关和阳台

比如， 在 宁波明湖逸庐 的255平户型中

通过一个过厅进入两个次卧

产生类似次卧玄关的空间感

这个过厅连接两个次卧

其中一个次卧有卫生间和衣帽间，作为次卧套房

而另一个次卧北侧与过厅相连，南侧与阳台相连

其实是给到次卧一个相对私密的空间属性

第二，对次卧的打造也开始重点考虑 为哪些人群服务

可以为家里的老人服务，作为