这一次，全国开始学深圳了

文|凯风

这一次，全国开始学深圳了。

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2021年开年，深圳版 二手房指导价 横空出世，开了二手房限价之先河。

这是住建部督导之后，深圳千呼万唤始出来的大招：一众热门二手楼盘直接被打了7折，相比市场价缩水了3成，深圳楼市陷入僵局，市场博弈持续。

种种迹象表明， 深圳版二手房限价，正在被广泛推广开来。

3月22日，同样是在住建部“上门”督导之后， 成都 立即出台了楼市新政，其中最受瞩目的一项是：建立二手住房成交参考价格发布机制。

无独有偶，前不久，也是被住建部督导的 江苏无锡市 ，在升级的楼市新政里，有同样的表述：建立二手住房价格信息发布机制。

虽然各地的二手房指导价，未必都是一套模板。

但从这一政策被反复提及的频次来看， 二手房指导价，业已成为新一轮楼市调控的标配。

从新房限价到二手房限价，标志着楼市全面进入“政府定价”时代。

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二手房指导价，有多大用？

二手房指导价，相当于对二手房进行限价，与新房限价类似。新房限价虽然在统计上按下了房价，但一些城市滋生出“双合同”，一些摇号城市则诞生了万人抢房的热潮，“楼市打新”由此而来。

既然新房限价问题重重，为何还要力推二手房限价？

与新房相比，二手房更加随行入市，比新房相对市场化。然而，最近几年来， 业主抱团涨价的出现，让二手房的联合操盘成了现实 ，这也是部分城市中心地块房价突然暴涨的原因所在。

我们看到，在北上广深一些小区，成交价只有五六万的小区，挂牌价已经动辄8万以上， 业主在小区社群里更是高喊着“站上10万+”、“站上30w+”，楼市炒作之下，恐慌效应泛滥。

这背后的道理很简单。二手房虽然更加“市场化”，但每个小区都相当于独立的区域市场，这个市场盘子并不大，一个小区只要几套房子故意抬价，整个小区的均价就被抬起来了。

尤其对于一个豪宅小区来说，一年成交也就几套，只要一套成交价从10万飙升到20万乃至30万，就会给人以房价翻倍的印象，这就是“抱团涨价”为何容易制造恐慌的原因所在。

正因为这一点， 二手房指导价就有了现实意义，遏制“抱团涨价”可谓立竿见影。

不过，二手房指导价，最大的要害并不在于限价， 也不在于遏制“抱团涨价”，而 在于限贷。

这方面，深圳已经明确：

无论是住房按揭贷款，还是经营贷，一律按照指导价进行放款。

换言之，深圳通过二手房指导价，事实上完成了一波限贷式调控。

在深圳，大量热门楼盘二手房指导价只有市场价的7成左右，这意味着未来这些楼盘的贷款可能只有原来的5成左右，首付直接从3成提高到5成。

举个简单例子，一套市场价1000万的房子，政府的二手房指导价只有700万。原来按照3成首付最高可贷700万，如今只能贷490万，贷款额度少了200多万。

首付直接被抬到5成，这才是致命的。

凯风君多次说过，信贷是楼市的七寸。只要严打经营贷，同时限制加杠杆的幅度，房价想要暴涨并不容易。