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来源：
魔都财观
，作者
观观
（本文不代表财金新天地立场）
作为常年处在市场一线，在楼市倾注全部热情的人，有必要说一些我们的看法。
几年前，买房把杠杆加到最大，是所有人的共识。
房贷被认为是普通人一辈子仅有一次的福利，一定要用好。
房贷到底是资产还是负债，其实对每个人来讲是不同的。
杠杆和现金流是要做好
平衡
的，把最坏的结果考虑在前面，才有底气
去期待最好的结果。
如果买房对你或者家庭来说压力很大，缓一缓其实也是可以的。
改善主导的楼市新时代，这句话的意义正在被无限放大。
所有人都想拥有好房子，市场经济，价高者得。
而对仅仅想要一个居所的刚需来讲，他有了更多选择：以保障房为主的公租房，保租房，共有产权房。
总价相对较低的市区老破小，郊区远大新，建的越来越多。
刚需房未来是红海厮杀，尽量让自己不要在这个市场里内卷。
人们都在积极卖掉差的，买入好的，为了住的舒服也好，实现资产的向上跃迁也罢。
这些个体的买房意向汇聚到一起，就是群体的买房趋势，结果就是差房子涨不动，好房子则一涨再涨。
过去的观点是，买房上车时机很关键，先上车，再置换。
你买的房子如果后期很难卖掉，或者只能原价卖掉，未来置换会更难。
房子意味着很多东西，居所，资产，城市资源，丈母娘的要求，“家”。
每个人想从房子中得到一些东西，每个人的
需求顺位
也都是不一样的。
有限预算内不可能买到十全十美的房子，必须要做好取舍。
不一定要在产业或者公司附近买房，但房子要上班方便，
不信你看一个
张江
，撑起了周边大大小小六个板块。
现在我们要大力发展新质生产力，哪里最能代表上海的新质生产力，无疑是张江。
买房一定要考虑供需关系，无论是整个市场大的供需关系，还是局部区域板块的供需关系。
因此关注周边新房的供应量，新房天量供应的地方，房价必然承压。
举几个典型的例子，临港，大虹桥，桃浦，这几个地方的二手房价格，被铺天盖地的新房，压的喘不过气。
内环内才是真正的上海，
中央活动区，历史风貌区，成片的旧改，历史资源的积淀，新的增量覆盖……
就说地铁吧，郊区两条地铁就要大做文章了，多少年了松江还只是一条9号线。
这个情况内环内的居民完全不能理解：我家东西南北四个方向，1公里内6个地铁站。
以上海为背景的电视剧，电影，场景基本也都在内环内，浦西风貌区，浦东陆家嘴。
以前有一个外地的土豪朋友找我们买房，点名要买在陆家嘴，因为其他地方他身边的亲戚朋友都不知道。
浦东金色中环发展带，
主要聚焦几个重点地区，包括：
3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心
5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）
浦西的几个明星板块，也大都在中环线上，大宁，长风……
到了中外环和外环外，因为面积越来越大，距离市中心也越来越远，资源分布也更加分散，这个时候我们就要
选择一些强势的点状板块。
我们统计过，上海楼市过去一轮小周期中，
品质跑赢了地段。
地段次一点的品质商品房，比地段好一点的动迁房，涨幅更高，也更加抗跌。
这个品质不仅是小区品质，还包括社区品质，居住氛围等。
那就是商品房和动迁房的居民人群差异，物业服务差距。
商品房的业主圈层素质明显要高一些，自住率也比较高；
