杨老师你好。也说说我这10年的购房经历，希望能得到老师指导。
我是女生，1983年生于陕西汉中，2000年去上海读书，后一直在上海工作，05年初股市1200点左右，拿了几万块积蓄买了股票以及基金。到了06年底手上竟然有差不多30万现金。
当时想过在上海买房，碍于年纪小没经验不知如何购买。春节回老家过年，被汉中某售楼处的售楼小姐忽悠买了一间19平米的商铺，总价40万，加税差不多45万多。当时售楼小姐说一年租金可以租到4万。
心动了。一次性付款，自己拿了30万，老爸给了13万。商铺08年交房赶上汶川大地震，以及金融危机行情不好，到09年才出租出去，年租金为1.8W。这是一次非常失败的够房经历，悔恨至今。
到了09年初我盘算了一下基金股票差不多有40万，觉得一定要在上海买房了，一直租房也不方便，我在虹口区从事室内设计工作经常需要加班，看房也就局限在虹口区，当时看中一套临平路瑞虹新城一期的58平卖价108万，一套靠近地铁3号线东宝兴路站和四川北路商业街88年的老破小，48平3楼两房朝南卖价75万。
当时资金有限，不想有太大的还贷压力就买了老破小，精装修一番改成一室一厅，开放式厨房，一个人住起来也是相当不错。这是第二次购房，目前看来也是失败的，我应该买瑞虹新城更好。
2013年认识了我的先生，他是杭州人，就随他去了杭州，我老公家里条件不好，在杭州也是郊区的自建房，上班很是不方便。随着儿子的出生，我迫切的想在杭州市区买套房子方便我们工作以及解决小孩的教育问题。
2016年2月底，我以236万了价格卖出了上海的老破小，同时200万在杭州三墩板块买进128平的次新房，板块买的不是很好，但小区附近有大型商业综合体，地铁2号线4号线交汇站。学校从幼儿园，小学，中学都在步行10分钟内，我们工作也在三墩。
2016年5月，我又以143万的价格买进杭州三墩板块的金地自在城79平的两房，精装修家具家电全送。当天签完合同我就出租出去，租金抵贷款对生活没任何影响。
卖了上海的房子我也是无比的后悔，杭州的两套房子在经历G20过后暴涨的市值已经超过了上海的老破小。但是我知道上海是我再也回不去的上海。
最后总结一下：
经验1：45678线的小城市的房子不能买，特别是商铺水太深。目前商铺每年租金2.2W，如果当初我买在上海。。。。唉，人生没有如果。
经验2：能买好的次新房坚决不要买老破小，当初30万的差价可能造成今天300万的差价。
经验3：上海的房子再破也是金子，能买一线绝不买二线。当初我上海的老破小不卖，可以考虑抵押贷款，贷出来的钱在杭州买房的。
经验4：二线房产投资尽量还是往市中心去或者靠近城市CBD更好。自住的话要考虑工作、生活。以及小孩读书的便利性。
恳求杨老师指点：
1、老家的小商铺是个头痛的问题，现在挂牌40万卖，一直没有人接手，是否要大刀割肉清理不良资产。
2、杭州的房子暂时不会动，可能5年左右会改善。如果有机会是买回上海更好，还是杭州改善。
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老杨点评：
这位网友的经历，估计也是很多人的经历。多数商铺都是坑，一铺坑三代；少数则是宝，一铺养三代。对于售楼小姐、先生的说辞，要半信半疑，最好自己做调查，比如附近房子出租的价格水平。
关于这套商铺，先挂牌卖吧，力求未来半年售出。
老破小与次新房的法则，我反复说过很多次了。这位网友的教训，再次证明了这一规律。
关于杭州，应以自住改善为首要考虑，先满足这一需求。然后，在资金宽余的情况下，再考虑在上海买房作为投资用途，享受一线城市房子的长期红利。
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