水库论坛问答  第264期（跳槽）

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上一期： 第263期 （节约贷票）

提问: od，1.原房主房子还未解压，能先走面签手续吗？

2.一般解压需要多久能办理

回答：可以

7～30天。

提问: 欧大，并发两套银行面签时间需要一起吗？最长间隔可以多长时间

回答：不需要。

无要求。

提问: 欧大，私人借款在房产交易中心出抵押证是部分城市的政策还是全国性的政策?手续费多少钱？全款抵押以后还可以私人借款出抵押证吗？是否需要重新评估?多谢欧大!

回答：全国

80元

可以，不需要。

提问: 抱歉老大，手抖打错了，问题应该是:

顶复户型，假如总价都是500万，不同户型房本面积有两种情况，请教每平米单价的合理算法:

1.房本面积180平=一楼面积100➕二楼面积50（同时二楼有赠送30平，未进房本）

2.房本面积180平=一楼面积100➕二楼面积80，（没有赠送）。

这样，单价是2便宜，实际中应该选那套划算呢？

回答：使用面积一样，进产证比不进产证好。

B

提问: 欧大，北京连续5年每年1N，今年实在筹不出首付了，手里200多万现金还得还月供、过日子撑到2020年初。多核办卡办到尽头了，单核18行了都，感觉周围资源基本都挖掘完了，能借的卡都借了。不甘心，如果今年不买，感觉自己堕落、无能、自责、想不通，怎么办？请您指点

回答：买二套沈阳，安慰一下。

提问: 欧神，我在链家上关注的一些重庆两江边的楼盘感觉这半个月挂牌价在明显上升，会不会九十月份再涨一波，除夕前就没法下手了呢？

回答：六七八其实下行了一点。

九十月份，秋高气爽。

提问: 感觉能力被领导低估，没动力工作，怎么办

回答：有种你跳槽啊。

no can no bb

提问: os，每一个成功的企业家，生意人，都同时也是一个思想家，有一点自己的小哲学？

回答：做得好，总有感悟。

提问: 殴大，重庆兴业银行放款之前还会查征信吗？

回答：一般都会

提问: 神，300万标的，A经营贷年5.5%，贷6成，先息后本5年还款。

B经营贷年6.8%，贷10成，先息后本每年还本，3年期。

用哪个？

回答：A，每年还本太可怕

提问: 26楼单价2.15，5楼单价2万，其它条件都一样，选哪个好？

回答：21

提问: 欧大，我找了几个朋友帮我办信用贷，一直找同一个银行的业务员，他会不会要我解释什么？这样没什么问题吧？

回答：没问题，心照不宣

提问: 欧大，入库四个月了吧，谢欧大毁我三观，回望几十年的人生简直就是谁敢跟我比sb。现在越看自己越loser，无论按什么圈的标准都是一直在降级，有一种原本ok的牌打烂的感觉。现在的处境是：之前对事业没有明确规划全凭一时爽，结果一步步从行业前列外企沦落到被朋友公司友情收留。目前的状况是我的能力并未达到预期，自己做的累朋友也不满意，但是入库之后更感钻研夕阳产业的业务真心性价比不高，不想再花更多精力了，真是读各种cf相关资讯精力就快耗没了，可是cf赚钱效应起码要几年，我现在维持生计还得靠日常工作。想问殴大，我是接受朋友的建议集中精力努力提高自身业务水平配得上薪水还是该换工作了？🙏

回答：显然你没有吸取任何教训。

显然你没有好好学习水库。显然你没有看房200套。

轻浮小人，沾沾自喜。

提问: 欧大，今年物价会激涨吗？现在当下是全款2n再抵押的好时机么，对于有2000现金的人来说今年出手还是2019？渔村

回答：也就眼下这个涨幅，不低，但不算太高。

是的

除夕前

提问: 欧神，武汉和杭州各有一套投资房，武汉房子地处东湖边，市场价400多万，杭州地处奥体处，目前800多万，现在需要一笔钱，是应该先卖哪处的房子为好？

回答：倾向卖杭州。

提问: 欧大，如果新政出来，社保按照实际交，公司要多交很多钱，利润会减少，到时候公司会采取哪些措施？会减工资吗？

回答：涨价，

消费者，老板，员工，各自分摊掉一部分。

提问: 欧大，负现金流长期看有风险吗，如果突然来个政策，银行禁用信用卡了，信用贷也回收了，没钱周转了怎么办？

回答：规模越大，崩坏一二家影响越小。

提问: 殴大好，一核当时没有了解申卡科技树，下了一堆菜卡，差不多十张，最高也就三万，还有好几张几千的，1、是否要把几千的都销掉？从新包装提高资质申请大额的，还是直接申请大额的再把低额的替换掉，主要是担心卡数量过多影响大额卡下卡率。

2、负债偏高且有两笔信用贷，怎样包装下卡率会大一点？

回答：10000以下都销

主核申请时，尽量还清。

提问: 大，我没讲清楚。不是CEO，价格适中，刚需年轻人很多，离市中心二十分钟车程，房子周围如火如荼地在建多家品牌地产。现在要卖出的话，因为限售了没法跟下家网签（我已经网签过了再卖只能按照二手了），只能说是收了房款把房子先交给他住，三年后限售满期再去网签跟他走正规二手房交易。结合青岛环境和房子情况，是长持几年限售期满再卖，还是现在就如此操作回笼些资金换去sz贷款？谢大大！

回答：风险在买家这里，你又没风险。

有人肯当然可以。

提问: OD，重庆江北嘴：1、一套靠小区中庭三楼向西；2、另外一套同样的三楼靠马路向东（楼下有商铺三层其实相当距离马路于6楼）；中庭单价14000，但是要额外给8万茶水费导致首付款多4万，靠马路这套15200，首付款少4万但是月还款多600。这个该怎么选择呢？

回答：首付款少4w，贷款多12w

这帐肯定算不过来的。

选14000的。

提问: 欧大，同样的杠杆率买入10年以上2手房的话，重庆和沈阳5年内的涨幅是不是重庆更优？还是有可能沈阳更高？

回答：沈阳目前单价只有CQ一半。

未来上限是不是一半呢，不一定。

提问: od，签完买卖合同，现在卖方没有进行解压了（自行解压），买方能开始做贷款面签吗；如果可以，是需要解压完成银行才给批贷函是吗？我如果在sy并发，时间段怎么控制

回答：可以。

批贷函是交给交易中心的，“若产权清晰，请予以过户”。上家若贷款没还清，有批贷函也没用的。

提问: Os，九大流派中为何没有“刚需次新”这个流派呢？

回答：流派是赚钱的套路。

“刚需次新”请你说说你的赚钱套路。

提问: 欧大，买东西时，除了买房子，想着怎么还价，是不是穷习惯

回答：讨价还价，当做消遣可以。

别当作主要精力就行了。

提问: 小龟请问，重庆如果用自己注册的公司，帮外地房票每个月交几块钱个税，一年后是否可以按揭买，谢谢！

回答：原则上是的

提问: 请教小龟：一些房龄十几年老楼梯房是周围次新价格的6折，楼梯房的小区环境一般，而且在这最近一两年这些楼梯房子的价格都没怎么涨，问了下好像有些楼梯房是可以抵押贷款7-8成的(坐标重庆)。 1.请问这样房子的价格属于洼地还是正常 ？2.这种楼梯房您会考虑购买吗？。

回答：哪个给你说楼梯房可以抵押贷款7-8成的？ 忽悠你的吧，楼梯房很多银行直接不进件。

属于正常

除非特别便宜，否则不会。

Ps，我也有楼梯房。

提问: 小龟，按照目前重庆对于外地三无难按揭这个情况，你觉得通过全款在抵押，会不会更适合多军？比较随便搞个公司就行，也不用社保，也不用户口，外地ls还认，你觉得呢？

回答：正确。不过三无按揭的渠道应该通了（合法）。

是的

提问: od沈阳的确定性有多大？

回答：涨幅么，挺大

提问: Os，我有两张幸运贷，宁波YH30万，年7.2%。中信YH30万，年6.6%。暂时有25万缺口，卡已用40，一年过桥两张幸运贷错开，是否可以？

回答：可以。

然后一年内再去办几十万卡。

提问: 欧大，沈阳在北方，是不是对西向的房子排斥没有那么大？看中一个2手，客厅朝西，2个卧室都朝西，另外两个卧室朝南，要折价吗？

回答：不折价

提问: 欧大，请教一下:南京全款房前期抵押6.5%现在可以取出，值得继续买入吗？目前收入能够刚好覆盖已有贷款，略有结余

回答：继续扩张啊，2N

提问: 欧神，不是说脑子越用越聪明吗？你有没有遇到我这种情况，就是经常思考解决各种问题，然后N了很多套之后，现在要记各种东西，算各种各样的帐，每种都要计算怎么巧妙运作，待人接物都要巧妙灵活，导致感觉现在脑子好像一来很多碎片记忆，二来遇到事时，立刻思考解决，脑子反而有种很累的趋势，就是懒的思考了，你有过我这种情况吗？你怎么解决，谢谢，

回答：T-1的脉络整理出来了没有。

提问: 请教一个问题，夫妻双人上海户口，买房配偶商业主贷+本人公积金贷款，假设之后离婚本人是否还有上海sfsd资格？

回答：没有

提问: 欧大，买的新房怎么算满二年？是按备案时间吗？

回答：契税，过户，登记，最早一个。

提问: 欧大，公寓买卖和住宅有什么区别？如果杠杆高，足够笋的帝都优质地段的公寓可入不？

回答：主要是LVAT.

北京酒店式公寓甚至限购。

提问: 笋盘最重要的还是地段价位对吗？朝向，层高，楼龄，这些因素需要看重吗？

回答：相应折算

提问: 欧大，那万柳多少您觉的笋可入？7万，6万？

回答：15w腰斩也没兴趣。

提问: 现在的抵押经营贷都是打款到另外的公司，另外的公司打给个人。如果另外的公司打给一个第三方不相关的朋友，这朋友再分批分笔打给我去买房，这是不是就不用提现金了？

回答：多转几道手

提问: 欧大，有600现金，无贷票，是在bj一套还是去cq三套？

回答：CQ循环抵押十套。

提问: 欧大，我深圳也没房票也没贷票了。有这样一个熟悉的妹子，她和老公移民到美国了。她深圳有四套房子，人也比较靠谱。如果全款卖给我一套(抵押贷的资金，在这套上不考虑杠杆问题。)。但是不办过户手续。等过几年看再卖出或者过户。这样操作有问题吗？应该怎么签远期过户得合同？

回答：女性一般诚信一点。

你可以先做一个抵押证。

然后定金写成借款，利息很高。若房屋交易则利息自动免除。

提问: 欧神早安。您一直说要娶学历低的老婆，但根据我的观察，学历低的老婆，生出的小孩大概率读书差，不成器。如果将来自己的孩子上个初中高中都很吃力，赚这么多钱还有什么意思，就为了让小孩啃老？

回答：没有这个说法。

首先我没说过学历低。大学生总是保证的。

其次白左的遗传基因，才是最差的。自私

提问: 没有真正的自由，也没有真正的财务自由。

我们到底在追求什么？

回答：习惯损失，接受不完美。

不完美的时代，也够你吃吃喝喝，生一大堆孩子。

提问: 要每年过桥的xyd额度还在有效期内，打算提款，客户经理通知利率从6.5%提高到7.5%。这样的做法合理吗？常见吗？

回答：银行就是流氓。

提问: 紫总 请问评估到内环普通住房，一般哪个区域较多，什么条件概率最大 谢谢

回答：内环做到普通住房，一般只要控制总价在500到550万之间就行了，你懂的。目前符合条件的一般是老公房和老大楼

提问: 紫竹，你好，请问沈阳如何自己跑通全款抵押

回答：建议找当地的贷款中介，自己跑太累，而且很多方面都会有问题

提问: 大神好，请教一下sh目前有什么好经营贷产品吗？需要提前做些什么准备吗？

回答：上海目前好的jyd很多，最低的利率5.7，不过具体也要看你的资质。提前准备，主要是注册公司，养流水，征信不要搞的太花等等

提问: 紫大，一般贷款申请人的资质分为大致几层，分别对应多少金额的贷款。个人申请JYD有上限么？

回答：从银行的角度看申请人的资质要素有很多，是综合起来看的，主要的要素有:流水情况； 公司成立的时间，经营范围；有没有备用房；产证的时间；产证上权利人的年龄；产证上的权利人是否是按份共有；抵押房产的房龄；抵押房产的位置；征信情况等。

提问: 紫竹先生，能否讲讲你解过最凶险的药单

回答：药单都很凶险，因为牵涉到你的本金，我们一般都是用担保公司去做的。最近接触的一单是德州新村，市场价420万，抵押给机构300万,房东卖330万,房东儿子外面欠赌债50万,赌博公司天天上门催债，房东找认识的渠道私下直接卖掉，还掉机构的300万之后，30万他要拿走，不给赌博公司，所以不敢在外面挂牌。说线做泪，高回报必定伴随着高风险，但是专业操作可以化解掉大部分风险

提问: 小龟，现在的CQ是不是可以跟三价合一之前的渔村一样，阴阳合同，高贷，却不用多税？

回答：是

提问: 神，装修分期可多选同一天申请，若选A+B了，

C 9.2%，D 11.48%值得一起要吗？

回答：ABC都要

提问: 70年产权商住，出租给租户租户用房产证复印件来申请注册公司了，没收一分钱

以后换租户还能用来注册公司吗？

退房之前要不要请租户注销掉？

不好意思再问下要是租户不肯注销怎么办

未注销就退租了对房子对业主有影响吗？

请租户注销手续不繁复吧

回答：你倒霉

你倒霉

很复杂

提问: 欧大，买二手房中，全款再抵押：按揭，您大概是什么样的比例呢？

回答：我抵押不多

提问: OD,民生银行经营贷年化6.3,十年期，说每年只要去签字，银行会帮忙还款，请问这种算无过桥贷款吗？还是仍然有哪一年被抽贷的风险？另外我打算年底再出手，这钱如果值得拿的话是应该现在就全部拿出来还是等到需要用了再取？

回答：过桥

高风险

11～12月没额度的哦

提问: 欧大，现在专门有人在bj做 凶宅流

1.您觉得这种如果价格很笋的话，能入吗？

2.几年之后能洗白？

回答：可以，但我没兴趣。

男大学生群租三年。

提问: 殴大，孩子应该走国际路线，还是应该国内发展，努力上清华北大？

回答：每个人的定位不同

提问: 蛋蛋姐你好，我户口办到深圳过程中，中介说要么平山区免费集体户口，要么随便一个区家庭户口每年收费2000，哪个好呢？还是说没区别？平山区在深圳和其它区区别大么？比如会像北京这边密云区和海淀区相差很大吗？谢谢

回答：其实我觉得没啥区别。

体户口就是办事时要去借户口首页，但是你挂别人家也需要别人借户口本给你。

户口挂在哪区别也不大，只不过办事方便与否了，你也可以市内迁移到其他区。

提问: 龟总你好，我工行按揭从手机银行我的贷款里查申请记录，9月1号已经处于贷款发放状态，手机银行我的里面欠款也显示了贷款金额，这说明已经放款了吗？还没收到短信提醒和中介通知啊？

回答：你直接电话银行，每个银行系统不一样，有可能还没放款（只是能看不能用的钱）。

提问: 请问在CQ住宅出租给别人办公，需要注意哪些坑呢？谢谢耐心指点。

回答：尽量不要同意让他把注册地址放在里房子里，另外如果吵到邻居的话要扣钱。其他没大的问题了。

提问: 现金350W，全打重庆，以全款抵押贷形式，中等难度的情况下，能建仓多少平米？

回答：公式=现金/单价*杠杆率

单价假设为1.2-1.6，杠杆率需要算打包杠杆率（扣除手续费等，大致算100/40）

提问: 小龟你好，请问重庆两个新盘并发首套，选哪些银行比较好？放款前不拉征信的？谢谢

回答：不推荐并发，只能碰运气了。

祝好运。

提问: 小龟好，华润中央公园楼王栋120朝北的高楼层毛坯，采光不错，考虑到明年通地铁的因素，并且朝北也不看过江大桥避免了噪音，1.7可以入吗？

回答：可以入，不算贵。但也仅仅是稍优。

提问: 小龟，现在的CQ是不是可以跟三价合一之前的渔村一样，阴阳合同，高贷，却不用多税？

回答：是

提问: 欧大，买房110平两室和130平3室，每平米应该有差价呀，买哪个更好些

回答：为什么应该有差价。

提问: 欧大，上个月有段时间感觉做什么事都很顺利，运气很好。但前2个星期前发生了点不大好的事情，后来直到现在一直也断断续续被不同的事情吓到，感觉晚上睡觉老是有些心跳加快，睡不着，不太安心。本来计划这段时间要买房的，是不是这个时间段不适合买，会不会买了会有风险？您相信运气吗？

回答：那说明没遇见笋盘。别买。

提问: 欧大大大早上好☀️，请问您渔村买2000平2万8的厂房性质的漂亮写字楼有价值么？银行给我贷5成，十年期。总是在考虑要是买住宅肯定赚更多，所以小纠结😏😏

回答：有价值。坚决买。

提问: 欧大，考试90分和100分的差距，90分要付出n倍才能找平吗

回答：你考90，因为你只有90

我考100，因为考分只有100.

提问: 欧大，您说要展现实力要秀损失，比如有人不还钱让自己损失了400万，和朋友们说起来，嘻嘻哈哈的，说只是有点小小心烦，这种方式好吗？会有什么效果？谢谢

回答：不要吹嘘收入，正数终有上限。

从零开始学炒房

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