房企表外融资急刹车：只要还没放款的，都停下来！

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-11-16 12:07

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导读：华南某券商人士表示：“国有大行、股份行都有理财资金在为房企做开发融资，监管文件发布后，正在做的项目立刻停了下来，不再继续。”

从开发端到销售端，监管层对房地产资金链正在全线收紧。

银监会11月4日《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》（下称《通知》）中，对16个热点城市房地产相关业务进行调查。

而在此前，上交所、深交所对房地产公司债，发改委对商业地产企业债均进行了相应规范。

与以往主要限制银行表内信贷不同的是，商业银行此次亦暂停了表外资金为地产企业融资。多位银行、券商人士向21世纪经济报道记者表示，通过银行表外理财资金为房地产企业融资已基本停止。

房企融资全线收紧

此前，地产调控主要是针对表内贷款，银行可以选择表外融资继续输血地产。“过去是只管贷款，留下了‘通道’。这次是一行三会立体监管。”

华南某券商人士表示：“国有大行、股份行都有理财资金在为房企做开发融资，监管文件发布后，正在做的项目立刻停了下来，不再继续。”

中部某城市银行资管人士表示，因为银监局下发加强房地产贷款风险管控的通知，“所有的表外房地产融资都停了，只要还没放款的，不管到哪一步，都停下来。”

银监会4日《通知》中称，严查理财资金投资管理情况。包括严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制；比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理，理财资金违规进入房地产领域的问题。

理财资金投资非标资产限制，是指2013年3月银监会下发的“8号文”——《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，其中规定：银行理财投非标，需限制在理财余额35%，或者总资产4%的比例之内；应比照自营贷款管理，进行贷前尽职调查、风险审查和投后风险管理。

有地方银监局进一步要求，银行业金融机构要严格执行银监会关于全面风险管理的要求，切实落实“穿透”原则，不得通过同业、资管计划等各类通道规避以上规定及其他监管要求，使资金违规进入房地产领域。

“问题在于‘理财资金违规进入房地产’中的‘违规’怎么解释。在监管未有明确说法的情况下，各家银行不如先暂停。”华南某金融机构人士表示。

个人购房贷款是输血主力

商业银行进入房地产的资金，表内包括信贷资金和自营资金，信贷资金主要为按揭贷款、房地产开发贷款等；表外资金则主要为债券、非标资产、上市公司定增等权益类资产等。

2015年以来，房地产类资金增长加快，主要是受到个人购房贷款增长的影响。

国家统计局11月14日发布的数据显示，2016年1-10月份，房地产开发企业到位资金11.73万亿元，同比增长15.5%，增速与1-9月份持平。其中，国内贷款1.73万亿元，增长1.2%；利用外资123亿元，下降49.0%；自筹资金4.08万亿元，增长0.6%；其他资金5.91万亿元，增长35.2%。

在其他资金中，定金及预收款3.37万亿元，增长32.2%；个人按揭贷款1.98万亿元，增长51.5%。

华南某负责零售的银行副行长表示，如果符合条件，按揭贷款还在放，但资料审查更谨慎，主要是成交明显回落。“其实开发贷条件没变，没明显变化。”

对于按揭贷款，银监会《通知》显示，检查银行是否严格执行最低首付比例要求；是否认真履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查；是否认真执行限贷政策要求。

“凡是已经批了的贷款，都会继续发放。没听说大行会突然收紧个人购房贷款。只是由于市场紧缩政策，市场对房地产前景观望态度浓了，抑制了炒房需求，对贷款的需求也下降了。”前述零售负责人表示。

11月房地产公司债绝迹

随着对房地产类融资工具的监管加强，房地产公司债、房地产信托等发行锐减。

Wind数据显示，交易所公司债中，房地产类公司债自9月以来锐减，9月、10月均只发行8只，规模分别为110.4亿元、73亿元。截至11月15日，11月以来无房地产类公司债发行。

房地产类是公司债占比较大的类别。截至11月15日，交易所公司债已发行813只，总额达1.19万亿元；其中，房地产公司债发行185只，总额3028.50亿元。

此前，10月28日，上海证券交易所、深圳证券交易所均发出监管函，对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管，并要求房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。其中，央企、资质较好的房企公司债仍能发出来。

房地产类信托发行规模也在下降。用益信托发布的数据显示，10月，全国共有51家信托公司成立集合信托696.39亿元，环比下滑 2.21%；其中，房地产类信托环比下降24.18%。

（编辑：马春园）

本期编辑刘巷