近日整理了“海外掘金澳洲投资交流群”日常交流精华总结，内容为：澳洲的商业地产仍存在巨大的潜力
如对澳洲投资有兴趣，欢迎添加智谷小理（ID：zgtrender06），备注：姓名+职业+城市+联系方式，缴纳入群费用9.9元，智谷小理将拉你群听课，分享澳洲最新投资资讯。
◎作者 | JT Song
版权声明：本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载文末二维码，否则视作侵权。
什么是澳洲商业地产？
澳洲商业地产和国内商业地产本质上没有区别，写字楼、工业用地、零售业、酒店包括购物中心及学校，这些公事业单位的经营场所都算是商业地产。
不一样的是商业地产基金，它跟商业地产有什么区别呢？商业地产基金相当于在商业地产上面挂了一个信托基金的壳，通过这个信托基金，海外的投资者可以规避风险和不必要的费用。
从市场的供求方面来说，近几年澳洲商业地产的数量呈下降趋势。澳洲自由党上台，大兴土木进行大型基建项目，占用了大量的土地，这些土地多是商业地产，因此最近几年澳洲商业地产数量下降；
另外一方面，澳洲住宅地产在2012年以后飞速发展升值，很多开发商都把重点放到住宅地产上面，很多商业地产的批件都改成了住宅地产。
但澳洲的商业地产仍存在巨大的潜力。从年度的现金回报来看，商业地产在扣除一些费用后能达到6%甚至更高的回报率。由于住宅地产利息上升，费用扣除以后，大多数住宅地产净回报率是3%-4%左右，由此看来，商业地产还有比较大的潜力。通过对商业地产楼盘租金的改变或结构性改造，甚至地皮性质的改变，商业地产的价值和价格有质的提升，甚至能翻好几倍。
另外一点，商业地产可以帮海外买家省大量税费，新出的政策就是新州在7月1号以后会对住宅地产加收4%的海外买家附加税以及4%海外买家印花税，也就是说新州的海外买家要多交8%的税费，但是通过商业地产的基金模式就可以把这一部分附加费用完全规避掉。
在澳洲投资商业地产的风险比较低。2009年国际金融危机的时候，商业地产的租金回报率依然稳定在5%到6%左右，在欧洲，很多商业地产都是十年以上的长租，不会因为经济形势变化而对租金回报率有太大的影响。
就增值方面来说，金融危机的时候房产的价值会有所下降，但是做一个抵扣来说，基本上商业地产相对于其他的股票或者是一些别的项目来说是非常之稳的。
稳定的经济状况和不断增长的人口使得澳洲的商业地产不断发展。2010年以后，欧洲商业地产的投资额都在往澳洲走，其中很大一个原因，就是商业地产高回报，经济稳固，整个社会结构也是比较稳定。
而且它有持续的新移民补充进入，对于土地的需求、商业地产的需求都是持续上升的。澳洲的整个经济状况在全球来说是比较不错的，投资澳洲地皮、酒店、工业的人数在2009年以后有大幅度的上升。
澳洲人口预计在2030年左右要达到3800万，比现在翻一番，而日本人口在2030会下降20%左右。所以跟一些欧洲国家相比，澳州的刚性需求是非常强劲的，而且这3800万只属于澳洲本地人口的增长，还没有计算不断增长的旅游的人口以及去澳洲留学的人口。
澳洲正在进行经济的转型升级，实现经济的持续增长。根据国际货币基金组织、WTO和澳洲的贸易委员的一些数据，澳洲的实际GDP增长平均值在发达国家里面是排在前列的，甚至高于美国，达到3.3%。
金融危机以后，很多一些国家（尤其是欧洲和美国）把它们的资产转移到澳洲。原因在于澳洲实现了持续的经济增长，而且这种经济增长在最近几年有所转型，以前只是依靠矿业，最近对金融业、服务业以及农业的一些扶植和增幅都非常广阔。
澳洲这几年矿业下降的非常厉害，导致房价和人口增幅都有所下降，但是一些服务业、商业、互联网相关以及金融行业的发展则是非常迅捷，这也是矿业不景气的情况下，澳洲仍然能支撑每年有3%点几的GDP增长率的一个重要的原因。
澳洲正在慢慢地把他的重点的行业有所转变，这几年澳洲的留学产业也好，房地产产业也好，包括大陆的服务业发展速度都已经取代了矿业，起到了经济支柱的作用。
澳洲商业地产最根本的一点就是供不应求。租金上涨，控制率持续下降，资产升值。
在预算有限的情况下，像以前那样的写字楼就非常非常难找到，要么你加钱租更大的办公室，要么你去找一些比较偏远的地方，但是在正常的悉尼市中心，中小型的办公室非常难找，市场直观感觉体现出商业地产的数量正在下降。
悉尼CBD商业供求关系在未来的变化数据显示，未来两年以内商业地产的净租金每年会增长8%到9%，这是供需和经济发展的一个必然趋势。
商业地产基金可以规避掉海外买家的限制。究其根本在于商业基金把投资者平等划分成为信托单元。
商业地产基金本身就是一个投资基金，是由一个一个这种信托单元所构成的，这个信托基金属于澳洲的公司，由一个商业地产基金公司CPG对它进行管理，通过他们去购买有升值潜力的商业资产。
商业地产基金与公司不一样的地方，一个是这种信托基金公司在澳洲的监管非常严格，必须要通过第三方的审计师进行审计，投资项目都是必须经过第三方监管。其次，投资者的角色并不是所谓的股东，而是信托基金的所有人，对于投资项目的选择，投资者是没有选择权和发言权。
信托基金作为基金的管理人，具有经营几十年的行业优势，它们通过选择更好的资产进行投资。投资者按照这种投资的比例进行分红，这种结构作为一个信托基金的形式来进行投资比较安全，通过这种商业地产基金的信托单位可以规避海外人士的一些限制。
但是，海外投资者购买这些信托单元也不一定以个人的角度去买，相对来说有一定的自主性。
商业地产最大的收益是租金回报和商业地产转让两部分。
租金回报差不多是每年6%左右，每个季度都有一次租金分红。
商业地产在手头持有一般来说是三年左右，有的时候甚至是五年，但是有的项目一年就转手，这些商业地产的升值回报固化到年的目前业绩是每年有20%甚至到40%-50%的不同的回报。
管理人收取的费用，相对来说是比较低廉。商业地产基金的投资，管理人本身在这个商业地产项目里会有比较高的一个投资比例，至少是10%，因此不会存在管理人与投资者的利益不一致。商业地产这种投资模式主要是靠业绩和超期收益进行获利，而不是靠所谓的管理费。
所谓的超期收益就是指，预期回报8%或者10%，最后回报超过8%或者10%的部分管理公司就会收取25%作为一个超期回报的一个收益。
中国现在属于合规国家投资人，所以海外投资者在澳洲投资商业地产会有一个税务优惠，一般来说，如果做比较大型的商业地产或地产投资，很多税率要达到30%甚至45%，但是合规投资人就可以享受15%的税率。
澳洲商业地产的回报率高，租金回报稳。从投资者回报现金流的表可以看到，保守预计，增值每年差不多是4.5%左右，以及固定的6%的现金流回报，五年以后能达到155%的总回报，租金回报在澳洲非常稳的原因是商业地产的租客很多都是长租约。
但是很多商业地产如果遇到好的价格或者达到预期的回报，也会很快出手。例如墨尔本这个项目在2013年8月以2630万澳币购入，2015年8月以3620万澳元出手，两年的价格提升有38%，价格方面在这两年达到了年化19%的回报，还不算是租金回报。
麦考瑞公园购买的时候是2012年，当时才910万澳元，2015年11月售出就卖到了1460万澳元，三年的出售价格比购入价格提升了61%，也就是每年有将近20%左右的一个回报。
特别是北悉尼的这个项目是在2014年购入，当时3675万澳元卖出的时候是在今年4月份就刚刚卖掉，已经是卖到了7000万欧元，两年左右出手。回报率年化接近百分之四十五左右的。
因为在2011年到2014甚至2015年澳洲本身土地的增值和商业地产的减少，使市场比较好，但是随着澳洲最近这几年住宅地产的开发量供应逐渐增大，同时拆借了很多很多商业地产，造成了商业地产供不应求，回报率较高。
投资澳洲商业地产基金的风险主要有以下五种：
第一种是宏观经济的风险，包括利息，汇率，失业率等，这些都会影响商业地产的发展。近期人民币强势，澳币则在下跌，汇率因素和宏观性因素是比较有利于商业地产的。
第二种是政策性的变化，住宅地产不断受到政府政策打压，海外人士在澳洲购买住宅地产，是没有话语权的，话语权都在选民手里。
第三种风险是租客倒闭。但最近几年很多国际公司在澳洲都还是处于一个扩张阶段，所以在中期或者短期内这个趋势应该不明显。
另外的风险就是所谓的天灾人祸。一般来说商业地产都是由商业保险进行保护，澳洲远离其他国家，没有什么战争的风险，自然灾害相对来说比较少见，这种风险存在的可能性很少。
最后一种是税收风险。税收政策的变化会影响投资者的回报，不过澳洲这几届政府都是鼓励商业发展，减少了商业税收。
国内投资者购买澳洲地产基金的主要流程较为简便：
1、填写申请表，并且提供相关的文件（护照等）
2、商业地产出示具体的资料和合同
3、管理人审核申请
4、审核通过
5、投资人把投资款打到指定账户
6、管理人确定收到投资款
7、投资成功
每个季度都会有投资项目的报告。如果国内投资者在澳洲有亲朋好友或者是律师或理财师，可以由律师或理财师代理签署这个协议。
澳洲的商业地产基金必须用澳币进行购买，但购买基金的账户可以是海外账户。投资者类别可以是个人公司也可以是信托机构，按照澳洲法律最低的投资额度是50万澳币。
住宅地产与商业地产应该怎样选择可以从几个方面出发。
第一点主要看个人的需求，如果是规避风险，追求较好的回报和风险可控，商业地产是比较好的一个基点，如果有一定的自住需求，住宅地产也是非常不错的选择 。
第二点就是预算，初级投资者，想找一些二三十万比较小型的澳洲项目，那么商业地产50万澳币的门槛对于客户来说就过高。
第三点就是个人对风险和流动性的一个偏好。商业地产有一个缺点就是流动性偏差不可控。
澳洲整体楼市目前的状况可以说是冰火两重天。二手房非常火， 但由于贷款和对海外买家的限制等原因，很多新房和期房都进入了一个观望的状态。
宏观上来说，澳洲处在一个人口增长比较高速的时期，每年移民配额固定有19万多到21万多，留学生、旅游者及在澳工作人员的数量都在持续增长。因此，商业地产与住宅地产都还是刚需，从中长期来说澳洲地产是非常稳健的投资项目。
注：对以上内容有进一步了解的兴趣，欢迎添加智谷小理（ID：zgtrender06）进行咨询，也欢迎申请付费9.9元，入澳洲投资交流群。
