作者|陆家嘴局座
关于房价的讨论，一直都是国人最为关心的一件事，而且没有之一。最近，任志强高调表态，现在是房子“最好的抄底机会”，大家都知道，大炮一向是唱多房市的，只不过这次文章在广泛传播分享之后，竟然没有被删，比较让人意外。
另外，央行货币政策委员会委员樊纲，在做客央视财经二套节目中明确表示，作为刚结婚的年轻人，如果你们上面的“六个钱包”起作用，我劝你还是买房好。樊纲所说的六个钱包，是指双方彼此的爸爸妈妈、爷爷奶奶、外婆外公。这一说法，无疑是刺痛了很多“利益相关”的年轻人，引起了非常大的争议。
在十九大报告中，老大明确了“房住不炒”，“建立房地产长效机制”，是我国目前房地产市场的基本政策方针。但最近无论管清友、任志强、樊纲等知名专家的“买房抄底”言论，还是“多地摇号买房”、“西安无房可买”等新闻报道，再加上中美贸易战，有“扩大内需”政策导向，无疑又挑拨了大家刚刚平静下来的那根敏感神经。
那么关于房价的调控是真的放松了吗？未来房价还会一直上涨吗？现在要不要赶紧下手买房？哪里的房子最具有升值潜力？这一系列大家最为关心的问题，我今天争取用最简洁易懂的语言，让大家都能读得懂，搞得明白。
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大家心里肯定都有一个疑问，房价为什么会一直上涨？助推房价一直上涨的最主要因素是什么？
在没有回答这个问题之前，很多人肯定都把高房价怪罪到政府头上，其实这点本无可厚非，毕竟过去几十年的高速发展，确实有非常大一部分是土地收入所贡献的。再加上政府每次调控完就房价暴涨，你说不怪你，一点可说服的理由都没有。
但房价一直上涨，究竟是不是都是政府的错，我的回答是有，但只是很小的一部分。首先，我们先回归一下房子的本源属性，房子虽然相对其他商品比较特殊，但也是商品的一种，而决定商品价格最本质的原因，就是供需关系。
你比方说猪肉价格，如果在一定时间大家需求量是一定的，猪肉价格就会随着供给增加而降价；如果供给一定，猪肉价格就会随着需求增加，而不断提升价格。说白了，需求的人多了，但供给跟不上，那么商品价格不断攀升也只是必然结果。
那么，关于目前房产购买，都有哪些需求呢?
1、刚性需求。刚性需求，百度百科给出的解释是指在供求关系中，受房价涨跌影响较小的需求。也就是说，在未来一段时间，价格无论涨跌，你都必须要买房，因此也被称作被动性需求。
刚性需求中最常见的就是婚房，比方说你找了个女朋友，丈母娘会给你说：小刘啊，不是阿姨不喜欢你，但你没有房子我是绝不允许女儿嫁给你的。这个时候，无论房价多高，男方或者男方父母，都会想尽一切办法，购置一套房产。
2、改善性需求。改善性购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。
改善性需求主要分两类，第一类是住房面积的增加，你比方说以前是夫妻俩住一个40平的一居室，现在生了两个娃后，肯定是满足不了的；第二个是指对生活质量的要求，一部分人因为收入不断提高，对现有住房不满意，对房子的质量和居住环境要求不断提高，比方说，地铁房、学区房、滨江大平层等。
3、迁移性需求。根据迁移规律，因为就业资源、教育资源、医疗资源等不平衡，往往越大的城市，迁入的人口越多。
进入十八世纪以后，因为工业化水平提高，导致城市化水平加剧。从1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，但城市人口增加了60倍，我们可以看到，城市化进程只是全球发展的一个缩影。
我国现在14亿人口，其中只有5亿多城市户籍，剩下的60%都是农村户籍。但这60%多的农村户籍中，又有3亿多人口都是在城市里生活的，未来的发展趋势，必然是第一产业农业的人口越来越少，所以，中国的城市化进程一定是不可逆的，而且距离标准的70%的城市化率还有非常大的差距。
4、投资性需求。投资需求主要是指人们在买了房子之后，不是为了自住或者生产活动，而是作为价值存储的一种。而界定投资和投机的标准，是区分“炒”与“非炒”，如果你买了房子主要用于出租，并长时间持有，虽然不排除你将来会卖房子，但用于“住房投资”，就是属于投资性需求。
5、炒房需求。炒房和炒股有些类似，买了卖、卖了再买，主要是通过买卖差价获利，关于炒房的基本特征，可以简单概括为：买的目的既不是为了自己住，也不是为了租给别人住，而是闲置在那里等待房价涨起来后转手出售，就是为了获得短时间买卖差价。
老大说“房子是用来住的、不是用来炒的”，其实政策已经说得很明白，以上五种需求，只是炒房需求是被限制的，而其他需求则是非常合理，需要满足的。
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去年以来，各地展开了人才争夺战，为了吸引外地人才或留住本地人才，多地推出了花样繁多的政策举措。在这一次人才争夺战中，西安表现最为抢眼，与其他城市相比，西安要求学历起点低、年龄限制低、附加条件特别少，无论在户籍调整的深度和力度上，都是全国同等水平最超前的。
根据2017年数据统计，西安去年将近有60万人口完成落户，其次是武汉、郑州，都有30万人之多，另外长沙是20多万，合肥也有十几万人。吸引人才导致人口向二线城市的流入速度大幅加快，除了各种政策补贴外，大家最为关注的还是房子，而且绝大部分人在完成落户后的第一个决定，就是要赶紧买房子。
熟悉西安楼市的朋友应该都知道，西安除了房价快速上涨之外，现在已经到了“无房可买”尴尬处境，尤其是最近一两个月，西安房地产项目，无论是百亩大盘，还是中小楼盘，几乎只要一开盘，就售罄。
不可否认，新增人口导致的迁移性住房需求，是推动西安房价较快上涨的主要原因。当然，因为“限价”政策，房价不可能一个劲往上蹿，于是西安也成了继上海、南京、长沙、成都和杭州之后，第六个“摇号买房”的一二线城市。
3月30号，西安市房管局正式发布了“关于进一步加强商品住房销售管理的通知”，《通知》第五点明确表示意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全称监督，严禁内部预留房源或设置全称优先选房等限制性条件。
除了人口净流入造成的摇号买房之外，改善性需求也是很大一部分原因。4月10号，上海知名项目翠湖天地完成摇号排序，如果按照最高价19.68万元/平米，一套390平米的大平层总价近8000万元，而目前上海限购限贷是非常具体详细的，几乎没有任何空子可钻。
我的一位朋友，上个月参加了融创滨江壹号院的摇号认购，其中光摇号的预付款就要房价的70%，也就是说14万/平米的房子，你要想参加摇号，至少要先交2000多万预付款。虽然现在调控手段已经很变态了，但对于高端住宅的认购，依然是非常火爆。
不可否认，在多渠道强监管的环境下，炒房需求，在很大程度上已经得到基本抑制，但为什么很多城市依然是一房难求，归根到底，是房屋供给跟不上广大人民对房屋的需求量。
而现在一系列的政策，比如限购、限价、限贷、限卖、摇号等等，除了限制炒房需求之外，在一定程度上也限制了其他需求买房，这也是为什么政策稍微一放松，房价就会报复性上涨的主要原因。
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我刚才已经分析了，我国目前高房价的主要原因是供给需求不平衡。你比如说，当初深圳市人口总规划是800万——1000万，但目前常住人数已经达到了1500万。从需求端肯定是没法抑制的，只能从增加供给解决问题。如何在有限的土地上提高单位利用效率，是目前管理者主要考虑的问题，这也是房地产供给侧改革的大背景。
最近一段时间，很多媒体都报道了万科在北京的“翡翠书院”的新闻。作为北京首批企业自持租赁房项目之一，“翡翠书院”长租方案，引起了各方广泛关注。
根据这个方案：90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。开发商鼓励长租，最长可租赁10年，期间租金不变，但是需一次性付清全部租金。
如果租一套90㎡三居室，按1.5万的月租金计算，10年租金将达180万；按1.8万算，10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室，按照3万的月租计算，10年租金将达到360万元。
虽说万科的这个项目定位比较高档，带精装修、中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品等。但一下子几百万的租金，毫无意外，引起了社会强烈反应：卧槽，租房人哭了！真是太贵了，有这么多钱，我都可以买房了，为什么还要去租呢。而相对翡翠书院，旁边的同等位置、同等户型（90㎡左右）的普通住宅，月租金仅在6000元左右。
所以，万科这种一次性付清10年租金的销售方案，是隐含了一个对赌协议：万科认为未来北京房屋租金会大幅上涨，你每月为90平方米的房子付1.5万到1.8万元，现在肯定是贵了，但5年后可能就打平了，最后两三年或许你就赚了。
但反正不管怎么说，万科这个租赁项目的定价，肯定是引爆了大城市白领的焦虑：以前是贷款买房，以后难道要贷款租房了吗？
万科这个项目，是目前“租售同权”最具典型的一个案例。尤其是十九大后，政府更是加大了对“租售同权”侧重宣传，并不是说租房子比买房子好，而是租房子从一定程度上增加了供给，提高了单位土地的供给效率，是没办法中的办法。
除了“租售同权”，另外一项供给侧改革，就是增加核心城市的周边土地供给。最典型的例子就是雄安新区，京津冀突然冒出了一个新城规划，增加了几十万平方的土地供给，从一定程度上也减缓了首都的土地供给压力。
除了雄安新区之外，还有粤港澳大湾区，长三角城市群等。通过以核心一线城市为中心，构建城市群，同时消化三四线城市库存，也是目前缓解大城市土地供给压力的方式之一。
但无论是租购同权，还是构建城市群，从一定角度上，都不足以完全解决需求问题，所以就有了终极方案——征收房产税。
关于房产税征收问题，十九大后多次被提上议程，而且目前已经到了立法阶段，所以房产税不再是征不征收的问题，而是具体什么时候征收。
全国财政部副部长史耀斌表示，目前全球房地产税有四个共性安排：
1、按照评估值征税，即按照价值征税。这个价值不是以前的价格，也不是未来的价格，而是目前房屋的真实价格。
2、房地产税都有税收优惠，但是具体的方式和水平不一样。所谓的税收优惠，主要是对困难人群的照顾，如果你手握十几套房，还一心想着炒房，肯定是被打击的对象。
3、房产税属于地方税，收入属于地方政府，地方政府用于满足教育、治安等公共基础提供。这时候城市之间的差别就出来的，尤其是之前主要靠卖地维持财政收入的城市，肯定是最先征税的先锋。
4、房地产税税基确定较复杂，需要建立较完备的税收征管模式，才能征得到、征得公平。房产税按照目前这个推进速度，最早也要到2020年，才能真正开始实施。
另外，大家普遍存在的一个错误理解，认为征收房产税，房价一定会下跌，其实则不然。房产税的存在，主要是增加你的持有成本，抑制炒房需求，起着一个稳定剂的作用，但其他4种需求还都是确确实实存在的。
最典型的例子，2008年美国金融危机，当时中国好多炒房团都去了美国，到了美国之后，发现房子确实都很便宜，但一问，每年都要至少上交2%——3%的房产税。这笔不少的数目，大大增加了炒房的保有成本，所以最终看房子的不少，但真下手的并没有几个。
另外，之所以说房产税有稳定剂的需求，主要是他从供给两端实现了房屋价格的市场平衡。比方说房价涨了，那么税收就会提高，如果你税收交不起，自然就会卖出大房子，卖出多余不住的房子，而卖出房子，就是增加了房屋供给，房价也会随着供给增加而下降；相反，房价跌了，税收自然也少了，很多人可能就会选择置换大房子，或者购买房产，这样需求增加了，房价自然又会开始上涨。
而目前的房地产政策，比如限购、限价、限卖等等，都是短期的行政手段，是稳定当下房地产市场的必要条件，但肯定发挥了不了长期作用，这也是房产税进程超预期的主要原因。
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关于房价会不会一直上涨，其实我上面说的已经很清楚了。房价会不会上涨，主要决定因素是供需关系，而不是政府的行政手段，如果供给跟不上需求，必然会导致房价不断上涨，即使短期价格被抑制了，之后也会报复性上涨，而我国的一二线城市房屋供给量，目前是远没有被满足的。
那如果说买房，究竟到哪里买房最好呢?其实关于哪里买房的问题，政策已经说得很明白了，我们很多人都担心，是不是某地政策出台越密集，越严厉，房价将来就会下跌啊。
相反，政府越使劲压的地方，未来反而更容易上涨，这个道理其实很简单，政府为什么要加强调控，一个劲的压着，主要原因是需求过于旺盛，只好通过行政手段，让那些需求不是过于强烈、或者经济条件相对较差的购房者放弃买房。
但我刚才也说了，这一系列短期行政干预，必将导致供给面的扭曲，除了把炒房客拒之门外之外，把一些刚性需求，改善性需求、迁移性需求等，也给拒之门外了，所以在下次政策再次放松的时候，房价上涨，肯定也是必然的结果。
另外衡量一个城市土地供给是否平衡，人口净流入流出数据也是非常重要的标准。我上文也说了，西安通过人才引进政策，去年一下子增加了60万人口，而这60万人口都是有刚性住房急需的人口，房少人多，房价上涨肯定是必然的。
当然北京、上海除外，虽然过去一年，北京和上海的人口都出现了净流出，但很多时候，从大城市出走，是因为高房价等生活成本过高，而选择被迫出走的。
年初的时候，北京和上海都发布了2035年城市规划。根据规划，到2035年，北京总人口要控制在2300万，而目前北京官方统计人口是2171万；上海总人口到2035年，要控制在2500万以内，而目前上海的官方统计人口是2415万。由此可见，在未来十年，北京和上海的总人口数量，是基本保持不变的。
而保持一线城市人口长期稳定最有效的方法，就是提高生活成本，而生活成本最主要的支出就是购房和租房支出，所以，一些低收入群体自然也会被大城市所逐渐淘汰，虽然很残酷，但这就是事实。
所以我最后给大家的建议是，如果你是刚性需求、改善性需求、迁移性需求，因为需求的合理性，当你有一定经济条件的时候，还是可以优先考虑买房。但大家一定要注意我说的前提条件，是非炒房需求加上一定的经济条件，如果你仅仅是为了炒房，或者购房后经济压力过大，我反而认为没必要。
因为房子说白了，也是商品，是商品就要有周期，就要有波动，而你能否扛过这个波动周期，就是你最需要考虑的问题。如果你是高杠杆买房，又没有稳定的流水，中间稍有风吹草动，就很容易贱卖房产，而且往往因为房子的流动性较差，会被压价更低。
所以，关于买不买房子，大家一定要量力而行，如果你资金流相对充沛，也未尝不可，但如果资金紧张，买房压力山大，我建议你，还是把精力全部放在主业上，而且现在是房市非常监管时期，晚两年其实也可以。
另外针对刚性需求的朋友，我再给大家提一个意见：在经济条件相对允许的条件下，不要犹豫，一定要抓紧时间上车。因为房子对你是刚需产品，买完之后，无论房价涨跌都是和你无关的，而我看到太多人，因为犹豫不定，不够果断，而再也上不了车。
说实在的，有些人过于太聪明，总想买在一轮房价的最低点或者起涨点，但我想告诉大家的是：人的眼界是有限的。基于眼下所做出的最优解，往往是最经不起时间考验，想想过去二十年，至少有五次大的房地产市场调控，而其中又有多少聪明人“逃顶”了楼市。
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