鑫源夜话，两大房企（华夏幸福、泰禾）的年关。第一部分：华夏幸福春节前后披露与平安商议的方案。第二部分：泰禾与东方资产签订债务重组协议 引战万科还差一步。
春节将至，房地产行业年关难过。
除了个把个
财大气粗的房地产企业拿钱砸造车这样的传奇
，大部分房地产企业都挺难的，比如
华夏幸福和泰禾
，一个频频爆雷，一个债务重组。
这好象已经是大环境下、尤其房地产贷款集中管理后，
大型房地产企业的一个缩影
。
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第一部分：华夏幸福春节前后披露与平安商议的方案
临近年关，华夏幸福问题不断。
1月初，华夏幸福发行的
境内债集体下挫
，甚至创出有交易数据以来最低价，同时其存续美元债也出现异动，创2018年以来的最大单日跌幅和历史最低价，引发市场对华夏幸福兑付风险的讨论。
1月16日，华夏幸福下属子公司出现两笔
信托融资未按期偿付
，涉及“中融-骥达11号”和“中融-融昱100号”信托计划。
1月21日
上海证券交易所
向华夏幸福发出
监管工作函
，处理事由为：关于相关事项的监管工作函。在此之前，华夏幸福险些有
信托融资出现违约。
1月24日，
关于
华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福600340.SH)发行的
商票陆续出现兑付逾期
的情况，华夏幸福对澎湃新闻明确表示，肯定会兑付，“明天(1月25日)工作日，会和各区域进行核对。”
此外，中金、穆迪、惠誉等评级机构下调华夏幸福的信用等级。中诚信国际亦发布信用评级公告，决定将华夏幸福的评级展望由稳定调整为负面。
股价方面，华夏幸福1月19日收盘价为11.81元/股，年初至今已跌去8.66%，近120日的涨跌幅为-33.80%。
私募和间接融资方面，
截至2020年12月12日，华夏幸福对外提供担保累计金额为1598.74亿元。
仅
2020年
下半年，华夏幸福对外签署了63份担保协议，在这些债权人中，银行占大头，达35家涉及44份协议，合计担保标的额达179亿元；
信托公司有9家涉及9份协议，担保标的额总计90亿元，这些信托机构分别为，华澳信托、五矿信托、外贸信托、西藏信托、大业信托、中融信托、华润信托、粤财信托、西部信托。
对此，
华夏幸福表示，对目前在公开市场再融资遇到的困难，其控股股东华夏幸福基业控股股份公司
和第二大股东中国平安正讨论方案，预计在春节前后能有所披露，但目前因上市公司需符合监管要求，在未最终确定前还无法披露更多信息。
1月15日，有外媒报道称，河北省承诺为华夏幸福提供95亿元的有条件财政支持，首笔提供30亿元中有15亿元用于需要回售的债券，剩余资金用来偿付建筑工人工资及覆盖营业费用。对于这一数额，华夏幸福方面没有确认。但华夏幸福称，公司已争取河北省和廊坊市两级政府给予政策和资金支持，盘活资产。
华夏控股1998年成立于河北廊坊，2002年开始从事产业新城开发。创始人王文学早年在环北京区域，在固安、廊坊、香河一带开发了一长串的产业新城，以及可售的孔雀城。旗下主要包括上市公司华夏幸福从事的
产业新城开发、房地产开发业务，以及廊坊银行
，华夏控股为廊坊银行第一大股东。
而华夏幸福产业新城开发的模式主要为接受政府的委托，进行受委托区域的规划、建设和运营，同时政府根据协议约定的各项事项进行支付，涉及基础设施建设项目、土地整理等工作，采取PPP模式，期限通常在30-50年，相比于房地产开发业务，投资规模大、业务周期长。而PPP模式会导致开发商需要大量垫资，对招商引资的依赖也很强，资金回收上风险较高，该点在华夏幸福持续增长的应收账款规模上也可以看出。
2017年孔雀城的销售趋紧，现金流遭到挤压。2018年，现金流危机爆发，于是华夏幸福公司控股股东向平安资管转让19.7%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。目前，中国平安旗下的平安人寿目前持有华夏幸福25.12%股权，仅次于控股股东的华夏幸福基业控股（简称华夏幸福控股）持有的35.99%。华夏幸福董事长王文学持有华夏幸福控股84.5%股权。
一直以来，卖保险的中国平安加码房地产，在业内，平安都有全国最大地产巨鳄、最大地产公司（最大房企）、房地产业最大老板、房地产最大投资者、最大隐形地主、房地产最大金主幕后人的称号。
据统计，平安重仓了13家房企，与20多家龙头房企有合作关系，未来合作的龙房企将不断增加。无论是碧桂园、融创中国、华夏幸福等地产巨头的股东榜上，还是长租公寓市场，都有中国平安的身影。截至目前，平安已是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团、华夏幸福等知名房企第二大股东。此外，其还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。
不过，平安的钱也并不是那么好拿的，毕竟人家进来是需要赚钱的，所以当时在签署协议的时候还加了一项对赌协议，即华夏幸福必须承诺在2018年度、2019年度、2020年度的净利润相对于2017年增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。
2018年和2019年华夏幸福均压线完成对赌协议，但2020年由于房住不炒叠加疫情等原因，华夏幸福的产业新城模式遭遇重大挫折，截至三季度净利润为72.8亿，仅完成全年对赌净利润的40%，四季度已经过去，华夏幸福操盘金额仅949亿，比三季度的614亿增加了335亿，大概率是无法完成对赌利润了。这意味着华夏幸福控股很可能将需要对平安进行大额现金补偿。
克而瑞统计数据显示，2020年华夏幸福全口径销售额已滑至千亿以下，同比降幅达1/3，行业排名已跌至47位。财报显示，截止2020年三季度，华夏幸福营收和净利分别同比下滑11.8%、25.3%。
值得注意的是，华夏幸福还在2020年发行不计入债务的永续债200亿元，最新发行利率高达8.5%。目前，华夏幸福存续永续债规模约280亿元，仅此项每年支付的利息就将高达20多亿元，今后将成为华夏幸福利润的“噬金兽”。
更麻烦的在于，华夏幸福的低谷期还将持续。明年起华夏幸福的业绩主要是结转2018年之后的销售额，鉴于三年前开始受调控影响环京房价下跌，华夏幸福的毛利率将进一步下降。最近三年，华夏幸福的销售额也持续下降，意味着今后三年的结转收入也将减少。这对华夏幸福和平安来说并不是什么好消息。
（摘自：
澎湃新闻、
财经涂鸦、大摩财经、财经风向、
证券时报、21世纪经济报道
）
第二部分：泰禾与东方资产签订债务重组协议 引战万科还差一步
21世纪经济报道记者独家获悉，泰禾早已与兴业银行就债务重组问题签订备忘录，此外，
另一家重要债主东方资产也与泰禾
签订债务重组协议。在获得资金补充后，项目已实现复工
。
就此，观点地产新媒体向泰禾管理层进行求证，对方表示确有其事，但涉及具体债务金额，其称不便透露。
2020年6月，泰禾集团全资子公司福州中夏房地产开发有限公司通过债权转让方式，向中国东方资产股份有限公司上海分公司融资，债权转让后福州中夏对东方资产上海公司负有本金51.6亿元的债务。
据《时代周报》报道，2020年东方资产副总裁也到过福州专项处理相关难题并给予支持。
事实上，泰禾的债务问题一直在缓慢推进之中，此前已经和长城资产达成了债务重组协议。
2020年12月22日，泰禾发布公告，称泰禾集团的全资子公司深圳泰禾房地产开发有限公司、深圳中维菁山房地产开发有限公司作为共同还款人与中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司签署了《债务重组协议》，债务重组本金为120.03亿元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。
12月18日，泰禾全资子公司珠海保税区启航物流有限公司作为借款人，
与中国民生银行股份有限公司深圳分行就一笔18亿元的借款达成展期协议，展期至2022年6月10日。
近期，泰禾集团的控股股东泰禾投资，与华融资产的一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议，后者申请法院中止强制执行债务。
有投行人士认为，万科提出的三个先决条件，目前已经满足两条，仅剩债权人的问题尚未解决。因此，万科很有可能继续参与到接下来的谈判中。
但问题并未全部解决。此前，四川信托因40亿元债务违约将泰禾诉诸法庭，说明与债权人的谈判并不都是顺利的
。
且在2021年，泰禾仍有大量债务到期。
这场自救行动，已令外界看到问题解决的曙光，但泰禾能否最终安全靠岸，仍需进一步观察。
泰禾的自救行动大致可分为三个方面：债务谈判、资产处置、公司内控。其中，债务问题的解决是重中之重。
据悉，泰禾方面及泰禾集团董事长黄其森本人一直保持着与政府部门的沟通频率，其中不仅包括福建省相关的主管部门，还有公司项目所在城市的区级政府部门。
除此之外，泰禾还与金融机构的沟通同样维持着高频率。黄其森一度常住在北京金融街的一家酒店中，目的是方便与金融机构进行沟通。
有投行人士向21世纪经济报道记者分析，泰禾的债务规模较大，债权人也比较多，并分散在不同的项目上。这种“分而治之”的解决方式，要比一揽子解决更为实际，“从单个项目入手，有助于质量较好的项目率先实现运转，债权人的问题能得到缓解，也能解决购房者的担忧。”
虽然泰禾已经付出很大努力，但自救行动还远未完结。根据2020年三季报，泰禾已到期未归还借款金额487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元。即便算上被展期的部分，泰禾仍然有300多亿的逾期债务。
随着时间的推进，泰禾的偿债压力还会继续加大。根据公告，仅公司债一项，泰禾在2021年将有超过80亿的债务到期。算上其他债务，泰禾在今年到期的债务规模将至少超过300亿元。
此外，泰禾与债权人的沟通并不都是顺利的。1月4日，泰禾发布公告称，因40亿贷款出现违约，四川信托向上海金融法院提起诉讼，要求泰禾偿还共计约48元的本金、利息及罚息。同时，浙江金汇信托也因7亿元对贷款逾期起诉泰禾。
泰禾的债权人数量较多，大致包括信托、资管公司、银行三大类。其中，多数银行提供长期贷款，这部分债务的短期压力并不大，谈判过程也最为顺利；信托以短期贷款为主，情势迫切，也促使四川信托和浙江金汇信托将泰禾诉诸法庭；资管公司与泰禾的合作主要在项目层面，因不同项目的实际情况有别，加之不同公司有各自诉求，使得谈判进度不一。
21世纪经济报道记者了解到，一些债权人不认可债务展期等基础方案，只希望泰禾能尽快偿还本息，还有一些债权人提出其他额外要求，这也导致泰禾与部分债权人的谈判并不顺利。
万科方面，在协议签署后，万科仅有过一次公开表态。2020年8月28日，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，万科最终能否参股泰禾，取决于三个要素：泰禾的求生欲，金融机构的理解程度，政府部门的姿态与智慧。祝九胜还对泰禾债权人提出“要么集体沉船，要么集体上岸”的忠告。
