一不小心，你我瞬间都成了拆二代

来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）

近一段时间以来，三四线楼市表现火爆，多家券商分析指出，这可能是因为三四线都在大力推动棚改，而且是全货币化补贴，“一不小心，我们都成了拆二代。”

你我都成拆二代，这一次棚改力度有多大？

“昨天老妈打来电话，说是好像老家的房子可能要拆，未来周边要建成博物馆，我很是诧异，因为房子是2001年的，算是很新了（见下图河边一排），虽然觉得这不可能，但抑制不住要成为拆二代的喜悦（虽然连上海一个厕所都买不到）。”

近日，安信证券地产团队分析师陈天诚在其分析中如此提到自己一通家常电话，他发现，之前他们县城因为补偿成本过高而极度难拆的建国街，这一次都切切实实列入了棚改范围，而且是全货币化安置。

那么，这一次棚改力度有多大？

陈天诚指出，棚改货币化力度推行远超预期，那些之前因为拆迁成本过高的老城区在最近都列入棚改计划，而且是全货币化补贴，补贴金额比市价还高，预计通过全货币化安置，51%地产销售和23%地产投资都将来自棚改，假设之前货币化安置的比例为70%，那么全货币安置对全年销售推动近16%个百分点。

以目前的棚改力度，一不小心，我们都成了拆二代，只能说，政府去库存，心意已决。

棚改货币化，三四线楼市火爆的核心动力

去年年初以来，三四线城市销量普遍向好，今年1-2月主流63城同比销售面积约3%，余下的590城则高达44%。

三四线楼市为何如此火爆？包括人口回流、逆城镇化， 以及新一轮调控等主流观点仅能解释大城市周边的三线城市楼市为何火爆，以及近期三四线的火热，却无法解释全局性以及同步性的热销现象。

华创证券分析师袁豪指出，棚改货币化对三四线货币定向宽松能够解释这一现象，也是核心驱动力：

一方面，国家通过棚改货币化安置实现了对于三四线城市货币定向宽松，其释放货币的资金流向为：央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），从而导致三四线楼市普遍性、同步性及持续性现象。

另一方面，棚改货币化本质是国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求，从而实现楼市去库存和拉动GDP。

华创袁豪进一步解释，根据对昆山、常州、镇江等多个城市的调研，以及对吉林、宁夏等地楼市信息的查询，发现三四线楼市热销的背后普遍出现棚改货币化，去年平均直接拉动销售面积约20%，实为去库存利器，预计按照目前进度棚改将于2020年前完成。

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