近日，一个鲜为人所知的地级市鹤岗市火了，320平的房子只要15万令人难以置信，有人预测这会带动房地产整体向差。实际上，根据有关经济学研究可知，房地产市场的平稳向好同人口、经济发展形势、以及政策驱动有关。
同鹤岗市形成鲜明反差的是，如今长三角一体化开展正如火如荼，人口集中、经济向好的长三角，无疑会吸引更多人进入。
正如电影《逃狱三王》里面一句台词“生而为人，没有一片属于自己的土地怎么行”，这里也将成为房地产商的竞逐的区域，先进入的喝到头啖汤的可能性更大——这其中便包括中南建设。
冲锋打拼多年的中南建设，正迎来一场酣畅淋漓的业绩释放。
4月23日，中南建设发布的2018年年报显示，公司实现营业收入401.1亿元，同比增长31%，实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%。
扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响，公司归属于上市公司股东的净利润20.9亿元，同比增长246%。
公司实现每股基本盈利0.59 元，同比增长219%。
在规模基数壮大、在政策依旧严厉的背景下，中南建设的业绩表现令人眼前一亮。
合同销售来说，中南建设2018年实现合同销售金额 1466 亿元，同比增长 52%，合同销售面积 1144 万方，同比增长 32%，这一销售额赶超了富力地产、中粮地产，紧追绿城地产，继续保持全国房地产开发企业 20 强。
由于公司近两年销售规模增长迅速，导致两项费用增速高于收入增速，但这是由于结算节奏不匹配导致。
尽管如此，公司权益结算净利润率仍上升至5.2%，较去年同期提高2.7个百分点。
实际上，房地产行业有一个“错配”现象。
简而言之，房企财报当期结算的收入是一年或两年前卖的房子的收入，但是当期销售房子产生的三项费用(财务费用、营销费用、销售费用)则在当期确认，因此产生结算收入(其实是往年的销售收入)和当期费用的“错配”。
而中南建设2108年结算的销售实际上是2016年左右的销售，2016年中南建设步入快车道销售502亿，同比增长119%，2017年销售963亿元，同比增长91%。
由此可见，2016年中南建设销售成绩喜人，2018年进入了优秀的结算周期。
而随着2017年结算景气周期的到来，中南建设未来两年的营收和利润增速还会保持不错的增长。
褪去“家族化”管理标签，大量引入职业经理人后，中南建设正在潜移默化中发生改变。
不可否认的是，过去十几年间，一路高歌猛进的房地产市场，在住宅、写字楼、商业等领域造就了巨大的市场机遇。
巨大的市场容量下，不少羽翼渐丰的房企尝试跨界，进入了非住宅或非地产领域，如金融、体育、文娱等。
而与恒大、万科、融创发力多元化业务不同的是，中南建设选择剥离了区块链项目，聚焦房地产和建筑的双主业发展。
颇有意思，同时承揽了地产和建筑的中南建设，从拿地到建筑的建设再到售卖，几乎可以说是一条龙服务。
尤为重要是的，还可以把握建筑节奏和质量。
中南建设从拿地到预售的平均时间是7-8个月时间，以陈凯为首的职业经理人团队加盟以后的中南置地可谓是脱胎换骨的变化，地产加建筑的双主业模式不仅能很好的控制房价下跌的风险，而且完成单位销售额所占用的融资也会大幅下降，从而取得很大的成本优势，这反过来又非常有利提高于其在拍地时的竞争力。
不过，中南建设的建筑业务不止于自家的，还可以承揽别家的地产的建筑业务，并涉及了当前比较火热的ppp业务。
如今建筑业务的表现有明显的进步。
数据显示，2018年公司建筑业务实现营业收入152.4亿元，同比增长30%。
综合毛利率11.59%，与去年基本持平。
具体来看，2018年中南建设新承接项目预计合同总金额366.5亿元，比上年同期增长24%。
其中3亿元以上项目超过30个，在新增合同额中占比58%，PPP建筑业务合同金额97亿元，占公司总体新承接项目合同金额的27%。
公司2018年总计新中标17个PPP项目，合同总金额超250亿元。
2018年公司建筑业务实现营业收入152.4亿元，同比增长30%。
值得注意的是，房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要投入大量资金，周转周期较长，所以现金流对企业尤为重要。
如何在激烈的竞争中获得低成本融资，强化现金回款率已经成为房企得以生存壮大的关键，只有这类企业才能在合同销售金额大幅增长的同时，控制住负债率的发展。
不仅营业收入、毛利、净利大幅增长，公司的现金流中南建设经营活动产生的现金流量净额也在去年实现转正，达到194.3亿元，增幅达到761.4%。
如今的中南建设已展现出极强的“造血”扩张能力，
比如中南建设去年全年经营性现金流入971.4亿元， 是全部有息负债的1.7倍。
而根据中南建设年报，去年公司投融资资金缺口，实际都是动用经营性现金流来予以补充的。
同时公司有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债180.1亿元，在全部有息负债中仅占比 31.09%。
而实际上2018年由于公司销售回款情况良好，公司持有的货币资金年末达204.2亿元，相对2017年末增加43%。公司的现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债，公司偿债能力强，实际经营风险低。可以说，中南建设的有息负债在同样级别销售金额的房地产企业中处于最低的行列。
实际上，中南建设规模大幅扩张的同时，扣除预收款的负债却是下降的，这对于资金密集、政策严控的房地产行业来说实属不易。
众所周知，适当、合理的负债有利于公司快速扩张发展，多家第一阵营房企近些年来的发展历程正印证了这点。
在房地产行业强者恒强，竞争激烈的时代，房地产企业为了竞相争夺地块，因而纷纷拓宽融资渠道，而以高负债率为代价来提高资产回报率为大部分龙头房企的生存之道。
但中南建设扣除预收款，真实的公司负债水平是大幅下降的。
数据显示，2018年公司经营性现金净流入194.3亿元，同时2018年末公司预收账款由2017年底的684.3亿元，上升至2018年末的1101.2亿元，同比增长61%。
而截至2018年末，中南建设剔除预收账款后的资产负债为44.97%，相对2017年末的51.13%下降了6.16个百分点，在行业中处于低位。
这一良好的数据充分体现了公司的抗风险能力。
华创证券在年报发布后抢先发布了针对中南建设的研报，研报称，中南建设业绩大增、负债下行，承诺持续兑现，维持“强推”评级。
并称，考虑到中南利润率将持续提升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲，按照19年目标PE10倍，上调目标价至10.98元。
如今中南建设的动态市盈率已经低至1.5倍左右，在这种情况下，即便中南今年不拿地并将没有完成预售的所有项目股权按照0溢价全部转让、仅仅将已完成预售的项目建设完毕并对公司进行清算，那么其清算价值大致相当于目前总市值的2倍左右。
低估值下，未来的空间可期。
