4月15日，地产圈又被“鹤岗房价”惊呆了！

网上有截图显示，黑龙江省鹤岗市“东山沿河北小区”的 一套46㎡的毛坯房总价仅需1.5万元，按此计算每平米单价326元。

另据房天下数据，新房方面，鹤岗市在售的5个楼盘最低销售价为3200元/㎡，最高为4300元/㎡；二手房共有126套房源在售，其中总价最低的为3.8万元，为一套63㎡的两居室，也就是说，每平米单价仅603元！

黑龙江省鹤岗市房价一平方米350元？

当地中介： 情况属实

据每日经济新闻，网络上出现的情况基本属实。

比如说，根据某二手房网站显示，鹤岗市的一个“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平毛坯房（一室一厅）总价只有1.5万， 折合一平方米326元。 还低于网络上流传的一平方米348元的价格。

截图来源：某二手房交易网站截图

而鹤岗市的另一个“九洲松鹤小区”， 一套位于6楼的50平毛坯房（一室一厅）总价也只有1.9万，折合一平方米380元。 也和网上流传的最低价差别不大。

截图来源： 某二手房交易网站截图

记者与二手房网站上提供的中介电话联系后获悉，在鹤岗，总价两万的房源非常多，还有许多房源的总价低于两万。

不过，接受记者采访的中介也指出，这些低价房源都是当地的棚改房，性质与一般商品房有明显区别。比如说， 普通商品房能马上办下“房本”，这些房源却并不能马上把“房本”办下来，需要等几年。

不过可以发现的是，每平米售价在千元以下房屋普遍楼层偏高，多为顶层，部分房源位于鹤岗市区内；而在单价超过千元的房屋中，区位、楼层、房龄均有一定优势。

当地中介也对媒体表示， 鹤岗总价两万的房源非常多，还有许多房源的总价低于两万。 但是这些低价房源都是当地的棚改房，性质与一般商品房有明显区别。普通商品房价格方面，中介称，目前鹤岗市中心的商品房价格在2000元/平左右。

当地中介还表示，“鹤岗周边的城市房价还没有那么低。房价处于低位的主要原因是棚户区改造的小区增多， 人越来越少，房子越来越多，价格自然而然就降了。 ”他还表示“当地人的月工资也就在2000左右，很多当地人都是买棚户区改造的小区的房子，因为价格便宜， 这个价格也不能再低了，再低就赶上白送了。 ”

房天下平台显示：新房方面，鹤岗市在售的5个楼盘，最低销售价格为3200元/平米，最高为4300元/平米。二手房共有126套房源销售，其中总价最低房屋售价为3.8万元，63平米两居室，每平米单价仅603元。

根据吉屋网数据，近三年来，鹤岗市房价总体呈现走低态势，目前，新房价格不到3300元/平米，二手房价格不到2400元/平米。

这是个怎样的城市？

户籍人口连续16年负增长

资料显示，鹤岗是黑龙江省辖地级市，位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域；总面积14684平方千米，下辖2个县和6个区。2017年总人口100.9万人。

最近， 鹤岗还因为要给警察“送房送车”出了名。

稍早之前，3月5日，黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布《鹤岗市公安局关于2019年度招警优惠政策》提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50-90平方米，房源位于市区内的住房。选房顺序按照按照公安联考分数或公务员考试成绩从高到低排列。

此外，统招本科及以上学历，并取得一定资格的人员，也可享受“一车一房”待遇。

鹤岗市公安局还提到一项条件，即在鹤岗市公安局最低服务7年。

官方资料显示，鹤岗市常住人口101万，其中市区人口61.7万。

第一财经旗下“新一线城市研究所”去年4月曾发布《2018中国最新1-5线城市排名出炉》， 鹤岗市位于5线城市行列。

记者查询《黑龙江省统计年鉴》发现，鹤岗市近年来户籍人口一直呈下降趋势。自1997年的110.9万人开始，上升至2001年的111.26万人后一路走低，降至2017年的100.95万人，20年间减少9.95万人， 是名副其实的“收缩城市”。

鹤岗市位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域。鹤岗是一座典型的资源型城市。自1917年第一个煤矿开工，至今已有近百年的开采历史，曾是全国四大煤矿之一，是优质动力煤、化工煤重要产地。

鹤岗因煤而兴,同样也因煤而困。 与黑龙江省其他煤城相同，煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体，近年来，鹤岗也遭遇了资源枯竭、产业结构单一的困扰。2011年，鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一，该市GDP在2017年前的4年中有3年负增长。

自纳入资源枯竭型城市以来，鹤岗市近年来加快培育接续替代产业，其中主要产业之一是石墨烯，包括引进石墨烯粉体及下游石墨烯导电浆料、石墨烯润滑油、石墨烯涂料等新技术，奥星石墨、华升石墨烯、帝源石墨等项目相继建成。2017年，鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元，比上年增长7.3%。

2017年，鹤岗市还提出“金鹤回岗”百千计划，通过实施住房保障、医疗健康等十几个方面的优惠待遇，计划利用5年左右时间，柔性引进千名以上各类优秀人才。

据报道，鹤岗市建立鹤了岗籍在外全日制硕士以上研究生信息数据库、鹤岗籍在外家乡高层次人才名录，分别收录与征集到718人、194人的信息。 以“政策招牌”留住人才，提供优厚待遇。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐表示，“黑龙江近几年的经济形势不太乐观，人口也是一直在流出，房地产市场较为冷淡。鹤岗这种比较小的城市房地产市场更是不容乐观。”

专家： 需要客观看待

网友热评：东北人民好幸福。

但，这种”幸福“的背后，更透露出无奈和辛酸，房价长远看涨跌，最大影响因素就是人口红利。

对于鹤岗等城市的房价现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，需要客观看待。

严跃进指出， 首先，东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废，最主要原因是人口外流很明显。 类似城市包括鹤岗、双鸭山、七台河等，其逻辑都差不多，即过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭整顿等，往往这个时候城市产业发展也受到影响，很多人口也逐渐外流。类似外流主要是两种，一种是到沈阳、大连、北京等周边大城市定居；另一种是资金外流，主要是购房资金主要流入到了三亚等滨海城市。所以在没有人口支撑的情况下，楼市交易不好，价格自然比较低。

第二，此类房价也存在一定的片面性。 实际上部分房产之所以如此低价，是因为本身出租效果也不好，同时长期闲置，部分可能也和物业过于破旧等有关。但实际上，目前普遍城市即便楼市再糟糕，单价基本上都还是需要3000元/平方米以上的水平的，很少真的出现一套房只需要10万元总价的现象，所以极端的房产多少是和房源本身有特殊因素有关，不代表全市的水平。

第三，类似现象也说明了一个问题， 即城市空心化或者说收缩型城市也需要关注此类楼市疲软的现象，后续对于此类城市应该积极培育新产业 ，同时加大棚改力度，必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素，这样才可以形成更好的购房条件。

第四，东北这两年也有一些城市开始崛起了， 类似佳木斯、牡丹江、丹东等，此类城市过去楼市表现也很一般，但现在此类城市实际上因为基础设施改善等因素，其实表现还是不错的，所以也不用太悲观。

21快评： 这是收缩型城市的楼市镜像

今日有微博网友发文称，东北某四线城市房价已跌到令人难以置信的程度，文中配图显示，3月该市均价是1240元／平方米，其中某旧小区周围甚至只需要300元／平方米，320平方米的复式高层只要15万元。

我没有去当地调研，对这些数据的真实性无法确证。但登陆安居客网站查询后发现，该市的房价确实很低。不过，上述博文图片提到的几个小区的房价，都是最低价。比如，一个叫做“松鹤小区”的区域，截图有个户型53平方米，毛坯只卖2.9万元，单价不足600元。在安居客网站查到的该小区几个低价房，确实有单价600元和七八百元的，但也有一些是1000多元，甚至也有1917元、1849元。

当然， 即使是最高价1917元，且不说在北京上海这样的一线城市，单是二线城市的人们看来，也是低到不可思议。

以一二线城市的视角去看四五线城市，尤其是经济不发达的四五线城市的房价，免不了惊讶。但现实就是，无论是GDP、税收、就业还是资产价格，我国各区域之间、城市之间，相差悬殊。房价只是这种差异的直观反映。

这并非独例。 房价，以及整个房地产市场，不过是收缩型城市的镜像折射。

收缩型城市的提法，首见于国家发改委前不久发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》。根据我们同事宋兴国的采访，中央财经大学城市管理系主任、副教授王伟指出，“收缩型城市”是国外引入的概念，包括德国鲁尔、法国洛林和美国的休斯顿等地区，都经历过城市收缩的阶段。其主要体现在人口流失、产业衰退，城市空间和公共设施闲置等三个方面。 在我国，还有一种特有的城市收缩现象，即常住人口少于户籍人口的“户口倒挂”现象。

根据其他学者的研究，我国 337 个地级/副省级行政区中，约26.71%的城市出现了人口流失，也就是发生了收缩。它们集中分布于中国东北和长江经济带地区，主要包括甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、福建、江苏、辽宁，以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部、四川东部。

在这些城市，房价盘整甚至下跌，是正常现象。 不排除其他三四线城市，随着产业结构调整、人口外流，加入收缩型城市行列；但同样不排除，原本属于收缩型城市的地区，重新回归增长型城市行列。

而房价，即使过往多年，一直在上涨，也不代表未来也一直上涨。

网友炸锅： 这才是正常的房价！

鹤岗房价的话题也引发诸多讨论。有一批网友认为如此低的房价是正常的。

有网友表示，“一座缺乏人口红利的城市，这个水平的房价很正常！”“七台河，鸡西，鹤岗，双鸭山全都一个样！人口外流严重”“人就那么点，盖了那么多新房子，卖上价才奇怪呢”。

疑似鹤岗当地网友称， “ 作为一个鹤岗人很惊讶你们竟然这么惊讶，好几年就这样了啊。 ”

图片截自网络

再者，就是属于“抬杠”型网友了——

“那些嫌北上广深房子贵的人，可以去这，成天拿高房价说事的人，有便宜房子的地方为什么不去呢？人人都想呆在大城市里，房价还不能高，可能吗？”“叫嚣房价高 买不起房子的建议去鹤岗啊”。

图片截自网络

还有不少“眼尖”的网友关注点在房子的成本上面。有网友说，“说明造房的建筑成本也在千元以下，那以上的部分去哪里了呢”；也有网友表示“土地价格我不清楚，但我是不是知道了建筑成本大概有多少了”。

甚至有网友直言， “这才是真实的房子成本！ 那些吹沙子多贵成本多高的都是骗局！！！！！！！！！”

图片截自网络

此外，有不少“机智”的网友称，“这是不是黑龙江鹤岗吸引‘人财’的一种手段”。

图片截自网络

来源： 21财闻汇（jiayou21cbh）综合自每日经济新闻 作者： 李可愚 ； 21世纪经济报道、作者： 李一戈； 中新经纬App、中国基金报 作者： 泰勒； 澎湃新闻 记者： 韩声江、新浪微博等

2019年04月27-29日

聚焦新政策 房地产转型与发展

“2+1+N沉浸式体验”

5堂主题授课+2个标杆项目考察

一场项目私董会

课程模块

五堂主题授课

课题一： 宏观经济形势与发展战略

李佐军老师主要研究领域涉及资源环境政策、绿色低碳经济、宏观经济、区域经济、产业经济、“三农”问题、投资机会和企业战略等。

授课大纲：

一、世界政经格局新变化与中国经济

1、中美贸易战何去何从

2、全球经济发展趋势

二、两会后经济走向与当下政策解读

1、新时代中国经济发展方向探索

2、两会后经济最权威解读

3、当前经济金融形势、政策走向与资产配置策略

三、宏观经济战略与投资机会

1、新形势下的投资机会、投资策略与投资方式选择

四、国内外新形势下企业发展的机遇与对策

1、战略性新兴产业发展战略与预警

2、“一带一路”对企业走出去的机遇、风险与应对策略

课题二： 地产下半场发展趋势及新机 遇

顾云昌老师主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。

授课大纲：

一、中央房地产政策解析

1、中央经济工作会议政策解析

2、住建部政策解析

二、中国房地产市场和行业现状和趋势

1、中国房地产市场和行业现状

2、中国的城镇化与房地产市场

3、房地产行业的发展趋势

4、债权、股权和夹层投融资比较

三、未来房地产改革走向

四、投资项目的选址与策略

1、房地产企业投资布局原则

2、土地和项目获得最佳方式

3、不同房地产产品投资策略

五、资本视角下房企创新与转型

课题三： 房企新形势下的财税策略与筹划

李明俊老师现任中国房地产财税咨询网总裁，智慧源（深圳）管理顾问股份公司董事长、财税咨询首席技术官，擅长房地产领域的财税咨询税务筹划上市前财务包装。

授课大纲：

一、 房产税收新政解读

二、房地产企业，投融资、重组及风险防范

1、企业投融资管理定义

2、企业投融资管理遵循原则

3、企业财税政策落实和完善

三、房地产战略管理与企业税务管理

1、购地阶段的涉税事项与风险控制

2、建设阶段的涉税事项与风险控制

3、预售阶段的涉税事项与风险控制

4、现售阶段主要税收事项与风险控制

四、地产开发六大环节中的56个涉税难点处理案例解析

课题四： 土地市场化与政策变革

崔元星老师十六年专注土地开发，长期从事旅游地产、产业园区、城市新区等大型成片项目开发实践和理论研究，发表土地开发专业文章百余万字。

授课大纲：

一、土地制度变迁和存在问题

二、土地法律与风险管控

1、新地产项目是否赚钱，70%靠拿地

2、土地流转如何规避风险

3、项目频频被拆，如何破解用地困局

三、土地政策详解和用地方案

1、新地产项目（文旅、康养、小镇、乡村项目）土地政策与用地指标怎么解决

2、乡村振兴与农村土地市场化

3、乡村振兴与城镇化

课题五： 新地产标杆项目实操解析

授课大纲：

一、奥伦达如何从社群神盘到康养小镇标杆

1、奥伦达小镇发展历程

2、奥伦达小镇品牌打造/定位；奥伦达小镇商业模式创新

3、奥伦达3小时7.8亿，社群运营秘籍

二、康养产业顶层架构与规划设计

1、康养项目的顶层设计与商业模式

2、何策划一个政府高兴、市场满意、投资者追捧的康养项目

3、开发模式/产品体系/运营模式/资本路径创新设计

三、文旅康养项目开发闭环场景

1、如何做好康养产业规划与业态组合

2、开发建设如何做到有序合理

3、如何精准的进行市场调查研究

4、投资风险评估与规避

2个标杆项目考察

考察一：奥伦达部落—从社群神盘到康养小镇标杆

以原乡小镇为运营核心，辐射奥伦达部落环北京周边项目，筹建以精准康复为特色的SOREHSA康养小镇，集合了康养酒店、康养会所、康养公寓于一体的“世界级心身健康度假胜地”，打造5万平的特色专病精准康复酒店及villa，创建大原乡区域世界级心身健康产业研发、运营、教学、培训、认证、孵化、输出旗舰中心。

考察二：古北水镇—近郊文旅标杆项目

古北水镇是位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇，由三个自然村落组成，在乌镇陈向宏团队的操盘下，通过大量借鉴乌镇创意、规划、设计和管理经验，打造的北方边塞古镇。

项目私董会

带着项目进来，拿着方案回去，通过私董会到形式，让人才、项目、资本完美对接。从社会资本方，政府、金融机构、咨询机构等多角度对学员项目进行研讨梳理，促进项目落地。聚众人之力，对项目出谋划策，一起畅谈迸发出更多火花。

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