工业化、城镇化联袂前行——对中央经济工作会议的点评

中央召开经济工作会议，明确了“必须把推进中国式现代化作为最大的政治”，预计未来将继续沿着工业化带动城镇化的思路，引领房地产行业发展。

中央召开经济工作会议，要求“必须把推进中国式现代化作为最大的政治，在党的统一领导下，团结最广大人民，聚焦经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务”。 会议将中国式现代化提到了最高的高度，并明确要结合经济建设和高质量发展。对房地产行业来说，其发展也和经济增长相辅相成，一味的追求单一目标，均会导致经济增长或者高质量发展失衡。我们认为，当前房地产行业市场需求的趋弱，除了针对行业本身的政策以外，宏观政策带来的经济发展是更加重要的，因为其更直接影响当前市场的主要矛盾：也即居民需求。

对地产部分的描述变化较大，更加强调地产新模式，重新提出保障房建设，并要求完善相关基础性制度。 2022年中央经济工作会议，更加强调防范金融风险、保交付、政策因城施策、推动向新模式过渡。2023年会议，在继续强调防范金融风险以外，最大的变化来自于加快推进保障房建设、“三大工程”，并提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。明显提高了新模式的地位，预计2024年有关保障房、城中村、相关基础性制度都将拉开大幕。

更加强调科技创新引领现代化体系，并放在了扩大内需之前，从根本上更加有利于行业，可以类比加入WTO后的景象，带来的城镇化和工业化的协同发展。 单纯的需求端政策换来的有效需求有限，正如目前降低首付比例、认房不认贷标准的变化，让居民来带动楼市的提振幅度有限。回顾房地产和经济增长的关系，在过往更多的是体现为出口创汇带动基础货币投放、房地产带动货币乘数上升增加信用货币、经济增长并给出口形成正反馈，这背后都是工业化和城镇化的相辅相成。当前，科技创新带来的现代化体系，将再次带动类似的正反馈，促进房地产行业和经济的协同发展。

站在更长的视角，房地产行业既是居民财富的重要组成、又是经济增长的要素成本，而且这并不是对立面。 在当前，支持刺激路线的观点主要以居民财富作为入手点，而调控路线的观点则把房地产当做经济增长的要素成本，看似对立面，但其实并不是，各个发达国家的发达城市，房价都并不低，也即，在长期经济增长的视角，房价既能给居民带来财富，经济更快的增长也将对冲掉房价上行带来的成本压力。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司，龙头房企。

风险提示： 走过去土地金融模式，市场需求加速下行