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一线楼市，确认已疯！

功夫财经 · 公众号 · 财经 · 2024-11-05 06:30

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最近，一线城市的房子，卖爆了！

926开始，一系列楼市新政“组合拳”持续发酵，房地产市场呈现明显的升温态势，其中一线城市表现最明显。

10月以来，北上广深四大一线城市二手房成交量暴增。

深圳更是出现了日光盘，同时带动了全国二手房市场回暖。

先看北京，从机构的统计数据来看，截至10月26日，北京10月二手房住宅网签量已达12979套，环比上涨21.24%，同比上涨53.09%，数据简直炸裂。

再来看上海，安居客上海监测数据显示，10月，上海出现了3次单日网签量破千套。年内，已经是9次成交量突破1000套的场景。就在国庆黄金周过后，上海的二手房市场一路高歌猛进。

截至10月20日，上海二手房总成交量已达14385套，环比上涨50%，同比上涨70%，数据比北京还猛。

安居客上海预计，10月上海二手房成交总量将继3月、6月、7月之后，年内第四次突破2万套，甚至有可能冲刺2.5万套。

不过，这期间最最热闹的还是深圳楼市。

最近深圳某楼盘出现超2000人抢192套房的记录，当时我看到这条新闻都惊呆了，但后来思考一阵儿，我觉得合情合理。

深圳市房地产监测数据显示，10月1日—26日，深圳新建商品住宅网签认购10030套，日均认购量约390套，这是近年来深圳新房市场交易量的新高。

从中介的数据看到，头部机构日均带看量比去年同期增长22%，签约量比去年同期增长255%，已累计成交4010套。

这里有个大家都不留意的数据，就是签约量增幅是带看量增幅的10倍以上，这说明现在带看和之前不同，现在带看的确都是市场有需求的客户。

重点是，深圳最近新房的成交表现要比二手房好。

哪部分人现在有需求？

其实很多，比如一些非一线城市的人，在政策松绑后，跑去一线城市买套房。乐有家研究中心调研数据显示，宝安、龙华等热门楼盘，外地客成交占比达20%。

外地人跑去一线买房，一方面，一线城市核心楼盘长期有溢价，我之前跟大家说过，长期看，能够穿越周期的固定资产只存在于一线城市和部分二线城市的核心地段。另一方面，政策不断释放，一线城市市场止跌企稳，购房人决策速度加快，信心回升。

除了火热的深圳，广州在全部接触限制后，也十分火热。

广州住建局数据显示，新政实施以来（截至10月21日），广州全市一手住宅认购量7680套，比9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。

从数据看，一线城市楼市回稳态势真的很明显。

我最近从某银行了解到，10月以来，房贷提前还款较政策出台前的9月减少20%。这其实就在说明，近期房地产政策组合的的确确提振了居民购房预期。

问题是，为什么资金都蜂拥而至到一线城市？

不是说房价没企稳吗？

不是说还不能买吗？

不是说人口减少对楼市有影响吗？

这些对不对？都对，但大部分人都自作聪明了一步，没看到问题的本质。

我们拿隔壁的日本对照，你就会发现，聪明资金为什么在这个时间点选择上车。

日本经济泡沫破裂后，一线城市房价曾经一年多时间，就跌得稀里哗啦，成了白菜价。

但从2010年开始，日本首都圈东京的房价就开始逐年上升。

从当年新建公寓平均价格的4540万日元，到了2023年，东京都23区的新建公寓平均每户价格达到了1.15亿日元，比去年同期上涨47.9%，创下历史新高。

过去15年间，日本首都圈一套新建公寓的房价从4000万日元（222万人民币）上涨到了6083万日元（337万人民币），涨了52%！

不只是是日本核心都市圈的房价在涨，韩国也一样。

韩国首尔的房价，现在贵的惊人，重点是首尔的房价每次下跌，三四年之后就又反弹回去。例如韩国富人聚集的江南区，很多小区的价格都在20万/㎡，弘大区域的便宜的房价大概在7万元/㎡。

除了韩国和日本这些人口减少比较快的国家，我再给大家看看欧洲和美国。

不管是欧洲还是美国、还是这几年的澳洲，房价曾经都阶段性回调过，但过几年后，价格企稳又继续创下新高，而且从美国的房价指数看，过去十年的上涨斜率明显比1975-2007这个区间更大了。

为什么会如此？

其实答案很简单，货币在无限放水，作为固定资产的锚定物，核心城市的核心楼盘，自然长期能够获得定价权。

这里面，韩国日本的数据对我们的楼市其实很有参考意义，这也是为什么近期大佬们都纷纷涌入一线城市购房。

因为聪明资金非常清楚，即使全国人口下降后，大城市也会因为虹吸现象，源源不断吸收周边地区的人口流入，一个地方，人口净流入是房价能够获得有力支撑的前提，所以大城市房价长期能够坚挺。

而且，我们和日本不同的是，中国一线城市房价现在并不是由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定。

要知道，我们核心城市的房子不仅是具有居住功能的建筑物，而且捆绑了一系列的稀缺资源和优质福利（教育、医疗等），这对富人来讲是极大的吸引力。

这两年，一线城市房价其实也下跌不少，现在放开限购后，随着托盘起来，聪明资金思考的是短期再砸也砸不到哪里去了。但长期看，一线城市核心区的房产，仍然具备保值升值的能力。

毕竟，我们生活在这样一个印钞机轰隆作响的时代，说不定哪一天一万的购买力又只有8000了呢！

像深圳这样的一线城市，资金的选择肯定没问题，不要怀疑有钱人的眼光。

深圳经济发达，人多地少，购房需求旺盛，产业发展强劲吸引人才流入。加上政府支持，市场自身调节，周边配套完善，金融环境推动，自然能够有效刺激购房需求。

其实不单单是深圳如此，北京上海也有同样强劲的吸引力，那广州呢？

实话实说，能级来讲稍微比北京、上海、深圳差一些，但依旧排全国第四。

但核心问题我们要看到，一线城市的楼市热度，已经明显高于二三线城市，市场正在加速分化。

这次这波政策释放出来，刚需者出于对资产保值增值的判断，纷纷冲锋到一线城市的北上广深下单已经是先行指标。

一线城市楼市会不会现在就企稳？

答案没人知道，但长期来讲，当城市限购再一次被打开，无数人将享受到新一轮政策红利。

我们每个人都无法预知未来市场走向，但可从隔壁的东京、首尔，以及美国、澳洲市场中汲取经验。

总之，人往高处走，在购房决策这件事上，顺应市场趋势至关重要！

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